张雪

　　近日，北京市农展馆北路“地王”的出现，又一次把人们对房地产业的争议推向了高潮。据悉，这块地挂牌出让的起始价就达到了20亿元，起始楼面价为3.38万元/平方米，比在7月份轰动一时的万柳地王2.4万元/平方米的起始楼面价还要高。有观点指出“北京四环内现在已经到了一地难求的地步，优质土地资源极度稀缺，造成了土地价格连创新高”。既然，土地市场都炒得火热，那么，楼市是否也是一派繁荣的景象呢?

　　有消息称，部分龙头房企又要准备上调明年的销售目标了。看来，十八大报告中住建部“坚持楼市调控不放松”的表态，并没有震慑到房产市场，反而是愈演愈烈。

　　数据显示，万科今年前10个月累计实现销售面积1035.2万平方米，销售金额1100.2亿元，去年前10个月，万科累积实现销售面积941.5万平方米，销售金额1074.3亿元，同比分别增长9.95%和2.41%。保利地产今年前三季度，实现签约面积742.5万平方米，同比增长33.49%;实现签约金额833.29亿元，同比增长32.91%，比2011年全年732亿元的签约额超出约100亿元。此外，还有多家大型房企纷纷传来“捷报”，销售业绩屡创新高。目前，上半年的“以价换量”趋势在慢慢退去，紧随而来的是“保价限量”，房价上涨意图越发明显。

　　“房产暴利”暗藏的利益链

　　那么，为什么在中央屡次出台楼市调控政策、广大居民对房价极度不满的情况下，各大房企却依然能够“有恃无恐”呢?原来，是房地产市场一条紧密联系的利益链，在拉扯着房价、牵动着人心。

　　先从地方政府“土地出让”说起，土地出让金是地方政府重大的财政资源。一方面，我国的城市土地管理权由地方所有，地方政府掌握了土地管理的实权，为了“发展地方经济”，土地出让便成为了获取利益的良好手段。地方政府着实成为了土地一级市场的垄断者，使土地出让收入转变成财政来源的支柱。随着2008年房地产市场的火热，土地市场持续升温。土地拍卖价格的节节攀升、稀有地块的日趋紧缺，带来了大小城市“地王”的频现。据链家地产市场研究部最新统计,今年10月,北京?上海?广州等全国10个主要城市的土地出让金达到406亿元,市场成交规划建筑面积为1510万平方米,其中住宅用地土地出让金则高达326亿元。北京、上海两地土地市场同在11月27日出现“地王”，楼面价均超过3万元每平方米。当然，对于地方政府密集推地的原因，有的观点认为，是市政府的财政资源紧缺，亦有观点认为，是为了完成国家土地供应计划。其实不管怎样，“地价”是高了。另一方面，“招商引资”历来是衡量地方政府“政绩”的硬性指标。于是在工业用地上，地方政府竞相低价提供土地，减免土地出让金甚至以“零地价”方式吸引投资等现象屡见不鲜。当工业用地规模迅速扩张，住宅用地规模只能进一步被挤压。

　　既然，土地出让价都如此之贵，那么，到了二级市场，各大房企的“暴利”自然要从抬高楼价上获得了。据悉，近期房价又涨了!相比今年年初，房企实行“以价换量”，带来了千人排队购房的景象。房企“销售政策”过后，7月份有50个城市房价上涨，比例超过七成，这也是2011年5月以后房价上涨城市最多的一个月。另有数据显示，今年11月前25日，北京新建住宅成交均价为21158元/平方米，相比10月成交均价20236元有近1000元的上浮。因此，不少人认为房价已经“见底反弹”，惋叹自己当初没有抓住“机会”。当然，在探讨房价上涨的问题上，除了高额的土地出让金、房企的大肆炒作，当然还有“炒房客”们的“房产投资”和“房屋保值”大潮，更不会排除几千年来中国传统留下来的“置业安家”思想。此外，房地产行业相关税种共有12种，开发商在各项环节需缴纳50余种行政性费用，共涉及约25个不同的政府部门，总体费用就占到了全部开发成本的15%—20%。因此，一个现象的迅速扩大，背后必有多重原因的相互作用。

　　房产改革势在必行

　　在国务院11月21日召开的全国综合配套改革试点工作座谈会上，李克强强调，“改革是中国最大的红利”。在房地产市场改革的道路上，虽然面临诸多阻力，但更是任重而道远。

　　为此，房产税的改革首当其冲。近日，财政部财政科学研究所所长贾康表示“扩大房产税试点范围的改革方向已被锁定”。同时又有消息称，当前多个地方正在推进房产税试点的准备工作，湖北、湖南、海南、广州、杭州等地均在为扩围房产税作准备。有关房产税改革相关内容的意见主要有以下几点：一、对开发商已建未售的房地产设置一个销售期，并对逾期未售的房地产征税，从而有力地防止开发商捂盘惜售。二、对购房者的二套(含)以上住房征税，从而提高闲置住房的出租率。三、对城镇居民家庭人均住房超过40平米的部分征收房产税。目前对于房产税具体的征收办法尚有争议，我们同时期待更加切实有效、公平合理的政策的出台。

　　上海和重庆是我国率先开展房产税征收试点的地区。对于房产税试点的成效问题，贾康认为“房产税改革的目的并不是单纯为了打压房价，它实质上是以房产保有环节征税形成规范的经济调节杠杆，包括对地方政府职能转变的合理激励，以及在配套改革中改变地方政府对土地财政的过度依赖”。北京中原市场研究部总监张大伟表示，“增加持有环节税费，将逐渐有利于挤压出目前市场的存量闲置房源，有利于市场的流通”。

　　房价居高不下已经成为了一种“惯性”，但不能让这种“惯性”成为长期压制老百姓的沉重负担。拥有一套属于自己的房子，不应该是很多年轻人要用一生来追逐的梦想，更应该作为一种“基础的社会保障”来出现，这才是房地产市场应该走的方向。否则，在中国逐渐成为世界第二大经济体的同时，中国的老百姓还没有房住，这岂不是一件极其可笑的事情。如果说“改革是中国最大的红利”，那么，我们等待着房产改革红利的到来!(作者：张雪)