深圳商报记者 陆剑伟

　　近期深圳楼市成交量上涨，一定程度上掀起了楼市回暖的预期。然而，市场是否孕育着“行情回暖”？记者近日从市场上了解到，节日因素、政策松动预期、市场炒作以及部分刚性需求释放等因素是造成楼市成交环比反弹的重要原因。从目前成交规模来看，深圳楼市的成交量仍处于低位。业内人士认为，目前楼市成交量属于“假性回暖”，季节性因素导致成交量出现上涨，短期刚需入市难以逆转大势，回暖言之尚早。

　　成交量环比涨四成

　　“深圳楼市似乎一下子就热闹起来了，售楼处、样板房里都是人，我买这套房挤出一身汗。”上周六，记者在南山一新盘售楼处采访，杨先生刚刚签完协议，对记者说，原想把置业计划往后拖一拖，但一看这景象，就赶紧过来把房子定下来了。记者在现场看到，这里近百位买房者多为年轻人，销控表上两房和三房单位所剩无几。

　　久违的热闹景象在各大售楼现场上演、延续。在多个以中小户型为主的楼盘销售现场，都汇聚了不错的人气，看楼客和置业者多是年轻面孔、情侣或新婚夫妻。

　　进入２月以来，以中小户型为主导的刚需楼盘明显走出了一波“降价走量”行情。根据深圳房地产信息网的监测，深圳市２月份新房成交量冠军竟是以价格低于“９字头”的横岗瑞泽佳园，成交前十位楼盘中，主打刚需牌的占据六成以上。市场热销楼盘纷纷亮出“降价旗号”：瑞泽佳园、学府道、花半里的成交均价较去年年底均有较明显的降价，深业东城国际和东城御园分别以１００套特价现楼和“６字头房价”吸引置业者，招商果岭花园推出９３折再９７折的优惠……

　　这一现象从统计数据上得到佐证。继１月深圳楼市新建普通商品住宅成交创下１３７２套的新低后，２月深圳新房成交１９３１套，环比增幅为４０．７％；成交面积为１７．０４万平方米，较１月份上涨了４０．６％。

　　尚属“假性回暖”

　　在经历年初的低迷后，深圳新房成交量近期出现反弹。市场期待的楼市“小阳春”真的来了么？记者在调查中发现，节日因素、政策松动预期、市场炒作以及部分刚性需求释放等因素是造成楼市成交环比反弹的重要原因。从目前成交规模来看，深圳楼市成交量仍处于低位。

　　“２月份深圳一手二手楼成交在４０００套左右，距离７０００套的正常水平尚很远，”深圳中原地产副总经理贺晓丽说，“只是部分刚需入市，大户型豪宅并没有启动，楼市成交的基础很薄弱。目前深圳楼市成交量只能称之为‘恢复性上涨’，谈不上‘回暖’。”

　　业内人士认为，目前楼市成交量属于“假性回暖”，季节性因素导致成交量出现上涨。此外，自实施限购、限贷政策以来，楼市的真实需求一直被压制，短期内随着低价楼盘入市而有所释放，并不意味着楼市已真正进入回暖时期。

　　中原地产分析认为，历年数据证明，春节之后，楼市复苏的速度比较快，成交往往会出现一个小阳春，而今年则不同，楼市基本上延续２０１１年１２月底的低迷走势，复苏的速度非常缓慢。从最近几周的成交量来看，访客量与成交量都有较大幅度的上升，而这种回升或许只是２０１１年补缺性刚需成交，仅以短期的成交回升来断定楼市全面回暖为时尚早。

　　降价格局未变

　　开发商“以价换量”模式依然赢得了市场的欢迎，近期成交排名前几位的楼盘，无一不是在价格上做出让步的新盘。业内人士称，降价对于销量的提升有一定的作用，２月降价范围仍以“点式”为主，预计３月份将由点及面展开更新一轮的降价。

　　贺晓丽表示，３月份将迎来大量新盘上市，有望带动成交量的进一步上扬，但房价下跌的趋势并不会因刚需入市而发生改变。

　　美联物业全国研究中心高级主任徐枫的观点是，业界对楼市降价已经形成了一个共识，并不会因为短期成交量的波动而发生趋势性的改变，未来成交量能否回升还要取决于是否会有降价项目跟进。

　　中原地产分析认为，在价格方面，经过去年的调整，深圳楼市的价格也逐渐趋于平稳，从近几周的数据来看，价格变化的幅度比较小，高价楼盘不再出现，如向来为热点区域且价格较高的南山、福田中心区，新近入市的楼盘都已根据市场走势适当调低价格；二手房虽然受结构性影响较大，但整体的趋势也是震荡下调。由此可见，当前的市场已经处于谷底期，价格经过了大幅调整后基本趋于稳定，后续在市场供应量（尤其是刚需产品）不断增加、银行利率逐步下调的情况下，楼市将会有一个更好的成交回升期，价格仍将逐步走低。