第六届中国养老产业与养老社区高端论坛即将举办

　　向军 /文 

　　2013 年12 月12 日至13 日，在CIHAF 中国住交会召开期间，CIHAF2013 中国养老产业领军企业年度峰会暨第六届中国养老产业与养老社区高端论坛也将正式举办。

　　经过政府与养老产业相关企业近年来的不断摸索与实践，养老产业发展趋势逐渐清晰。在养老产业发展初期，中国养老产业与养老社区高端论坛就已经开始探索养老产业市场化发展模式，

　　并在思想激荡中带领一波又一波养老地产企业走出迷雾。而在养老产业井喷时期即将到来的现在，本次论坛将继续在企业模式建构和产业链资源对接方面提供更广阔的平台。

　　国内首个养老产业对接平台

　　中国养老产业与养老社区高端论坛是国内首个养老论坛，本论坛立足养老产业领跑地位，始终致力于带领产业不断向前发展，建立中国养老产业权威圈层，云集养老产业资深专家，发展有影响力的中国养老事业的先锋队。

　　2013 年9 月6 日，国务院发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确表明应创新体制机制，激发社会活力，充分发挥社会力量的主体作用，健全养老服务体系，满足多样化养老服务需求。

　　为响应国务院文件所提及的重点发展目标，养老论坛早前曾结合市场需求开展了企业调查与老龄群体需求报告。报告指出，在现阶段养老产业快速发展时期，健康与服务将成为政府和老龄群

　　体关注的重点。只有真正构建健康与服务体系，才能使中国养老产业获得稳健发展。

　　而本次论坛将围绕养老产业即将进入的全新时代，即养老健康服务社区时代展开探讨，为构建健全的养老产业商业模式、运营体系和创新模式建言献策。

　　养老产业圈层集结者

　　作为国内最早展开养老产业讨论的会议，中国养老产业与养老社区高端论坛已经成功举办五届，2013 年5 月，第六届第一期论坛在政府和商界人士的共同参与和关注中顺利结束，论坛获得了社会各界的高度支持与赞誉。

　　针对养老产业的发展现状，在12 月这场盛会之中，组委会将联合各合作机构共同商讨，制定出切实符合现阶段企业需求的发展模式。为更深层次、更专精地探究养老产业链发展方向，更准确地落实企业对接资源、激发市场投资力度而努力。

　　本次论坛的主题内容偏重于务实创新，希冀通过企业间交流，不断扩大养老产业的创新意识和发展潜力。在继续研究险资与地产企业进入养老地产模式的同时，论坛增加了更为实际的研讨

　　合作环节，使运营管理服务机构、康复医疗护理中心、心理咨询机构等服务行业之间交流更加顺畅。

　　养老地产新纪元

　　李克纯/文

　　10 月23 日，凤凰股份宣布将投资5 亿元成立专业的养老地产公司，致力于养老产业的研究、开发、运营与管理。

　　无独有偶，就在同日，9 月离职的亿城股份前总裁马寅也宣布与服务商合伙成立养老地产服务公司，首个项目有望落子北京近郊。

　　养老地产的概念不断升温加码，业界预测未来十年养老地产将呈几何级数增长。

　　事实上，这不是养老地产第一次受到追捧。早在2011 年，国内已经出现一波养老地产大干快上的热潮。而更早之前，企业已经开始跑马圈地。

　　不过，业内人士分析，2011 年养老地产蜂拥入市的时间和“限购”时间一致，诸多开发商战略转型未必不是调控强压下的取巧之策。因为彼时，养老地产政策不完善，拿地难、融资难、用人难、盈利难，种种困局难以突破。

　　然而今年以来，养老地产破冰消息不断传来，加之庞大的市场规模，行业有望破局。

　　年初，北京第一块“养老综合用地”拍出，各地也开始逐步把养老用地纳入专门规划，养老地产土地昂贵的现状将大幅缓解。

　　与此同时，今年来多部委先后发文剑指养老政策，针对当前养老服务业面临的瓶颈问题，提出了一系列扶持政策。李克强总理在国务院常务会议上强调，要把服务亿万老年人的夕阳红事业，打造成蓬勃发展的朝阳产业。目前，许多省市都已出台养老设施专项规划，并从土地、财税、融资等政策上予以支持。政策层面的多重利好驱动养老地产迅速升温，也推动养老地产进入了一个新纪元。

　　养老地产破冰

　　我国疾速增长的老龄化急需配套大量养老设施，而提高养老设施供给的核心是发展养老地产。

　　国泰君安的一份报告预计，若按照国内多地提出的“9073”计划（90%的老人由家庭照顾，7%的销售社区居家养老服务，3%进入养老院等机构养老），仅考虑机构养老部分，年平均增加老年地产面积约占2012 年住宅年销售面积的1.4%（1364 万平方米）。其实，养老地产规模不止如此，考虑上活跃长者等非机构养老，则年新增量会更多。

　　据上述报告计算，如果2035年到达养老地产均衡水平，选择养老地产的长者占比达到15%，也就意味着2014 年至2035 年间，养老地产需新增总建筑面积将高达21.72 亿平方米。换言之，养老地产最大存在逾21 亿平方米的缺口。

　　这块“大蛋糕”自然会引发“抢食”风潮。从2011 年开始，万科、联想控股、保利地产、香江国际等20 余家房产企业都在试水养老地产，投资以百亿计，而一些地区以“养老地产”概念打造的楼盘更是数不胜数。

　　不仅传统房企对养老地产趋之若鹜，自去年以来，各保险企业也开始竞相拿地，发力养老地产。除泰康人寿、新华保险等几家已着手建设养老社区的公司外，中国人寿、合众人寿也分别在河北及湖北规划了养老社区项目。

　　养老地产如火如荼、群雄逐鹿，却被业界资深专家指出是“外热内冷”。中国农科院副研究员卢布认为，当前我国养老地产发展混乱，难以形成清晰的盈利模式和开发路径。而这与我国当前养

　　老产业发展的制度体系、产业标准和政策体系准备不足有关。

　　不少开发商也大吐苦水，养老地产项目投入周期较长，前期基础设施建设、后期引入的各项服务都需要大量的投资，且回报较慢，却要在初期面对高昂的土地和税收成本。

　　但这一切即将改变。

　　2013 年，北京密云拍卖国内第一块“养老综合用地”；7 月山东省正式公布年度安排5625 亩养老专项用地指标；四川省、广东省等也开始了相关规划。7 月份出台的新《老年人权

　　益保障法》也对养老用地安排提出政策要求，并扩大养老床位补助范围。

　　李克强总理在国务院常务会议上的谈话及9 月13 日国务院下发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》更是直接针对融资难、用地难、用人难和运营难等问题，提出一系列扶持政策。养老

　　服务业发展直接上升至国家决策层面，业内人士指出，养老地产的春天已经来临。

　　此外，民政部、全国老龄委、标准规划委等单位，委托或协同相关部门出台养老服务业协会标准、国家标准指导等文件，配合养老服务业国家标准出台，规范养老地产市场。

　　业界专家预测，2013 年是养老地产元年，随着政策的完善和相关标准出台，逾21 亿平方米的缺口将迎来养老地产“井喷式”发展。

　　新纪元之路

　　在养老地产破局的新时代，未来走怎样的发展道路成为企业案头的一道新命题。

　　在目前常见的养老项目中，有一类开发模式是专门建设综合型养老社区，另一类是在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。在中国人民大学公共管理学院土地管理系教授叶剑平看来，养老

　　项目从性质上可分为居家型、住宅小区中的配套及独立供老人使用的类型，应该研究这些类型项目的占比，以及随着老龄化程度的加剧，其比例会发生何种变化。

　　事实上，全龄化养老地产正在成为养老项目发展的新方向。即建设老人可以和年轻人共同居住的社区。这类社区中既有老年公寓也有普通住房，形成养老地产和普通地产混合的局面，而在

　　社区配套方面则倾向于给予老人相应的专业软硬件配套服务。

　　由于这种模式更易兼顾中国人的传统养老观念，易于被老人接受和推广。复星集团董事长郭广昌曾明确表示，全龄化养老社区将成为集团产业布局重头戏。

　　对企业来说，全龄化社区还需要兼顾的是养老服务。传统养老地产开发商倾向于单纯硬件开发，但中国中交投资设计总监刘水指出，他们的研究发现，养老设施销售利润不如执行利润高，如

　　果企业改变传统退出机制，选择和专业的运营商合作，可以获取持续回报。

　　刘水建议，企业在开发养老社区时需要专业运营商介入，在项目旁边独立做一个小的专业养老机构，既服务于失智老人，也服务于健康老人。这种模式更适合未来养老地产的开发运营。。

　　花样年集团总裁潘军也多次表态，“ 把养老地产当成核心来做，必败！花样年未来的核心是‘服务’。”

　　看来，养老社区规划、运营团队、终生服务将成为养老地产新纪元企业制胜的关键。

　　以房养老“守望者”———孟晓苏

　　于春美/ 文

　　当十年后，“以房养老”再度成为人们热议的焦点，孟晓苏有些欣喜，他多年来的夙愿，终于有了实现的希望。但网络上，人们的不理智，也让他有点“小气愤”。他气愤的是，一些并不真正

　　了解“以房养老”的人，却挥舞着棍子乱打。

　　国务院9 月发布的35 号文件明确支持“以房养老”试点，不少没有看文件全文的人士却误解为，这是政府在推卸本该政府兜底的养老责任。作为倡导“以房养老”的第一人，孟晓苏第一

　　时间在他颇有影响力的微博上予以回应。他的正见，让“晕了头”的人们幡然醒悟：“以房养老”只是小众产品，是一种可供老人自愿选择的补充养老产品类型。而且，孟晓苏建议，目前中

　　国试点“以房养老”可先从无子女和失独子女做起。

　　人们熟知孟晓苏，不仅因为他是中国“以房养老”的首倡者，作为中国第一家房地产企业———中房集团的董事长，他因最早倡导和参与保障房建设，被誉为“保障房之父”，在业界，他

　　更以幽默风趣、敢于直言的风格，被誉为“中国地产界的良知”。

　　最近一次见到孟晓苏，是在9 月末的一次论坛上，他风趣的演讲，博得台下阵阵掌声。在陪同他赶往机场的路上，他和记者聊了一个多小时的“以房养老”。在十年的“以房养老”倡议之路

　　上，他犹如一位老船长，站在船头瞭望，以其先见之明，为行业引领方向。尽管“以房养老”历经十年推进却迟迟未能真正落地，但孟晓苏并不气馁，他又如一位“麦田里的守望者”，始终坚守阵

　　地，为“以房养老”鼓与呼。因为他知道，这是一项对老年人、对保险公司、对政府而言都有益处的好事情。

　　十年坎坷路

　　2003 年，当时孟晓苏参与组织“以房养老”课题研究，并最终形成课题报告，当时温家宝总理专门对“以房养老试行”作了批示。尽管“以房养老”有了理论基础，但在实际的推进中，因各方

　　面条件尚不太成熟，十年来，一直没有获得实质性的推动。

　　“障碍不在于老人不愿意，而是保险公司有顾虑。”对于“以房养老”被搁置十年之久，孟晓苏毫不讳言。“当时《物权法》还没有出台，相关主管部门担心抵押房产缺乏法律保障，担心70

　　年房屋产权到期后国家不给延期；另外，2003 年时居民持有第二套房产尚不属普遍现象，加之受‘房价会跌’传言影响，保险公司又担心房价下跌加大保险公司风险。”

　　“孩子还没出生就担心他死了，多可笑。从2003 年至今，保险业年年担心房价下跌，但实际上房价已上涨了近10 倍，到现在保险公司还在担心房价会下跌。”在孟晓苏看来，对于中国的

　　房地产走势，保险公司需要有一个理性的认识和基本判断，这一点很关键。

　　不过，令人欣慰的是，当年诸多妨碍“以房养老”推进的法律法规在十年后的今天都已健全、规范，特别是2007 年颁布的《中华人民共和国物权法》明确规定“住宅建设用地使用权期间届满

　　的，自动续期”，这从法律上保障了住宅的长期物权。另外，全国城镇房价普遍上涨，尤其是保监会文件所提出准备率先开办此业务的北京、上海、广州等城市，房价普遍上涨数倍乃至十倍之

　　多。且目前我国人口老龄化现象更为严重，其中约占老龄人口比重10%的无子女家庭和“失独家庭”本来就没有把住房传给子女的需要与可能。这些外部环境和条件的成熟，为我国实行“以房

　　养老”提供了重要的保障。

　　鼓与呼

　　孟晓苏告诉记者，他之所以这么多年坚持倡导“以房养老”，是因为他认识到中国的国情与发达国家不同，我国有很多多年低工资的老人没积蓄、又没商业养老保险。老人除靠儿女和社保

　　养老外似乎没有别的出路。但房改使他们有了产权房，商品房也升值很快，使不少老人身家几百万。用房屋来补充养老，比较适合中国的国情。

　　“有社保的老人都能温饱，但每月只有几千元。若拿价值几百万元的房产反向抵押养老，每月能多得几万元且终身源源不断，再加上养老金就是几千、几万元。反正无子女老人房产无需传代，

　　除了捐赠社会，为何不肯给他们一个以房养老的选择呢？”在孟晓苏看来，我国无子女和“失独”老年人约有2000 万，假设这当中有30%的老年人愿意入保，就意味着有600 万无子女或“失独”老人

　　愿意尝试“以房养老”，这对老年人、保险公司和政府而言无疑都是一件多赢的好事。

　　作为“以房养老”的倡导者和践行者，孟晓苏一直没有放弃努力，他此前曾任幸福人寿公司董事长。在同行眼中，他具备拿“以房养老”产品的优势，但其坦言，“幸福人寿两年前刚创立，还处

　　于婴儿阶段，如今已是幼儿阶段，可以承担一部分责任。另一个重要原因是，保险公司的每一个新产品都需要保监会审批后才能上市，而‘住房反向抵押养老保险’这个产品还没有拿到上市资格。”

　　“以房养老”的推进，犹如蜗行牛步，推广阻力重重，经历了十年坎坷。对于未来“以房养老”的真正落地，孟晓苏认为，不会马上就做成，但最长不会再等一个十年。“过去，对以房养老这种

　　模式，老人和子女是一致排斥的，但现在，已经有很多老人子女来咨询我，想让自己的父母加入这类保险。在网络上，在经历了一番热议和讨论后，大家对‘以房养老’的看法越来越理性，

　　我觉得这些都是积极的信号。”孟晓苏说。