■本报记者 张焱

　　库存高企不落

　　近日，北京住建委网站公布的数据显示，北京可售住宅期房79255套，可售住宅现房为40087套，新建商品住宅总数逼近13万套。

　　经过中国经济时报记者统计北京通州和大兴等地新建商品住宅总数，发现近期北京新建商品住宅存量确实达到高峰，而此前的2008年年底是商品住宅存量的另一个高点。

　　14日，同策咨询研究中心总监张宏伟告诉中国经济时报记者：“楼市成交均价还会维持当前企稳的状态，但成交量有可能会因为政策层面执行的严厉程度不同，导致一线城市与二三线城市的市场表现不同。”

　　据统计，2012年1月北京在售的332个住宅项目中，仅有7个项目调整价格，其中涨价项目3个，降价项目4个。325个住宅项目价格保持不变，降价项目较2011年12月减少20个，涨价项目减少15个。

　　对此，张宏伟表示：“房地产市场交易量持续惨淡，影响地方财政收入及经济增速。相关部门可以根据市场变化情况制定差别化的信贷政策和限购政策，保护以自住刚性需求为主的购房者，为这些购房群体争取更多的购房时机。此时，以限购、限贷为主要调控特征的政策有可能逐步放松。”

　　“小阳春”行情不会再现

　　据了解，北京、上海、天津、武汉、厦门等城市均上调普通住房价格标准，扩大了普通商品房外延，鼓励更多的交易。此外，还有多个城市的银行将首套房贷利率从之前的“上浮”改为“基准利率”，甚至出现9折、8．5折的优惠。

　　张宏伟表示：“尽管当前一线城市正在研究差别化“限购”、“限贷”措施的可行性，但短期内并不会转化为政策，2012年年初这个阶段，成交量将依然惨淡，整体成交量应该和2011年下半年的行情差不多，小阳春行情不会再现。”

　　交银国际的分析报告也认为，当前的房地产价格还没有达到理想的水平。展望未来，被压抑的需求和新项目的推出会刺激2月份的销售出现环比反弹，但不足以扭转今年楼市销售疲软的预期。

　　张宏伟表示，楼市调控已经呈现出定向宽松或局部放松的迹象，但是，在地方政府频发“微调”信号的同时，中央层面关于调控的态度并未出现实质性转变。