| 来源： |
东方证券研究所 |
发布时间： |
2012年02月10日 14:04 |
作者： |
杨国华 |
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事件：
2 月9日芜湖公布《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》，通知中提出“契税100%补助；购房补贴；购房入户”等刺激楼市政策。
点评：
房价的下降，成交量的萎缩或是芜湖出台新政的重要诱因。数据显示，2011 年芜湖商品住房销售面积和销售金额分别下降了11%和3%。从销售均价来看，2012 年1 月芜湖商品住房均价5515 元/平，同比下降达到12%。而房价和销量若持续低迷，势必会影响地方税收，这可能是芜湖出台新政的重要原因。（表1）芜湖新政侧重刺激楼市首次置业的新房需求，最大优惠幅度相当于房价的10%。按照政策规定，购买70 平米以下新建自住房（这类需求应该属于首次合理需求），优惠幅度最大，最多能达到房价的6%-10%；购买70-90 平米新建自住房优惠幅度次之，最多能达到房价的4%-9%；购买90 平米以上新建自住房优惠最多能达到房价的3%-8%。但购买二手房最大优惠仅为契税补助，相当于房价的1%-2%。（表2）与已经出现的其他地方政府救助楼市的政策比，芜湖的力度最大、刺激楼市的意图最明显，这对提高需求的购买力和转变购房人悲观预期作用重大。从11 年4 月开始，就陆续有地方政府开始松动当地房地产政策，但主要集中于“提高住房公积金贷款额度或放宽普通住房标准”等手段，力度不大，且态度比较中性。而芜湖新政通过较强力度的购房补贴及购房入户的手段非常鲜明的体现出政府刺激楼市的意图。
应意识到目前房地产调控政策的新变化，“芜湖新政”不会成为“唯一”。我们一直认为2012 年仍是房地产的政策调控年，政策完全退出的可能性很小，但我们也一再提示投资者，12 年又是一个政策完善年，有许多过于严厉或者不合理的政策需要进行优化和调整，这其中包括对于首套置业的鼓励和支持，而非打压（对首套房利率和首付比例的提高存在不合理性）；对于二套房划分有必要重新鉴定（我们认为，目前“认房又认贷”的政策对于正常改善需求是不合理的，需要修正）等等。显然，我们正在看到政策在朝我们所预期方向在演变。首先，中央政府对调控的态度出现了细微变化，体现在：2012 年1 月31日国务院总理温家宝主持召开国务院第六次全体会议中，对房地产调控方向提出了“巩固”和“完善”， 这较2011 年12 月12 日至14 日，中央经济工作会议对房地产行业“坚持房地产调控政策不动摇”的态度有所缓和。其次，继住建部曾在11 年12 月提出“支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求”后， 2 月2 日，2012 年人民银行金融市场工作座谈会也提出：“满足首次购房家庭的贷款需求”。这些对房地产政策的最新表态已然反映出调控思路正从“一刀切”向“有保有压”在转变。而芜湖新政对刚需的支持很大程度上契合了当前的调控新思路，也将是其他城市调整政策的一个方向。
我们预期政策逐步完善无疑是今年政策的趋势所向，可能也将有望成为地产股进入买入周期第一阶段的主要驱动力（参见12年房地产投资策略报告《开启新一轮地产买入周期》的详细论述），其中，1 季度地产股上升动力主要来自政策（包括行业、地方政策的松动）及信贷环境改善；2 季度来自政策更大幅度调整和成交量明显改善；3-4 季度可能来自 “量价共同驱动”。
地产股已经进入一个完整的买入周期的开始阶段，这一过程投资者将有望持续获取明显的相对和绝对收益。
个股选择方面，受芜湖新政利好影响（预示着二三线城市可能更先松动政策），短期建议关注估值便宜、受局部市场影响较大的区域性公司，如华发股份、滨江集团（未评级）、福星股份（未评级）、苏宁环球（芜湖在售项目城市之光，约113 万平米，项目占公司总储备（不考虑吉林天润城后期）约15%）以及全国性布局的价值优势仍很突出的万科、保利、招商、金地、荣盛、中南建设、金融街、首开股份。
（具体内容请见附件）
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