随着楼市调控持续，信贷、信托收紧，遭遇融资难题的房企越来越多将融资触角伸向了地产基金。曾担任中金公司投资银行部执行总经理、收购兼并组联席主管，现任河山资本总裁曹少山在接受时代周报记者专访时表示，今年地产基金的募资市场在转弱，地产基金必须寻找新出路。

　　回避政策风险大的领域

　　曹少山表示，中国房地产行业很难摆脱政策因素影响，一方面持续调控；另一方面开发商缺钱转向私募，但募资市场也在转弱。投资人普遍对传统住宅领域的业务模式表现出明显的谨慎，投资意向减弱，对项目和合作对象要求比较高。另一方面，投资者本身受到整体信贷紧缩政策的影响，投资资金不足。同时，很多地产基金刚成立，没有业绩，融资也相对困难。

　　这在一定程度上既促使地产商做新的业务模式探索，也对地产基金提出要求，无论是在业态、地区还是业务模式上，必须寻找新的出路和方法，回避一些政策风险比较大的领域。

　　“现在做一些和产业相结合的领域，比如产业园、旅游、养老医疗、城区的物业改造等的股权投资，都会有机会。我们今年就做了一个把旧城区物业租赁过来，改造经营的项目，不是挣开发利润，而是挣租赁利润。假如买物业1万元/平方米，年租金700元/平方米，每年收益7%就不错了，但是租赁的话，经营权二三十年，跟买一个物业没有太大差别，但可能租赁成本只有300元/平方米，代价只有十几分之一或几十分之一，同样是700元的租金，投入产出比就完全不一样了。”曹少山举例说。

　　除此以外，曹少山透露，河山资本今年打算跟一些大的旅行社探讨景区的相关合作。“中国景区旅游设施普遍很差，无论是接待还是商业，经营得很差，这都有潜在文章可做。所以开发商和基金都需要思考，为什么老要在原来的那个小池塘里打转呢？现在政策这么高压，中国的LP(有限合伙人)也不傻，尤其是民间资本非常聪明，你跟他讲故事，他很清楚哪个故事有独特的东西能打动他。”

　　据悉，河山资本目前基本只做股权融资，对于寻找合作方，曹少山有自己的标准。“我们没有跟大开发商合作，第一，没有谈判力；第二，大开发商的项目我们普遍看不上，收益太低，而且开发商也不一定会把好项目拿出来。而外资基金普遍对中国市场的感觉较差，主要集中在相对安全的领域，所以一般也不会跟外资基金从投资层面合作。国内一些大基金，跟我们有价值取向认同的时候，我们会采取联合投资。”

　　最终还需商业模式创新

　　国外LP都是专业机构投资人，外资地产基金对接LP，钱融来以后投项目。而中国并不存在一个现代意义上的LP市场，主要还是个人投资，所以对中国LP的投资需求，地产基金服务的方式就不一样，普遍是拿着项目去找投资。

　　“那些所谓手里有很多钱在找项目的，基本都不真实，只不过是对外宣传而已。在大的LP群体包括私人银行、保险公司、社保这些尚未有组织地进入地产领域之前，中国的地产基金很难有一个真正腾飞的机会。从这个角度来说，中国的地产基金还有很长、很艰难的路要走。原来地产商唱主角的格局一时半会也不会改变，但地产基金会作为一种力量存在。”曹少山称。

　　2010年被视作地产基金的元年，很多地产基金均在彼时成立。曹少山认为，目前谈地产基金行业会发展成怎样，为时尚早，到明后年很多项目要实现退出，就可以看出业绩和苗头。但整体问题不会太大，因为地产基金的量并不大，只是现在做高利贷的债权模式的基金以后肯定会很难。

　　由于中国LP的民间资本特性，注定了其倾向于追求短期投资回报，为了迎合投资人需求，往往使得地产基金容易沦为债权模式。曹少山指出，“这种只是对信贷、信托的简单替代，没有长期存在的商业逻辑，一旦银根放松，债权模式的基金融资渠道和融资成本高，注定就没有竞争力。地产基金发展最终还是需要商业模式的创新，你能做的别人不能做，这才是你的长期生存之道。”