| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2012年08月06日 14:06 |
作者： |
徐妍 |
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■本报记者徐妍北京报道
央行连续降息等一系列货币宽松政策刺激下，受益者并非仅有“刚需”，在北京，得到了信贷滋润的高端住宅市场成交量大幅上涨，贷款购房比例更扶摇直上。
在高端住宅市场不断刷新市场成交纪录的同时，受高端市场的贷款比率也从去年全年23%左右的贷款率一跃升至6月份的40%以上，甚至千万级别豪宅的贷款率也达到了近一成。
“以前高端市场的贷款比率远低于整体市场，千万级别豪宅的更是很少见到贷款案例。但随着调控持续和去年一年房地产市场的整体性低迷，已经让高端投资客将信贷因素重新纳入投资回报的考量范围内。”一位熟悉北京豪宅市场的业内人士如此表述。
高端住宅成交量刷新纪录来自北京丽兹行市场研究中心的数据显示，6月份北京高端住宅贷款比率达到40.55%，环比涨幅超过10个百分点，这一数据在今年1~4月份仅为23%左右，2011年全年的平均贷款比率仅为10%左右。
对于高端市场贷款率比年初以及去年大幅增长的情况，丽兹行市场研究中心分析师郑海燕认为，2011年房产市场进入严厉调控，房产市场价格出现下行趋势，致使投资人止步。成交量下降的同时，贷款量更是雪上加霜。2012年5月份，进行一年的调控后，房价有适度缓和，“刚需”逐渐进市，“刚需”多数需要银行贷款，从而造成贷款量的上涨。
与此同时，近期北京市场也出现了大户型集中放量的态势。6月北京中高端楼盘的推盘高潮中，入市的33个新盘，有一半是高端项目。郑海燕认为，当前市场环境下，高端住宅成交的构成主要支撑为置业升级需求，5月份以来置业升级需求不断攀升，但这部分需求属于“买与不买均可”的“不着急”状态，而加速这部分需求成交的动力正是来源于一系列利好信贷信号的刺激，需求因此集中释放。
2012年6月末，房地产贷款余额11.32万亿元，同比增长10.3%。其中二季度新增3226亿元，同比增长14.5%。上半年增加5653亿元，同比少增2271亿元。
“近期的降息明显刺激了购房者的贷款热情。”链家地产市场研究部常青认为，房地产贷款二季度创调控以来单季度新增额新高。去年及一季度的累次降准使得部分资金流向房地产。“近期的降息仍然会在一定程度上促进购房者的贷款热情，预计今年第三季度个人贷款可能仍会持续增长”。
千万级豪宅买家也贷款高端住宅市场中，千万级豪宅的成交方式一直备受关注。而最新的调查显示，在市场信心逐步恢复、信贷政策利好的综合影响下，即便这部分贷款依赖度最低的客群，其贷款比率也出现明显上升。
根据丽兹行市场研究中心统计，6月份千万级豪宅中贷款比率已经达到8%，同期千万级以下豪宅贷款占比为41.11%。此外，今年1至5月份千万级与千万级以下豪宅贷款也占比分别达到了13%、29.04%。反观2011年全年的数据显示，千万级及以下豪宅占比分别为5.7%及16.65%。
“这说明贷款利率已被千万级豪宅买家纳入投资回报的考量范围内。”虽然千万级豪宅贷款比例相对于目前整体存量房市场60%左右的贷款比率相对较低，但在2011年以前，据丽兹行内部成交数据显示，千万级以上豪宅无一例贷款，全部全款。
丽兹行法务部经理白雪辉表示，回顾2011年，全年银行调控严格，贷款利率较高，全年贷款利率三次调整，于2011年7月7日调整为五年以上为7.05%，二套房贷款在此基础上还要上浮10%，贷款利率较高。且高端客户大部分按二套以上标准贷款，一些高端客户认为当时如果采用贷款方式，或因利率过高导致投资的回报率并不理想。而一些高端客户投资房产为二次以上购房，没有贷款资格，也就造成了贷款量的降低。
“两次降息对购房者的决策影响非常大，而且这种影响已经从‘刚需’传导到改善类需求，甚至是高端投资需求群体当中。”北京中原地产市场研究部总监张大伟表示。
对于北京楼市高端市场的贷款率变化，张大伟认为，进入2012年，央行两次下调存款准备金率，两次开闸降息，部分城市也对房地产调控政策进行微调以支持首次置业，银行8.5折甚至更低的利率优惠政策重现，这些因素极大地改善了购房者的心理预期。显然，这种购房预期的改善，对于盘活高端住宅市场来说更为重要。
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