中国房地产报记者 王飞 张凤玲 鞠晓波

　　北京、石家庄报道

　　3月底的一系列政策动向预示着，京津冀一体化战略正在提速。

　　早在全国两会期间，北京市副市长李士祥就表示，国家发改委正在研究首都经济圈的规划，这个规划已经征求了若干次意见，很快就要出台。“出台以后，京津冀三地要找到结合点来开展工作，但并不是在原来的层面进行转移和疏解，而是在一个大尺度上进行京津冀甚至是环渤海范围的大布局。”

　　3月14日，天津市市长黄兴国强调，结合大交通体系建设，优化“两港四路”布局，推进区域互联互通，完善载体功能，加强生态保护，积极主动承接北京功能转移。

　　3月18日，河北省省长张庆伟定调，立足于为首都分忧、为京津服务、让河北受益，坚决打破“一亩三分地”思维定势，主动融入京津冀协同发展大格局。

　　3月24日，北京市市长王安顺提出要“破除行政壁垒，实现规划同图，在一张地图上共同规划京津冀的发展”。

　　3月27日，河北召开京津冀协同发展工作会议，明确打造京津保三角核心区，把首都周边一批县市建设成卫星城市，以保定、廊坊为首都功能疏解的集中承载地。

　　密集出台的京津冀方案，预示着京津冀地区将会成为2014年重要的经济增长地带。其中，影响最大的当属房地产行业。

　　中国经济第三极

　　“实现京津冀协同发展,是一个重大国家战略，要加快走出一条科学持续的协同发展路子来。”2月26日，习近平亲自主持京津冀协同发展工作座谈会，有意通过顶层设计加速京津冀区域成为中国经济的“第三极”。京津冀一体化由此步入快速发展期。

　　“京津冀中的京津是城，而冀是乡。”中国城市发展研究院常务副院长章惠生告诉中国房地产报记者，“这样河北大量发展小型卫星城承载北京和天津的部分功能，而北京和天津互相交融性发展，这三者之间缺一不可。”

　　“各类城市都将从协同发展中获得收益。”国家发改委城市和小城镇改革发展中心研究员冯奎告诉中国房地产报记者。他认为，通过做减法，北京可以集中精力于它的核心定位，形成更加鲜明的政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心的特色。

　　天津市最大的收获是进一步巩固它的北方经济中心的功能定位。在京津冀一体化布局上，天津将获得更大和更多的资源要素，推动北方经济中心、北方国际航运中心、北方现代制造业基地的建设和发展。

　　河北的部分城市则能够承载京津疏解出来的人口、产业、事业机构等，一批大体量城市获得优先发展，这包括保定、廊坊等地。随着京津冀综合交通项目的落实，交通沿线的城市都将有发展机遇。

　　从目前已经发布的消息来看，河北最为主动积极，希望能够承接北京的产业转移。

　　“河北省工业和信息化厅的主要任务是：绘制承接北京产业转移战略地图，协调北京市经信委，对拟转移产业项目进行分类，摸清每个拟转移产业项目情况，特别是摸清项目拟转移地区的现状。”河北省工业和信息化厅对外经济合作处处长崔朝蓬说，该厅将在此基础上绘制承接北京产业转移地图。

　　“在地图上标明园区所在地、功能定位和将要承接的产业，做到挂图作战，一目了然。”崔朝蓬告诉中国房地产报记者，本月早些时候，承德市与包括中关村电子科技园等北京几家电子科技、生物医药园区进行了首轮对接。4月还将进行其他城市、其他产业类别的园区对接。

　　3月27日，河北宣布做大保定城市规模，承接首都部分行政事业单位、高等院校、科研院所和医疗养老等功能疏解。

　　“河北省13个小城市将与北京共享信息系统，北京周边河北省县市使用010区号能不能成为现实很难说，但我们省政府一直在积极推动这个事情。”河北省政府一位不愿透露姓名的官员告诉记者，河北省政府很乐于看到京津冀一体化将会正式落地。

　　相形之下，天津和北京相对矜持得多。

　　“天津市现在还是在集中精力发挥区位优势、港口和产业集群的优势，积极参与和推进区域基础设施的互联互通，产业发展的互补互促，资源要素的对接对联，公共服务的共享，以及生态环境的联防联控，目前我们正在完善集输运体系，更好地为北京和腹地服务。”天津市副市长宗国英告诉中国房地产报记者，目前天津市还是要强化自身内功。

　　而北京市规划委主任黄艳3月24日表示，北京将对执行已十年的城市总体规划进行调整和修改，在京津冀区域内建成具有城市竞争力的“城市群”，把非首都核心职能的产业发展尽可能地压缩和疏解到周边。

　　房企的机遇

　　对于京津冀一体化中的各城市，国家发改委国土开发与地区研究所所长肖金成认为“各有优势，但优势都是相对的”。比如张家口和承德有生态资源优越，可发展为北京的“休闲后花园”；保定、廊坊距首都地理位置近，因此是北京产业转移的最佳方向；而唐山、沧州、秦皇岛则可以“靠海吃海”，在出口、外贸、物流等方面充分发挥沿海区位优势。

　　冯奎认为，京津冀一体化中，房地产行业蕴含着巨大的机会。

　　“这次推动京津冀一体化发展，是与国家推动新型城镇化规划重叠在一起的。按照规划，北京属于严格控制规模的特大城市。预计未来，将会有更多的人口从北京被挤出或者主动逃离北京、天津城区，到周边城市落户。”冯奎说，“这将带来实实在在的消费。”

　　“‘京津冀一体化’上升为国家战略，廊坊将率先受益，经济发展将迎来实质性利好。”燕郊东贸国际开发商莲荷房地产开发有限公司策划经理彭祖东告诉记者，“距离北京天安门只有35公里的燕郊开发区，将成为承接首都相关产业、资金、人才等转移的一个重要‘桥头堡’。”

　　房地产的发展离不开基础设施和交通的一体化。虽然京津冀在整体规划上还没有达成一致意见，但在产业配套和交通设施等层面，各地都已经先行一步。

　　“产业转移不是简单的空间置换，而是产业规模的扩大和产业层次的提升，河北要抓住这次机会，实现产业结构新一轮的调整。”崔朝蓬告诉记者，河北将按照“优势互补、资源共享、错位发展、互利共赢”的原则，加快促进区域产业协调发展。

　　在交通上的互联互通速度则更快一步。3月26日，天津市交通运输和港口管理局负责人到北京市交通委进行交流，商讨两地交通一体化发展，就构筑北京至天津港北、中、南三大公路快速出海通道，推进两地电子口岸互通互联等方面深入沟通，达成合作意向。

　　目前，京津冀已有多条高速公路互联互通。根据规划，京津周边县（市、区）与京津之间至少有1条一级公路连接，主要相邻城市间1小时通达，货运形成12小时通达圈。

　　近期在接受媒体采访时，天津市发改委主任张志强透露，天津的地铁已经在向北京方向延伸，下一步要向武清修建，“北京的地铁已经延伸至大兴，希望能够对接。未来，天津和北京中间会形成由中小城市组成的城市带，服务它们的就是轨道交通了。”

　　上述利好消息，无疑将促进北京周边的房地产业务发展。如果北京的教育资源、医疗资源等都能够向外疏散的话，将会进一步促进房地产行业的稳健发展。

　　漫长的征途

　　虽然京津冀三方都在积极制定相关一体化政策，但从目前的情况来看，各方仍旧是独立规划，上报中央，并没有在国家战略的高度统一行事。此举意味着，虽然京津冀一体化雷声不断，但甘霖远未到来。

　　“之前京津冀一体化协商会议总共召开18次，结果17次只有天津和河北省参加，这样尴尬的局面难以协调发展。”章惠生认为。

　　目前，虽然这一问题看似解决，但在很多重点问题上，各自的表述仍然意味着，京津冀三地仍未在一个大局下分工协作。

　　“京津冀一体化较为特殊，两个直辖市聚拢在一起，很难定位谁是中心，没有重点很难做到协同发展。京津冀地区之间缺乏统一的规划。”清华大学教授、天津市人大代表蔡继明告诉中国房地产报记者。

　　“天津需要的不是增肥，更不是瘦身，我们需要的是更健康。我们现在正在积极做天津自贸区申报。”宗国英告诉记者。

　　记者从多个渠道获悉，京津冀自贸区方案、天津自贸区方案、曹妃甸自贸区方案都已经上报国务院，各方正在等待消息。一位知情人士告诉记者，“天津自贸区被整合到京津冀自贸区中，天津被动进入京津冀自贸区，或许会加大事情的难度。”

　　另外值得一提的是，记者从天津市政府获悉，目前天津市并没有具体细化的京津冀规划方案。

　　除了在京津冀整体规划上要在国家战略层面加强顶层设计外，还面临着很多挑战。在肖金成看来，京津冀一体化将面临三大挑战：

　　其一是协调机制上。要一体化，基础设施起码要互联互通，因此谁来出资建设这些设施就是个问题。同时，既然要建设，就要有破坏，谁来补偿生态环境，这方面也容易产生分歧。肖金成说：“三地都清楚可以从一体化中获益，但如果都是受益者，谁做贡献者和牺牲者呢？”

　　其二，政策引导也是难点所在。肖金成表示，企业追逐利益最大化是根本，所以在区域范围内，决定者是市场而并非政府。直接一点说，就是政府让企业迁移，是否能保证迁移后的利益不变，这是企业是否愿意并遵照的决定所在。

　　第三个难点是财政。京津冀三地中，河北经济相对最落后，地理范围却最大，这两个劣势都会让它在与两个“大哥级”直辖市协同发展的过程中倍感吃力，财政支出很可能缺口不断甚至捉襟见肘。

　　对于三个难点的解决，肖金成建议：首先要建立协调机制，先协商、再办事，同时捋清各件事的先后顺序；其次在财政上“纵横交错”，即——纵向转移支付和横向补偿并行。

　　而对于房地产业在京津冀一体化中的机遇，肖金成表示，机遇当然多而好，但前提是要合理确定各城市功能。为什么很多人宁肯忍受拥堵和高价也要在北京租房而不去周边买房？关键的三大因素就是就业、收入和交通。因此只要北京周边城市的产业发展能够提供足够岗位和合理薪资，交通上再可与中心城市连通，人口自然会转移聚集。

　　此外，也有人对京津冀一体化有不同的意见。蔡继明就认为，北京的人口密度和土地利用效率较低，对于周边的区域只要合理布局，还可以再吸收更多的人口。所以蔡继明的观念是：北京依然要深耕北京，而不是粗放式地到处发展。