| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2012年02月11日 11:02 |
作者： |
鲁桂华 |
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绿城大肆甩卖非现金资产，一定是因为债务陆续到期而又缺乏现金
鲁桂华
我讲授的《财务报表分析》课程再一次被MBA学生们评为最受欢迎课程。奖品是一个7英寸的乐Pad，可以单手持着看书、安排日程、浏览网页，真不错，我也因此乐上了几天。
为什么最受欢迎，我想原因有二。
其一，我常教导我的学生，“经济环境和行业环境是舞台，企业的战略与运营计划是剧本，会计师是场记。企业家根据战略与运营计划在经济环境和行业环境这一舞台上演出，会计师就赶紧把它记录下来”。反过来，分析师，就是要根据会计师这个场记的记录，分析和评价演员们演出的效果如何？为什么？
其二，我常常提醒我的学生，要学会触类旁通。像我们的祖先告诉我们的那样，见一叶之凋零而知秋之深也，见瓶水之冰而知天下已寒。也学会通过一个行业若干个典型企业的报表分析，而对行业形势、经济形势做出准确的判断。
浏览微博时，不经意中见到一篇妙文，“绿城通过腾挪项目降低杠杆保命” ，像武林高手见到“乾坤大挪移”的秘籍后就想跃跃欲试一样，我也有些抑制不住，想通过绿城的报表，看看绿城这些年在演哪一出、演得怎么样，见绿城这一叶，可否知房地产行业这一秋？
图表是从绿城近5年的会计报表中摘录出的一些资料，这是绿城的会计师们记录的场记。我们首先通过这一场记来解读绿城这些年演的是哪一出。
为了让非财务专业人士理解绿城的会计师们记录的这些演出，这里我们不妨首先用最直观的语言解释一下图表中的一些术语。
流动资产，是指现金、银行存款、应该收取的销售款、储备的土地、正在盖的房子、盖好了没有卖出去的房子等。
流动负债主要是指预收的卖房款、应该付的采购款、应该支付的工资等。
流动资产减去流动负债，就是营运资本。打一个极简单的比方，如果我们采购了100万元的材料，有70万元没有支付，那么我们的流动资产就是100万元，我们的流动负债就是70万元，营运资本就是30万元。换句话说，100万元的材料，我们“骗”了70万元，掏了30万元的真金白银。这就意味着，营运资本就是我们掏出去的真金白银。营运资本增加，就意味着我们掏出去的钱增加了。
多掏的这些钱从哪儿来？不是“骗”银行，就是“骗”股东。“骗”银行的钱，就是非流动负债的增量。“骗”股东的钱，就是股东权益的增量。
掌握了这些分析的工具之后，我们就可以来分析绿城的演出了。
以2009年为例，绿城的营运资本增加了71.52亿元，即绿城储备土地、正在盖的房子和盖好了未卖出去的房子等流动性资产，除去没有付钱“骗”来的部分之外，从兜里多掏出去了71.52亿元的真金白银。
2009年相对于2008年，绿城的非流动资产，比如汽车、机器等，增加了13.4亿元。与营运资本的增量比较，我们可以看出，绿城的钱主要花在了囤地囤房上面。
绿城的钱从哪里来？我们发现，2009年绿城的非流动负债增加了63.26亿元，股东权益增加了13.95亿元。即绿城囤地囤房的钱，主要来源于债务，比如银行借款等。换句话说，绿城借来的钱，变成了土地和房子。
读者朋友们不妨顺着这一思路研究2008年至2010年的数据，不难发现，这三年，绿城似乎按照同一剧本在演出，即这三年绿城主要依赖各种债务融入的资金在囤地囤房。因此绿城的债务资金占资产的比率，即资产负债率从2007年底的71.14%逐年坚定地上升至2010年底的88.47%。简言之，绿城玩儿的钱，有接近90%是玩银行的钱。
如果把经营企业看成是赌博，相信读者朋友们不会有太多的异议。那么绿城玩儿的赌注到底是谁的？
我们再来看绿城演出的舞台。我们注意到，从经济环境来看，在近几年广义货币发行量增加的速度远远超过GDP的增长速度，社会上流通的钱越来越多。在这一背景下，近些年的房价也因此呈现持续上涨的态势。
在这一舞台上，大举借钱扩张，大举借钱囤地囤房，似乎合乎情理。正如同有春风夏雨，就一定有秋霜冬雪一样。2011年，近乎严苛的房地产调控政策之下，房子似乎有些卖不动了，绿城借来的钱变成了房子，债务在陆续到期，银行自然只会要真金白银而不会要房子。怎么办？绿城只好把变成土地和房子的钱，再变回真金白银。
于是，我们注意到2011年上半年，绿城的营运资本增量较之以前大幅下降了，非流动负债的增幅也大幅降低了。不仅如此，有媒体报道，自2011年12月至今年1月的“2月内卖掉7个长三角优质项目，绿城通过腾挪项目降低杠杆保命”。
我不禁莞尔，早知如此，何必当初？早知在缺钱的时候要把囤的地和囤的房变成钱，为什么当初把钱变成地和房的时候，太过“疯狂”而不知稳健？
一叶知秋。
绿城大肆甩卖非现金资产，一定是因为债务陆续到期而又缺乏现金。如果房地产调控政策不放松，舞台环境依旧，那么绿城演出也将依旧。如果绿城现象不是孤立的，那么大量囤积的土地和房子，急于变成现金时，如果需求不增加，价格会如何变动？我想，街头卖烧饼的“马大姐”都能够判断。
这里尤其需要警惕的，是所谓的“刚需”一族，不要因为“刚需”，而让你未来的资产大幅贬值，而且这种贬值，可能比通货膨胀更为可怕。
（作者为中央财经大学教授）
附表绿城中国近年来资金来源与运用分析
2007~ 2008~ 2009~ 2010~ 2011~
12~31 12~31 12~31 12~31 6~30
流动资产 3032347 3927780 7059708 11600622 11461445
流动负债 1397197 2287586 4704359 8744131 8480492
净营运资本 1635150 1640194 2355348 2856491 2980953
净营运资本增量 5044 715155 501143 124462
非流动资产 254238 353728 487868 935274 1144861
非流动资产增量 99490 134140 447406 209587
非流动负债 940737 965789 1598358 2346495 2576260
非流动负债增量 25052 632569 748137 229765
股东权益 810747 820947 960415 1019951 1041820
股东权益增量 10200 139468 59537 21868
总负债/总资产 71.14% 75.99% 83.51% 88.47% 87.71%
非流动负债/ 49.79% 48.44% 56.22% 61.88% 62.44%
(营运资本+非流动资产)
营运资本增量/ 4.83% 84.21% 52.83% 37.26%
营运资本和长期资产增量
非流动资产增量/ 95.17% 15.79% 47.17% 62.74%
营运资本和长期资产增量
非流动负债增量/ 23.97% 74.48% 78.87% 68.78%
营运资本和长期资产增量
权益增量/ 9.76% 16.42% 6.28% 6.55%
营运资本和长期资产增量
净营运资本增量/ 20.13% 113.06% 66.99% 54.17%
非流动负债增量
单位：万元 资料来源：新浪财经，经作者整理
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