| 来源： |
投资有道 |
发布时间： |
2012年06月08日 16:08 |
作者： |
董伟海 |
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作者：董伟海
城市化快速推进，需要通过征收农村的耕地来实现空间的扩展。而在耕地被征收后，当地的农民却留在原居住地，并且保有一部分宅基地，从而形成了“城中村”。
自改革开放以来，尤其是近十几年来，中国的城市化进程正在以前所未有的速度推进。我国的城市数目已从1978年的320个发展到现在的662个。城市建成区面积也由3.6万平方公里扩大到9万多平方公里。
城市化快速推进，需要通过征收农村的耕地来实现空间的扩展。而在耕地被征收后，当地的农民却留在原居住地，并且保有一部分供他们建房居住的宅基地，从而形成了”城中村”。
清理城市发展的“痼疾”
根据中国社会科学院最新发布的2012社会蓝皮书《2012年中国社会形势分析与预测》，2011年城市化水平超过50%。另据《中国发展报告2010：促进人的发展的中国新型城市化战略》报告预测，我国的城市化率在2030年将达到65%。
如影随行的是，未来“城中村”的数量将伴随着城市规模的扩张而成倍增加。
城中村的大量涌现，挤占了城市空间。建设方式的落后，造成村民所建筑住房质量普遍充满隐患，且无统一规划，最终导致生活环境质量与城市化发展和城市现代化要求相去甚远。
此外，基础设施建设的滞后，使得原有城中村中村民住房的水、电、气及道路等市政基础设施得不到改善，严重影响到城市规划的实施。城中村已成为城市建设的巨大阻碍，成为困扰许多城市发展的“痼疾”。
城中村改造有利于解决土地城乡二元结构的矛盾，有利于城市发展和建设中政府对土地利用的有效调控，而且能有效缓解房地产的土地供应压力。
城中村的改造给房地产商提供的商机是，一方面许多土地被清理成“熟地”，政府投资建设公共基础设施，降低了开发商进入的门槛;另一方面，大量被拆迁安置的居民需要重新购房，又为市场提供了充足稳定的需求。
供需双方皆受益
从政府的角度，城中村的改造对于提高城市品位，改善居民居住环境，满足城市发展需求都有着重大的意义。对于房地产开发商和房地产基金来说，也是一箭双雕的机会：在城中村地块上建造的商品住宅，由于其相对较低的地价和合理的售价，能够满足当地及周边居民的刚性需求，项目销售也往往较快。
此外，随着周边交通、教育、医疗、商业等生活配套设施的完善及当地购买需求和购买力的增长，项目售价及收益上行空间可期。这几点保证了城中村改造项目总体风险可控，为开发商和地产基金投入此类项目的回报及回收期提供了良好的保障。
创造当地政府、城中村、房地产开发商、房地产基金各方共赢的局面，是城中村顺利进行改造的一个至关重要的前提。然在城中村改造过程中，牵涉到户籍、土地使用、社会保障、就业以及城乡二元管理行政体制等方面内容。村民通过“种”房子(普遍为违规建筑)来取代原有的耕地，依靠收取租金作为收入来源。
城中村的改造必然会牵涉到现有的房产，补偿的合理性成为矛盾的焦点。改造后，村民的身份转换牵涉到社会保障体制。由于不同城中村村民的收入情况存在较大差异，若直接采用城镇职工的社会保障措施，在实际情况中将使许多村民无力承担。
凡此种种，城中村综合改造涉及到的拆迁还建、社保等大量资金等问题需要巨额的资金投入，重新安置的经济和社会成本巨大。此时，当地政府引进有品牌、有实力的开发商和房地产基金，既可以在很大程度上缓解资金的压力，也可以保证开发项目的品质，从而一举解决资金和技术上的难题。
作为资金密集型行业的房地产业，融资模式和渠道均非常单一，60%至70%的资金来源倚赖银行贷款，既形成了脆弱的融资结构，又极大地增加了银行风险。在城中村改造项目中，成熟的开发商可凭借自身在项目设计、管理、运营和质量把控能力，通过引入房地产基金的方式缓解资金问题，并且得到基金管理公司提供的额外经营支持。
房地产基金则可通过选择有实力的开发商，结合基金管理人丰富的专业背景，建立一套完整的监督体系，完备改造项目法律的透明度和完整性及风险控制措施。投资者通过房地产基金分享房地产开发利润，从而弱化当地房地产的投资属性;当地及周边居民的刚性需?亦能避免因“炒房”带来的房价急剧上涨而受到压制，同时促进此类住宅项目的快速销售。
由此可见，成熟的开发商及房地产基金管理公司在城中村改造项目中占据不可或缺的位置，促成当地城市改造建设、房地产行业稳健发展、满足当地居民刚性需求的良性循环。
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