在一片“暖冬”声中，2012年的深圳楼市即将强势“收官”。业内预测，不出意外，12月份一手楼成交将延续11月份的势头，或会突破上月4340套的成交量，继续刷新年内月成交新高的纪录，实现真正的“翘尾”行情。至此，2012年全年的楼市成交曲线轮廓也渐渐清晰起来，呈现出一副先抑后扬的姿态。

    置业者更懂得选房看房

    对林先生来说，2012年是一个纠结的年份。受限购政策的影响，非深户籍人士缴社保满一年，才有资格买房，而林先生就是其中的一个。从去年限购令细则公布起，大量非深户籍人士开始缴社保，获取购房资格，并在今年开始集中释放，构成了今年刚需置业者的主力。

    今年初，当林先生把第12个月的社保基金缴满时，长出了一口气，他曾开心地对朋友讲，今年可以买房了。

    现在回想这一年的寻房之旅，林先生至今仍觉得很累，他说，一年算下来，总共看了不下20个楼盘，横跨宝安、龙岗、龙华、坪山等多个地区。记者也注意到，与去年不同的是，今年市民的踩盘量明显增加，每逢新盘发售，总会引来众多的看房者。在五六月份和11月份，多个楼盘甚至出现了千人购房潮。

    深圳中原地产副总经理贺晓丽分析，今年楼盘访客量确有明显增加，根据监测，宝安、龙华等片区的新盘开售当天，都曾出现过预售过八成的情况。

    林先生对今年没有出手购房显得颇有些后悔，他说，现在回过头来看，今年其实有很多个时间点可以出手，主要是怪自己太犹豫了。比如，今年初时楼市冷清得可怕，市场一度形成对今年楼市看跌的情绪，很少有人会在那种时候买房；到了年中，楼市渐渐回暖，选来选去也没找到合适的，想着还可以再等等，结果一等再等，就到了年底，楼市火得很，现在反而不敢买了。看了一年的房子，到头来，仍是两手空空。

    对林先生的经历，深圳中原地产副总经理贺晓丽评价，像林先生这样的刚需置业者属于今年深圳楼市的购买主力，当然，有出手的也有没出手的，不管怎么样，看房的人增多了，说明市场的信心已经建立起来，而且更趋理性，不再盲目。事实上，即使没有买到房，也没有什么损失，用一年的时间看到了这一年楼市的变化，了解了很多信息，学会了看房，这也是一份收获。

    2012楼市由刚需主导

    在贺晓丽看来，林先生的话虽简单，却道出了深圳楼市这一年变化的趋势和特点。2012年的深圳楼市概括起来，呈现出先抑后扬的格局。一季度，深圳楼市延续2010年低迷的势头，成交量一度跌至冰点，直到一季度末才开始了破冰。二季度是筑底的阶段，市场渐趋回暖；三季度呈现震荡上行的态势；四季度则强劲回暖。

    来自市规划国土委的统计数据显示，1月份，全市新房成交1372套，均价17105元/ 平方米； 4月份，全市新房成交2875套，均价16591元/ 平方米； 7月份，新房成交3286套，成交均价为20194元/平方米；10月份，深圳一手住宅共成交3642套，成交均价20145元/平方米；到了11月份，全市一手住宅成交4340套，一举创下年内月成交新高，成交均价为18622元/平方米。

    “从数据不难看出，自四月份深圳楼市回暖开始，到七月份全面复苏， 并在11月份创出年内月成交量新高，标志着深圳楼市已经完全走出低谷。”贺晓丽分析，这主要是受政策的影响，再加上首套房置业者增加所致。今年，国家鼓励刚需置业，采取了差别化信贷政策，支持首套房购买者，吸引了大量刚需客户入市，根据深圳中原地产的监测，截至11月底，全市新房成交量的80%来自刚需置业者。另外，央行两次降息也刺激了刚需者的置业热情。可以说，2012年是一个刚需主导的年份。

    量升价跌是今年最大特点

    分析2012年楼市的特点，必然会提到房价，接受记者采访的多位楼市专家均表示，2012年深圳楼市最大的亮点就是“量升价跌”。

    在世联地产华财区域代理事业部总经理张瑜利看来，2012年深圳房价维持相对稳定的态势，相比成交量的大幅上涨，全市房价并没有明显上涨，原因是全市成交均价是各区组合的价格。今年，新房成交主要靠龙岗等原特区外的片区支撑，而这些片区的新房成交价格并没有太大涨幅，同比甚至持平，这也就造成量上去了，价格并没有上去。

    来自市规划国土委的统计数据显示， 9月份，深圳一手住宅成交均价20790元/平方米，环比下降3.6%。10月份，深圳一手住宅成交均价20145元/平方米，环比下降3.1%。11月份，成交均价为18622元/平方米，成交均价环比下降7.56%，连续三个月出现下降。

    而与去年同期相比，今年前11个月深圳成交均价同比下跌2.7%。深圳房地产研究中心主任王峰认为，深圳今年全年房价同比估计仍会有3%的小幅回落，这也符合国家2010年实行宏观调控政策以来市场的自然变化。

    在贺晓丽看来，龙岗、宝安这两个区的住房均价与原特区内相差很多，以此形成了价值洼地，从而吸引了众多置业者前往。

    数据也显示，从年初开始，成交量最大的区域冠军就分别由龙岗和宝安担当。以4月份的一手住宅成交为例，该月宝安区销售居首，共成交一手商品住宅1286 套，占比全市成交44.73%。到了11月份，龙岗区则成为销售冠军，该月龙岗区一手商品住宅成交1658套，占全市总成交量的38.2%。

    分析全年各区的成交均价，福田、南山、罗湖原特区内的房价稳中有升，最具抗跌性，宝安、龙岗价格波动较大，盐田价格稳定，龙华新区的上涨速度最快。

    仍以四月份各区成交为例，该月各区成交均价从高到低依次为：福田区（32804 元/㎡）、南山区（30502 元/㎡）、罗湖区（27295元/㎡）、盐田区（21081 元/㎡）、宝安区（14269 元/㎡）以及龙岗区（13791 元/㎡）。

    到了11月，一手住宅成交均价排名则变为南山区（38060元/㎡）、福田区（32842元/㎡）、罗湖区（32403元/㎡）、盐田区（26328元/㎡）、宝安区（18852元/㎡）、龙华新区（18248元/㎡）、龙岗区（13654元/㎡）。

    业内人士认为，目前，福田、南山已经成为相对成熟的片区，因此价格维持在一个相对高的水准。而宝安、龙岗片区成熟度相对较弱，价格会有所波动。

    二手房频现反价

    2012年楼市先抑后扬，市场信心逐步建立，一方面，一手市场成交的活跃也带动了二手房市场，另外，受央行两次降息的影响，业主普遍认为该举动为政策松动的信号，加之近期成交快速回升，他们对后市信心大增，纷纷缩减议价空间，进而调高放盘价格。

    何小姐就曾有过这样一段经历，今年五月份，她看中了罗湖区文锦大厦的一套81平方米的二手房，当时已经和业主方、中介都联系过，商定的价格是95万元，并当场交了定金10万元。几天后，业主通过中介打来电话说要加价10万，何小姐考虑再三，最后还是答应了，但没过多久，业主又要加价，何小姐十分气愤，要回了押金，交易最终没能成功。

    根据世华地产的统计，今年，宝安中心区、前海片区的反价现象在深圳片区中颇为严重。

    业主反价，不仅给买家、中介带来了交易上的麻烦，违约可能导致赔偿、佣金追讨等各类矛盾纠纷。哪一位置业者都不想遭遇在买房过程中遭遇反价的麻烦事。但一旦碰上了，业界建议，置业者可做好准备，反价5%之内还是可以考虑接受，并采取尽量缩短交易周期、适当提高定金数额等方式，淡定应对可能出现的业主反价风险。（徐强）

    果断出手换房

    今年对很多有改善性需求想要换房的市民来说，假如果断出手，现在回想起来，都会觉得值。因为在年初一片看跌声中，能够排除干扰，毕竟需要一定的勇气，小孙就是其中一例。

    小孙原居处是位于梅林关附近的一处70平方米的小户型，他一直有换大房子的愿望，并决定在今年实现换房，但看来看去，市区内的房子太贵，郊区房子又太远不方便，于是小孙把目光对准了龙华，龙华距离市区不远，交通也方便。从今年4月份开始，龙华多个楼盘开推，小孙几乎每周都会去看看，他最终选定了一个楼盘，是一个二期住宅，但要等到5月份才会开售。小孙回来做的第一件事情是把现在住的房子交给中介代理出售，很快就有买家咨询，最终以1.9万元/平方米的价格售出，等办完各项手续，小孙拿买房的百万元资金，只待新盘一开售就去买，最终小孙在龙华某楼盘买下了一套120平方米，价格是1.7万元/平方米，小孙用卖房的钱付了三成首付，而且还有一部分余钱，用来装修和买新家具，在这一年，小孙成功换房。

    如今，龙华片区的房子在深圳几个新区中最具成长性，小孙所购的楼盘价格已经涨到2万元！

    改善性需求同样是刚性需求，今年首套房置业者的入市，也带动了改善性需求者的入市。小孙的换房策略的关键在于他对自己换房的目的地有着明确的要求，纯粹自住，而且换房时间把握较好，从卖旧房到买新房，资金衔接比较顺利。（徐强） 

    房价大幅反弹条件不足

    地产投机性机会短期难现

    ■ 深圳特区报记者 徐强

    日前结束的中央经济工作会议明确提出，要继续坚持房地产市场调控政策不动摇，以抑制投机投资性需求、保障基本供给的房地产宏观调控方向不会改变。在业界看来，这为明年的楼市调控定下了基本调子。

    深圳市房地产研究中心主任王锋认为，从明年整个宏观经济面临的趋势来看，明年国家的宏观调控政策总体上不会放松，但不排除有局部微调的可能。

    明年深圳楼市会怎样？来自搜房网的最新统计数据显示，2013年深圳楼市确定将开盘放量的共有约55的项目，相比2012实际开盘数略有下跌。其中，南山、福田、罗湖、盐田共计14个，占开盘总数的25%，房源占全市比重有所下降。龙岗和宝安两区仍是推盘大户，共计约41个楼盘入市，占总开盘量的74%。

    深圳中原地产副总经理贺晓丽认为，明年深圳房地产市场仍会保持平稳的态势，价格不会出现大的增幅，限购、限贷、限价政策短期内不会取消。

    世联地产华南区域代理事业部总经理张瑜利也认为，明年深圳住宅市场仍会以稳定为主。在商业物业领域，随着对非住宅按评估价征税政策的消化，预计明年在某个时间点，商业物业交易可能会有一个大的反弹，交易会活跃起来。

    2012年即将结束，新的一年即将开始，专家对置业者又会有怎样的建议？世联地产董事长陈劲松对此持有三个观点，即首套置业者要买“买得起”的房子；改善性置业则就近选择；豪宅客户自由选择更新换代。

    贺晓丽的观点是：永远不存在最佳购房时机之说；要根据自己的实力和家庭收入状况，选择在必要时购房；住房作为大宗消费品，一定要把自主性需求和投资性需求区分开；交易不活跃的楼盘有较强的抗跌性，交易活跃的楼盘价格会有波动。