| 来源： |
深圳特区报 |
发布时间： |
2011年12月12日 13:48 |
作者： |
谭建伟 |
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房价会不会跌？年初，在深圳街头随机访问十位市民，可能有七位说“不会”；如今，反过来说“会”的可能是七位。
２０１１年冬天，令人纠结的中国房价终于出现实质性下降。中国指数研究院发布报告称，１１月，全国１００个城市住宅平均价格为８８３２元／平方米，连续第３个月环比下降，且降幅有所扩大；而包括深圳在内的十大城市住宅价格全部环比下降。
有人宣告，房价拐点已经来临。
深圳，被称作中国楼市的风向标。今年前１１个月，深圳新房累计成交量不仅少于去年，而且少于爆发全球金融海啸的２００８年；成交价不仅连续四个月环比下跌，而且１－１１月总体均价比去年同期下跌约２％。
■深圳特区报记者谭建伟
新房成交冷过２００８年
此轮楼市调控，始于去年之初。进入２０１１年，调控进一步加码。楼市屡调屡涨、调控变空调的现象一去不返，看涨房价的“坚硬”预期逐渐“熔化”。
量在价先，降价从缩量开始。这是市场规律，也是深圳楼市运行的真实轨迹。
市规划国土委公开数据显示，１１月份，深圳新房成交量为１６８５套、１４．５５万平方米，比春节所在的２月份还少１２１套，创去年８月以来的月度成交新低。
从全年的新房成交量走势看，以７月为顶呈倒“Ｖ”字形分布，上半年，月度成交从２月份的１８０６套起步，除４月份稍做回调外，逐月缓慢爬升，至７月份达到年度次高３８３８套（仅次于１月份的４１２８套）。此后毅然掉头向下，８月份大减１３００多套，回落至２５０７套，降幅高达３５％，至１１月，四个月共减少成交２１５３套，累计降幅为５６％。
据美联物业统计，２０１１年前１０个月，深圳新建普通商品住宅成交２７０３５套，比金融海啸爆发的２００８年同期的２９９００套还少一成以上。
２０１１年，深圳新房市场冷过近年冰点２００８年。
月度均价出现“四连阴”
持续缩量，降价接踵而来。
今年５、６月份，中海地产、莱蒙水榭春天开盘价低于周边一成入市，吸引数千买家进场，一日售楼千套。“金九银十”期间，开发商幻想传统旺季与政策松动预期带动销售，不肯降价走量，结果遭遇多年罕见的“滑铁卢”。
梦幻不再，唯有降价抢跑一条道。万科、绿地、龙湖等大型房企在北京、上海等重点城市的一些项目降价幅度超过２０％。如金隅万科城、绿地秋霞坊、龙湖郦城就是其中的代表。
深圳也不例外。１１月，全市新获预售项目显著增加，总面积达４７．８万平方米，环比增幅达８９．５％。降价促销蔚然成风，市场的抢眼之处是万科、中粮、招商、绿景等品牌开发商集体出动。
以万科为例。９月，万科推出“万团大战”蓄客促销计划，优惠力度为每套房５０００元，随后优惠额度迅速增加一倍至１００００元。近期，万科启动１０亿元房源网上销售行动，最大优惠跃至２０万元。在深圳清林径万科楼盘，因房价下调还引发了老业主维权事件。
龙华片区堪称２０１１年深圳房价演变的微缩版。３月份，该片区几大主力新盘基本定位于２４０００元／平方米，６月，莱蒙水榭春天带头降价，以２１０００元的均价开盘，一举将片区价位拉低一成左右。１２月，片区绿景香颂登场，不仅在深圳率先推出“三年原价回购”的承诺，而且将开盘均价降至１６０００元／平方米以下。
市规划国土委最新数据显示，１１月份，深圳新房成交均价为１８７５７元／平方米，环比下跌３６２元／平方米，跌幅２％，是７月以来连续第四个月下跌，累计跌掉２１８３元／平方米，跌幅已达１０％。
市房地产研究中心主任王锋表示，今年深圳楼市呈现以平稳调整为特点的“软着陆”走势。按加权平均价计算，今年１－１１月，深圳新房价格比去年同期下降约２％，全年新房价格不仅不会超过ＧＤＰ年度增速这一控制目标，而且可实现一定幅度的回落。
商业地产逆市表现强势
万通投资控股股份有限公司董事长冯仑日前在深圳演讲时称，楼市不要局限于住宅，还要看到日益壮大的商业地产市场。２０１１年后者表现很好，不仅租金持续上升，而且售价坚挺。
１１月，深圳一手商铺成交面积虽环比下降２３％，但２９２２３元／平方米的均价比１０月还是略有上涨。涨势最疯的案例发生在南山后海中心区。上半年，该片区商铺创下最高标价４１万元／平方米、最高成交价为３５万元／平方米的纪录。７月，这一纪录即被刷新。深圳湾曦湾华府推出曦湾名店西街最后２９间商铺，位于端头转角处的铺王单位标价达４８万元／平方米。
写字楼的表现更加火爆。据中原地产数据，１１月，深圳一手写字楼成交均价４８６６６元／平方米，环比上涨４６％，比年初上涨约１００００元／平方米，比近年低点２０１０年６月的１８４９３元／平方米，上涨３００００元，涨幅高达１６３％。
政策回顾
扩大限购
２０１１年１月，国务院办公厅出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（即”新国八条“），要求各省会城市和房价过高、上涨过快的城市，从严制定和执行住房限购措施。其后，在去年北京、深圳等几个城市率先限购的基础上，新增４０多个城市加入限购行列。
１０月１１日，佛山率先松绑限购令，但数小时后，即被叫停。
启动限价
２０１１年１月，“新国八条”要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
３月底，全国６０８个城市公布年度新建住房价格控制目标，占所有城市比为９２．５％。深圳的年度目标是低于ＧＤＰ增速。
５月，深圳开始执行具体“限价政策”，对每个预售项目进行价格上限限制，并分片区制定均价上限，超过价格上限的不能获准预售。
试点房产税
２０１１年１月２７日，上海、重庆分别宣布将于２８日起正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作，令楼市调控再度升级。
７月１１日，多年“只听楼梯响，不见人下来”的深圳二手房评估征税政策终于落地，有人推算每套房平均新增交易税费约８万元。是否推出房产税，深圳尚无时间表。
大建保障房
２０１１年３月６日，国家发改委透露“未来五年要建设城镇保障性安居工程３６００万套，今年１０００万套，明年１０００万套，后面三年还有１６００万套，使保障性住房的覆盖率达到２０％”。
９月底，深圳宣布全市开工保障性安居工程项目共６５个、７３５５３套，完成年度开工任务的１０１％。
１１月１０日，全国开工建设保障房超过１０００万套，比原计划提前１个月完成目标任务。
严格限贷
２０１１年４月１７日，国务院通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。明确规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在９０平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于３０％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于５０％，贷款利率不得低于基准利率的１．１倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。
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