| 来源： |
卓越理财 |
发布时间： |
2012年07月13日 15:00 |
作者： |
冯珊珊 |
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引言：“在国内做人民币基金需要对自身重新定位，如果只坚持一个策略，就很有可能没有办法满足基金投资者和合作开发商的要求。问题要想得简单一点，就是为投资者提供他们配置资产的一些很好的项目，或者合适的项目。”
插排：未来发展的一个趋势是债要减少，股要增多。但是要真正实现股权投资，房地产企业和房地产股权基金需要同舟共济。房地产企业本身需要逐步成熟起来。
文/本刊记者 冯珊珊
“出现地产股权投资基金，在中国发展仅仅两年左右时间。国内地产投资基金开发快，特别是在去年，被成为中国地产基金元年。”北京嘉富诚国际投资有限公司董事长郑锦桥说道。
2011年，各大房企正式成立或筹备房地产基金，复地、金地、华润、中海等建立了各自的房地产基金业务。投资项目主要集中于一二线城市，其中一线城市项目多是商业地产、高档住宅及别墅，二线城市项目中普通住宅占更大比例。
“房地产投资收益还是蛮高的。很多都是原来是从事房地产开发，现在转到房地产的资本运作。基金是根据项目的不同设立不同存续期，有些是3+2+1，有些是5+2+1，比较灵活。”一家地产基金的总裁告诉记者。
“股加债”运作模式
“跟我们合作的成本跟信托差不多，比银行贷款成本高。我们的作法跟信托有一部分是重叠的。做债权，也做股权，签两份合同。”一家地产基金的董事告诉记者。
通过股加债方式实现，是目前大多数房地产基金的一个状况。设立一个2亿左右的股权基金，投资一个中性开发商的一个项目，通过基金1+1的方式，即存续期一年，延长一年的方式，用股加债的方式运行。
何谓“股加债”?举个简单的例子，比如一个2亿的地产投资基金，从中拿出5000万先对项目公司本身进行投资，占有49%或者51%的股权，这是用股权投资的角度进行的。然后约定一年以后回购，设定一个比如20%的投资收益，这是一种方法，或者通过银行委托贷款的方式。
至于收益率设为多少，取决于双方对成本的控制。如果房地产开发商给的投资收益是15%，其中13%回报给投资人，留下2%给管理团队，低成本资金要考虑LP是不是投?如果房地产开发商给25%的收益，其中22%的收益给投资人，留下的3%给GP，则要考虑被投资企业房地产开发商是否能负担得起这个费用。
“这个方面需要非常准确的测算和调节。一方面要使投资人要获得较高的收益，另一方面也要使开发商负担得起费用并度过难关。”一位业内人士告诉记者。
所谓债权方式，就是大股东借款给开发企业。但想要借款需要满足一系列的条件：第一，开发企业需要拿剩余的股权做质押;第二，开发企业的大股东要进行担保，一般视经营状况而定;第三，如果是私人企业，从法律角度而言，实际控制人要承担无限责任担保。而这这三个条件仅仅是基金风险控制的一部分，其他的措施还包括拿土地证做质押等等。
未来发展的一个趋势是债要减少，股要增多。但是要真正实现股权投资，房地产企业和房地产股权基金需要同舟共济。房地产企业本身需要逐步成熟起来。
“比如财务状况、经营成果是不是真正透明。比如该缴的税是不是都缴了;扣除了土地增值税，还有没有利润;是不是承担不缴税或者少缴税的风险等等。相对来说房地产企业规模越大越规范。”上海一家地产基金的董事表示。
“现在国内的股权投资基金处在初级阶段，三五年之后，股权投资基金的比例会加大，债权会减小。目前中国的地产基金规模小，最大规模五十亿人民币，如果看全球已经设立的都是400亿500亿甚至更高。”
接盘地产信托
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