| 来源： |
深圳特区报 |
发布时间： |
2010年07月09日 10:43 |
作者： |
谭建伟 |
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策划缘起
近期很多媒体纷纷把焦点对准房租市场，“暴涨说”、“阴谋说”竞相成为新闻眼。
房租市场真相如何？记者用近一个星期的时间，走访了十几家地产中介和热门楼盘。我们看到的是，房租涨了，房价涨得更多。市场作出了理性的选择：部分意愿买房人暂时搁置购买计划，转而租房满足居住。
风向何时开始悄悄在变？风向背后的转折是如何发生的？买家变租客现象还会延续吗？不同租房需求，怎样寻找最佳房源？本组报道将为你呈上第一手的实用信息大餐。
深圳特区报记者 谭建伟
虽然租金处于历史高位，同比上涨一成以上是不争的事实，但是与高位房价相比，还是小巫见大巫。连日来，记者访问多家地产中介和小区住房租赁市场发现，深圳房屋租赁成交活跃，租金高位持稳。而催热租房市场的一个显著因素就是，受楼市调控政策影响，部分原本有意买房的市民选择观望，暂时通过租房满足居住需求。
租金同比上涨一成多
深圳中原上月成交租房业务７５３单，与前两个月持平。深圳中原对全市１７５个楼盘租金成交数据的统计结果是，今年二季度平均成交租金为每月每平方米４０．５元，４、５、６月的租金均价分别为４０．１１元、４０．６４元和４０．６元。这意味着最近两三个月，深圳住房租金环比基本持平，比２００４年以来的六年最低租金均价３５元，上涨了１６％；比去年二季度租金均价３６．２３元上涨了大约１２％。
记者了解到，上月租金上涨的情况主要发生在换租之时。深圳市场上，租房期限以一年或两年居多。而一两年前，正是深圳房价下滑，租金低迷时期，当时约定的租房价格相对较低。如今，房价已经大幅上涨，换租之际，业主顺势提租成了普遍现象。世联行有关人士告诉记者，目前，华侨城锦绣花园１７０平方米、普通装修的住房月租已由年初的７０００元涨到８０００元左右，涨幅一成多。大梅沙４５平方米一套的公寓月租为１１００多元，比去年同期的１０００元也上涨了一成多。
两成买家暂时租房住
福田区梅林租赁所有关人士介绍，最近两年到该所登记备案的租房合同在４０００份上下，数量相对稳定。今年上半年备案合同超过２３００份，同比增加了１０％以上，全年估计增加５００份，增幅约１２％。“数据显示，梅林片区租房业务比往年活跃。”
创辉租售营业经理侯先生说，４月以来，梅林一村业主放出的租单，一两天就可以成交，而且租金较原合同一般要上涨１０％。村内９０多平方米的三房，月租已经从３５００元升到３８００元左右。该片区可租房源相对稳定，但随着一些原本有意购房者陷入观望，改为暂时租房居住，使有限的房源变得僧多粥少，显得紧俏起来。
“买家变租客的情况屡屡发生。年初以来，我自己接待的这类客户就有四五个，在买家中占到一成多的比例。调控政策出来后，他们预期房价要跌，开始观望。最近，决定暂时租房，我们已经促成了好几单这样的租房业务。”世联行锦绣花园地铺的杨经理还介绍了一个最新例子：一对年轻夫妇，原计划在华侨城买房，现在租下了一套１８０平方米的房子。
在华强北工作的陈先生想就近买套房，４月初就在附近的小区寻找房源，并看中百花五路边的核电花园，８２平方米，２１５万元。随即调控政策公布，陈先生决定继续推迟购房计划，先委托易菲地产帮忙租一套两房一厅的房子住。易菲地产置业顾问小吴透露，像陈先生这样由买家变租客的例子经常碰到，估计在买家中占到两成。
买家变租客助涨房租
深圳市世联行房地产经纪有限公司总经理黄梓武认为，近期深圳房租稳中有升，主要受两大因素推动。一是租金补涨，自去年年初以来，深圳房价涨幅较大，而同期房租受合同约定影响，大多执行的是订立合同时的价格。现在到了换租期，不少业主选择涨租金，中低价位的出租房涨幅较明显。二是原计划买房的部分市民陷入观望，暂时选择了租房，从买家变成新租客，增加租房需求。
业内人士分析，在放租房源相对固定的情况下，相当部分买家转入租赁市场的结果是，一方面住宅成交量大幅萎缩，另一方面增加租房需求，助涨房价。夏季是传统的租房旺季，随着换租、学位房租赁高峰过去，深圳住房租金会保持平稳，不会出现大起大落。对比同期房价涨幅，租金上涨相对温和，加上房价下跌预期强烈，从纯经济角度看，租房比买房更合算。也许，买家变租客现象目前才刚刚开始。
中介为不同租客支招
■初来暂住型：
城中村租金便宜
王先生原在湖南一家化工厂任职，因工厂私有化，他决定利用自学的电脑技术到深圳来试试运气。上个月，他辗转来到福田区梅林片区，发现住户中电脑普及率很高，上门维修电脑业务挺多，就决定在这里租房暂住。
近日，王先生在上梅林城中村里找到了一间十几平方米的单人房，厨房、卫生间与人合用，每平方米租金２０元，月租降至３００元以内。他计划暂时住进城中村，等电脑生意有起色后，再考虑租住条件更好的一室一厅房。
◆支招：初来深圳，工作不稳定，收入低，租房标准要降下来，城中村租金比小区房少四成以上，是一个不错的选择。宜采用合住套间方式，既拥有基本生活设施，公共空间的成本又可以分摊。选房要注重住房及周边的消防、治安、卫生状况。
■就近上班型：
看周边配套
在东部华侨城上班的小李家在南山，拥有１００多平方米的大房子，但离小李的工作单位太远，他很想在环境优美的大梅沙租一套单身公寓。７月７日，他通过世联地产成功租到一套一房一厅的公寓，月租１２００元。
◆支招：上班族租房，为避免跑冤枉路，浪费宝贵时间，需选择有良好口碑的房屋中介，正规的中介公司看房之前是不需要交纳任何费用的。关注房子周边的服务配套设施是否齐全，如有无公交、地铁，有无超市、银行等场所。
■方便上学型：
安全第一位
深圳发展银行理财经理毛女士的儿子在实验中学上学，她住在南山，每天孩子上学花在路上的时间要数小时。实验学校周围的房价让他们从不敢奢望在那里买房。他们在儿子上学的第二个学期开学的时候，把南山的房子出租，在实验学校附近的百花小区租了一套三房两厅的房子。
◆支招：为孩子上学租房，首先要求离学校近，最好中间不要隔着繁忙的大马路，孩子步行即可及时、安全到校；环境要安静、卫生、安全，便于孩子专心向学；最好选择邻里素质高的小区房，邻居同属上学租房更佳，孩子们可以结伴学习和玩乐。
■父母居住型：
环境优先
在新浪网做网络编辑的王女士一直想把父母接到深圳生活，尤其到了冬天，江南湿冷的气候让她每天都为两个老人的安危担忧。几经周折，王女士决定租房。一来，父母来深圳的时间不确定，随来随租；二来租房灵活，想租哪就租哪。王女士今年初在她单位边上租了一套两居室的房子，２６００一个月，带家电，租了三个月。
王女士说，今年如果父母冬天来的话，她将在梅林一村租一套三居室的房子，那里有完备的小区设施。
◆支招：为父母租房，不必图大，环境优先。需安静、安全、有电梯、超市、医院等生活配套设施齐全，特别考虑附近有无老人文体活动场所，让老人有地方、有伙伴打发闲暇时光。其次，应与儿女住房或工作地点邻近，以便及时照顾老人。
■买家改租型：
当然选意向小区
３月份，吴先生曾向地产中介传递有意在华侨城片区买房的信息。随后，国家新一轮楼市调控启动，于是他决定暂缓购房。
吴先生在深打拼多年，家业比较丰厚，对原有的小户型及环境不满意，虽然暂缓购房，但入住华侨城的意愿仍然强烈。他选择了租住华侨城片区的高档二手房。１９０平方米，精装修，家具新，带学位，月租１００００元。
◆支招：租户拥有买房的实力，租房标准相对较高，可选择大户型、高档小区，最好是未来购房的意向小区，以便提前感受周边环境、配套情况，也为将来购房做准备。
■金领享受型：
要看物业档次
在中心区三星公司任高管的韩国人朴先生，年初即在华侨城一带寻找合适的可租房源。朴先生所在公司对高管租房待遇标准很高，一般要求选择名牌豪华小区，环境优越，配套全面，装修高档简洁，家电系进口品牌，以三星牌为佳，月租定在１７０００元左右（含税）。
朴先生了解到锦绣花园小区里已聚居４００多名韩国人，同胞口碑不错。他多次前来看房，最终选定锦绣花园三期一套１９３平方米的崭新豪宅，税后月租１４０００元。
◆支招：这类租客以国内高端人士或跨国企业高管为主，注重社区品牌、档次；对室内装修、家私布置都很有讲究，个性化色彩浓；信教的租客，要观察小区附近有无教会；习惯乘坐地铁的外企高管，宜选择地铁沿线知名社区；人以群分，金领们以“扎堆”国内高端人士及外籍高管聚居社区为妥。
热点追踪
租金上涨：中介“阴谋”？
近期，关于房租“上涨”、“暴涨”的消息成为社会关注的热点。有媒体追访后判定，借助撺掇已出租房主抬价、囤积房源做二房东等手段，地产中介成为此轮房租上涨的重要幕后推手。
对此，大小地产中介纷纷喊冤。中原地产代理（深圳）有限公司市场部总监王世界认为，深圳房租根本称不上暴涨，六年上升１６％，相对同期房价而言涨得相当“温柔”了。再说中介是否在背后操控，目前，深圳八成出租房是业主与客户直接签单，中介占比很小，想操控也不可能。租金上涨主要是房价大涨及买变租推动所致。其实，租金暴涨的消息以讹传讹后，容易在业主中“传染”涨租情绪，有损租客利益。
“从房价、通胀等多个角度分析，租金略有上涨是正常的。中介希望尽快成交租单，获取佣金；如果业主提租，废单风险加大，中介不会为了得到提租后新增的几十块钱，而冒废单之险丢掉数千、上万元的收益。”深圳市世联行房地产经纪有限公司总经理黄梓武有些无奈地说，实际上，中介正在做部分业主的工作，劝他们尽快装修空置房，投向市场，以减少损失同时抑制租金上行。“楼市调控已有一定效果了，中介生存环境不好，关门的不少如果再强加‘涨租阴谋论’，对中介也不公平。”
(谭建伟)
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