步入20岁“青春期”的协信集团，正在重构和拓展旗下业务和经营实体，这一战略，既与地产行业“白银时代”的到来，以及随之而来的细分业务的价值重估有关，同时，在面对资本市场的打量时，协信需要一张更加清晰、更富吸引力的面孔。

　　以“商住产一体化”思路征战多年的协信集团，越来越面临一个发展的悖论，如果没有三个类别的业务“一体化”协同发展，以协信旗下商业、住宅和产业地产各个类别业务的规模，在每一个业类上协信都面临规模上沦落边缘的危险；但如果这种“一体化”过于紧密，协信不仅面临管理界面繁杂、业务核心模糊的难题，更为困难的则是，协信如何清晰地向资本市场描述一个关于自己的“故事”。“如果把商业、产业和住宅混在一起，对资本市场而言我们就是一个笼统的‘地产商’，很长一段时间以来，地产商的核心能力是机会性的拿地，这种能力是一种随着环境变化就很容易打折的能力，这也是资本市场给予‘房地产开发商’估值不高的原因，但如果一家‘地产商’的盈利和未来在于新的商业模式、经营团队能力和效率，那它也就走出了传统地产商的估值困境。”协信集团副总裁曹志东对经济观察报说。

　　6月10日，清华控股旗下的启迪控股股份有限公司与协信集团宣布成立启迪协信科技城集团，进军科技城投资开发与产业运营服务领域，全力拓展产业地产，这也标志着协信的重构迈出了实质性的一步，而在未来较短时间里，协信集团还将会拿出旗下的物业管理、商业地产，确定和寻找战略投资者和财务投资者，协信的重构已经勾画出一张清晰的路径图。

　　重构路径

　　6月10日下午，重庆市经信委与启迪控股战略合作签约暨启迪协信科技城集团揭牌仪式在重庆举行，协信集团与启迪控股合作成立的新公司启迪协信也于此间亮相，这家新公司也是双方称作“以诚相待、因势而行、顺势而为”的产物。

　　协信集团副总裁曹志东告诉经济观察报：“协信传统上是一个重资产的公司，我们的强项在于实体的开发，在产业地产领域也有一些非常成功的项目，比如重庆总部城、无锡未来城（光电园），而清华启迪长期以来是一个轻资产的公司，它的强项在于‘产学研’资源整合、创业孵化、科技服务等方面。”

　　“今年协信提出了轻资产的思路，比如产业地产这块就提出了产业地产服务化，而清华启迪则在朝‘重’的方向走，所谓科技服务硬投资化就是他们的战略，可以说是机缘巧合，也可以说命中注定，我们两家‘碰’到一起了。”曹志东说。

　　据了解，启迪协信将专注于科技城投资开发与园区营运，探索建立全新的科技创新服务模式，更好地服务于“大众创业、万众创新”和经济转型升级，其目标是成为一个推动自主创新和战略性新兴产业发展的综合创新平台，这家公司也矢志成为中国领先的科技城投资运营商。

　　当协信的产业地产板块已经确立新增长点时，协信核心商业地产业务也将迎来重构和裂变。

　　目前协信集团的商业地产板块正在加速发展，这家有着“商业基因”的公司计划未来两年在重庆布局6-8个协信星光系列购物广场，到2019年在全国布局30个以上的协信星光系列购物广场，并在实现协信商业大战略布局的同时，实现协信商业轻重资产并举的配置转型。

　　曹志东透露，协信集团很快将宣布整合商业地产运营管理和综合体项目业务，这也会是一个相对独立的业务板块，协信也将为这块业务引入战略投资者和财务投资者。

　　第三个即将整合和扩张的板块则是物业管理业务，据了解，除了将旗下住宅和商业的物业管理业务整合成一个相对独立的经营实体外，协信更将物业管理视作一个类似互联网行业“入口”的平台，将不断把新业务接入这个平台，“我们做物管，但又不靠物业管理费来活，而是嫁接对客户的服务，这就是所谓的物管去物业化。”曹志东解释道。

　　曹志东表示，协信的物业现在有1000万方的住宅和商业地产，我们可以借物管平台做O2O、做各种针对业主的增值服务，从汽车服务到医疗、养老，这些将来都可能成为盈利点，而且协信物管手头的物业都是相对比较高端的，这部分人群的消费潜力和商业价值也会相对较高。

　　重构逻辑

　　协信业务板块的重构，既是地产行业整体下行所催生，也受到了同业的启发，同时还是自身多年探索的产物。

　　协信集团副总裁曹志东认为，目前地产行业两个趋势非常明显，一个是功能化，另一个则是金融化，由于地产整体上是一个重资产的行业，当前的形势也使得地产商必须朝这两个方向演进。

　　协信与启迪的合作便是一个专业化的范例，“我们做产业地产三四年，就搞了两个项目，一个重庆总部城，一个无锡未来城，以前住宅地产的定位非常清晰，比如三房一厅卖给谁、两房一厅卖给谁地产商可以做到心里有数，但未来可能产业地产也需要这样专业和清晰的定位，从拿地开始，我们就要想好这个项目未来是要吸引哪些产业和行当的。”曹志东说。

　　清华启迪的到来，让已经在产业地产领域有所建树的协信更具信心，包括清华大学二级学院、研究中心、博士后流动站以及清华校友企业等资源未来均将会引入，百余家清华系企业以及上千家科技龙头企业也会入驻。

　　“重庆总部城这样的项目在西南地区已经具备很高的知名度，但清华启迪的到来使得协信在全国扩展时又多了一面‘旗帜’”，曹志东说，“物业服务也一样，我们不可能有足够的人力和资源切入每一块社区服务，但我们的物业提供一个入口和平台，我们的目标是五年内物业板块做到1亿平方米，有了这个资源，自然能够吸引各类合作方参与。”

　　协信集团各板块业务的整合重构另一个着眼点则是资本市场对于地产公司的估值对照，在当下资本市场的强劲动力下，协信集团“金融化”发展的趋势也是一个既定的目标。

　　曹志东说，传统上资本市场对地产公司估值体系依赖于土地，尤其当你各个业务混在一起的时候，作为一个笼统概念的地产商，在境外上市可能也就是5、6倍的PE估值，因为土地受政策和环境影响太大，一旦拿地和销售出现问题，公司的业务和盈利很容易受影响。

　　“但如果你把物业这块单独拿出来放在资本市场就完全不一样了，物业是靠团队的能力和管理做事情，有好的商业模式，有精干的团队，即使换一个环境，它也是能盈利的，这也是我们整合重构业务的逻辑。”

　　“再比如产业地产这块，我们是通过市场化的方式来招商和发展产业园，如果做好了也能复制，这既摆脱了笼统的地产公司所面临的估值困境，也是商业模式的问题；对于资本市场而言，这种架构也更清晰，我们能清楚地告诉资本市场我们的钱用在哪了，我们的核心资产是什么。”曹志东说。

　　各业务板块整合重构后，协信将通过多种渠道和路径实现与资本市场的对接。

　　在产业地产板块，新组建的启迪协信现已布局重庆、北京、苏州、青岛等20余个城市，在建与储备项目共计40个，开发面积近2500万方，这块业务未来计划走主板IPO上市；而在物业板块方面，协信正在考虑引进领先的战略投资者走新三板；另一块商业地产板块，协信当前的计划是“借壳”上市。

　　“引入战略投资和财务投资者，整合和重构各板块的业务，将使协信旗下的业务产生1+1+1>3的效果。”曹志东说。