| 来源： |
国际财经时报 |
发布时间： |
2010年04月21日 10:54 |
作者： |
黄美玉 |
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编者按：中国上周四宣布，其经济增长好于预期，一季度GDP同比增长11.9%，创近三年来最佳纪录。专家认为，许多迹象表明，中国的经济过热，特别是房地产。但刚刚访问了中国的《Money Morning》的首席投资策划Keith Fitz-Gerald对此有不同观点。
【国际财经时报上海】假如最近几个月你对中国房地产有所耳闻，如果听说中国房地产非常值得投资，可能会很吃惊。
我最近在中国遇到的机构投资者也这样认为。他们希望在2020年之前，锁定几块昂贵的地皮。在此之前，预计将有5亿中国公民将从农村迁入城市，堪称史上最大规模的城市化。
你可以算一算：我们正在谈论一个有美国人口1.6倍的群体……在未来十年，从中国的农村进入城市。
城市化“大爆炸”这种规模的人口迁移自然成为推高房地产价格的主要催化剂，特别是在北京和上海这样的大城市。大规模的城市化也将大幅影响二线城市的房市，例如重庆，有数百万农民正在涌入这个城市。
一些专家（如空头大师查诺斯）认为，这已成为过去。今年1月，查尔斯说，中国房地产泡沫比迪拜严重1000倍。
就个人而言，我觉得有些讽刺。因为批评者指出，去年夏天之前，查诺斯从来没有去过中国，甚至没有研究过中国。
听到查尔斯和其他人谈论对中国经济泡沫的担忧时，也许你会觉得，中国房地产开发商和投资者就好像在玩货币游戏一样。
但我的经验告诉我，并非如此。因此，我最近查阅的一些最新房地产数据也同样证明并非如此。例如，高盛发表的一份报告表明，中国房地产价格低于MSCI中国指数近30%。
就是说，考虑到发展曲线，中国房地产市场与香港和新加坡相比，现在整体明显被低估了。
底线就是：假如真如一些人所暗示的，中国房地产市场处于危险的失衡，那么房产相关的价格应该会下降——甚至崩溃。
但没有。事实上，价格反而上涨了——经济也全面增长。
中国：白热化经济4月15日，中国发布宣布一季度GDP增长达11.9%，好于分析师预期，创近三年来最快增速。2009年第四季度增长率为10.9%。
渣打银行中国研究部主管王志浩在《Market Watch》指出，今年下半年，中央政府将面临资产泡沫，将会引发2011年信贷大幅收缩，除非他们能将经济增长控制的更平稳。
“有过热迹象”，王志浩在接受采访时说。
北京已经意识到这个问题，并开始采取措施控制中国经济增长，目前已取得了一些进展。
一季度经济报告显示，3月中国消费者价格（CPI）涨幅由上月的2.7%跌落至2.4%，低于道琼斯通讯社和路透社此前的调查值2.6%。
在房地产方面，中国已经上调存款准备金率，加强建筑施工许可证的管理，甚至采取措施遏制非法开发项目。在中国一些地区，开发商往往未经批准就开工建房。
随着收入增长，中国的消费阶层不断扩大，高尔夫这样的消遣也十分流行。结果，尽管高尔夫球场很难隐藏，但据China Daily报道，整个中国可能有数百个非法高尔夫球场。
如果房地产市场像一些专家们声称的过剩，房地产不会有任何的竞争。然而情况刚好相反，这里的竞争是我见过最激烈的——这个观点，在上海沃特金融峰会上，也得到一些私募投资者的支持。像我一样，这群人已经在亚洲市场打拼几十年了。
这是一个非常明显的发展趋势。随着北京和上海的楼市价格不断升高，许多公司，投资者和开发商正把目光转向二线或者三线城市，这些城市尚未经过大规模城市化。这将全面发展，即便大城市存在过度城市化，但仍将为房地产投资和开发创造一个更可持续的环境。这正是我几年前描述的模式。
这种过度投机，似乎只存在于主要城市的顶级豪宅。对商业房地产，或者一般住宅市场来说，冲击不大，虽然也有影响。住宅项目瞄准了新兴的消费阶层，还有商业地产相关项目，这些对于一个国家的经济发展来说是至关重要，这些都保持在“投资”领域，而不是投机。这就是为何中国政府继续支持房地产拉动经济发展的原因。
换言之，北京愿意让房地产“着火”，但很明确的是想让中产阶级成功，因为他们的崛起将铸成社会和经济稳定的基础。
难怪，在中国与我交流的机构投资者仍然保持乐观态度。他们明白，他们可以静观等待周期性调整的到来。但这些投资者也知道，下一轮调整的“底线”，肯定会比我们现在看到的价格更高。
如何从中盈利？
对你来说这又意味着什么呢？
如果你有兴趣，并有足够的钱，也有能力做尽职调查，你就可以开始和其他人一起，在二线和三线城市“狩猎”。那里肯定会有足够多的私募资本。
不过，对美国投资者来说，有更简单的方法。可以考虑投资为数不多的房地产信托投资基金（ETFs），如中国房地产指数（NYSE: TAO）和中国股票基金(NYSE: YAO)。头一只基金专门集中在房地产，而第二只基金更加多样化，包括银行，建筑公司和开发商。
或者可以考虑欧洲/美洲不动产协会的亚洲指数基金(NYSE: IFAS)，中国房地产权重约占8%-10%。也有一些封闭式基金提供类似的机会。
如果你打算把这个领域划入你的投资方案，一定要记住，长远来看，中国仍然有最大的创造财富的机会。短期内，肯定会有波动和周期性回调。
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