本报记者 武文静报道

　　“包租婆，没水了。”一句电影台词，将房东和租客之间的博弈描写得淋漓尽致。也许，租客只有变为房东才能真正硬气起来。

　　日前，国美电器发布公告称，国美电器将与全资附属公司鹏润、北京鹏润以及北京国美订立合营协议，设立物业公司从事物业开发及投资业务。然而，这一租客变房东的策略并未得到投资者的认可。

　　原因何在？“一是投资者可能希望国美专注做好主业，因为国美门店大扩张后需要消化；二是投资者可能认为目前介入物业与房地产调控政策存在冲突，多元化风险加大；三是房地产融资环境的收缩可能会给介入物业开发的国美带来现金流风险。”安邦咨询研究员杨志荣在接受《中国产经新闻》记者采访时说。

　　不论资本市场是否买账，显然，门店租约到期及租金上涨是国美所无法回避的。“不介入物业是成本问题，介入物业是风险问题。”杨志荣说。对于解决国美面临的租金上涨压力而言，国美电器副总裁邹晓春则表示，自持物业依旧是一个很好的解决方案。

　　无独有偶，近日太平洋百货盈科店也因物业租约到期，商场与物业未能就续约条件达成一致而关闭。太平洋百货总经理陶玉聪表示，再开店可能将采取自购物业的方式，集购物、休闲、娱乐于一体的大型MALL业态。

　　上述例子并非个案，在传统的租赁模式下，零售商往往会与物业签订一个中长期的租赁协议，经过10多年的飞速发展，如今，几乎大部分连锁企业都面临租约到期租金上涨的压力。据中国连锁经营协会发布的调查数据显示，2010年，百强企业面临的最大困难是经营成本的提高，包括租金成本和人工成本。其中，连锁企业续约房租成本平均上涨约30%。

　　中国商业地产联盟秘书长王永平表示，零售商和开发商签订的合同大多是在15-20年前，那时候，地产开发刚刚开始，租金都很低，有的都没有签订每年递增的条款，很多约定都是3年涨5%之类，而现在很多合同都到期了，租金一涨就可能涨20%，所以有的运营商就想到了自己持有。

　　“而对于零售企业来说，利润本来就很薄，竞争很激烈，一旦遇到门店到期续约租金上涨，其压力可想而知。”一位在山西从事零售业多年的李峰先生对《中国产经新闻》记者表示。 当然，通过自建物业抵御日益上涨的成本压力，这似乎也在情理之中。在租赁的方式下，零售企业不能享受到物业的升值。反过来，如果项目是自建的，企业不仅能获得项目营运上的利益，还能享受到项目升值的价值。

　　值得一提的是，从跨国零售企业的经验来看，他们在世界各国普遍采取“租赁+自建”的经营模式。“从长远来讲，零售企业是要按国际通用的‘租赁+自建’的经营模式发展。的确，连锁零售业很多实际上都在做商业地产。KFC、麦当劳都公开自称主要资产增值来源于房地产。”杨志荣说。

　　但对于零售商企业自建物业，有专家保持谨慎态度。有业内人士分析认为，开展商业地产的关键在于招商环节。商业地产的招商涉及到百货、娱乐、酒店等多种业态，需要有专业的团队来进行操作。此外，零售企业自建物业周期较长，在一定程度上也阻碍了扩张的步伐。