| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2012年06月21日 10:52 |
作者： |
张郁唯 |
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■本报记者 张郁唯 北京报道
6月18日，国土资源部、国家发改委联合下发《关于发布实施〈限制用地项目目录(2012年本)〉和〈禁止用地项目目录(2012年本)〉的通知》。两目录自发布之日起实施，此前发布的2006年目录和2009年增补目录同时废止。
其中，住宅项目“容积率不得低于1.0”这个细节引起媒体及业内人士热议，有业内人士解读，别墅项目再次被叫停将直接刺激购买别墅的欲望，带来价格上涨。
对此，记者在采访中发现，在2006年版的限制目录中就曾对“容积率1.0”进行过相同限制，如今只不过是老调重弹。而多年来，多次关于别墅限制文件的发布，在市场层面却无明显作用，别墅项目真正意义上的大限何时到来?专家表示，想彻底禁止短期几乎不可能。
专家：并非首提
“2006年相关文件里就曾提到过禁止容积率低于1.0的问题，我的理解是，此次只是2006年的延续性文件。”首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池接受记者采访时说。
记者看到，很多媒体报道称“别墅用地首次进禁止目录”，认为新名录发布对于市场预期影响最大的，就是未来将对别墅用地断供，别墅的稀缺性将更加凸显。特别是北京这样土地稀缺的城市，此种限制影响可能更大。拥有稀缺资源的城市别墅也许将成为永恒的稀缺与荣耀，未来的地位可能堪比老北京的四合院或上海外滩建筑。
对此，一位接近国土部人士也表示，相关政策很早就有。别墅调控关系到未来5年的土地供应计划和房地产市场调控，绝对不会放松。对于北京来说，未来将加大对市场违规报批高尔夫用地、别墅用地等的查处打击力度。
为何屡禁不止
中原地产统计数据显示，今年前4个月，北京豪宅成交量占到去年成交总量的65%，其中，顶级别墅产品的成交量环比增长近2倍。5月，北京别墅成交200多套，比年初上涨超过400%。
记者查询北京市房地产交易管理网发现，北京御汤山、珠江紫宸山、远洋天著等别墅项目5月成交量相当于去年第4季度的成交之和。在相对冷清的住宅市场中，高端别墅项目的热度不减。
“禁墅令”喊了多年，何时才能见效?“经济基础决定上层建筑。新富阶层的存在，决定了市场对别墅的需求。“禁墅令”虽然在政策层面限制了别墅用地的供应，但没法限制新富阶层对别墅的需求。”房地产高级经济师章林晓告诉记者，需求的存在、供应的限制，这刺激了别墅价格的上涨和由此产生的暴利。别墅的暴利反过来刺激别墅用地的非法供应。这就是别墅用地屡禁不止的内在机理。
张大伟则认为，相关政策并未具体到细节，别墅的定义是什么?容积率的概念怎么定义?这些具体的细则不完备，就会产生别墅项目“拉手”、“错搭”、“联排”等情况，出现把一块住宅用地一部分集中盖普通住宅，一部分集中盖别墅的擦边行为。
章晓林认为，想彻底禁止别墅在目前看来是不现实的，越是禁止带来的越是暴利。
“别墅项目也是一部分人的‘刚需’，我看过一个通州的项目，有人直接带现金去，一个小院就卖到上亿元。”赵秀池告诉记者。
其实，“禁墅令”还是有一定效果，赵秀池认为，通过政策的控制，别墅的区域位置得到控制，城市中心肯定不会再出现别墅项目，有利于合理配置公共资源。
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