| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2011年10月21日 09:55 |
作者： |
阴雪 |
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今年以来，北京写字楼市场走出了一条令人振奋的“X形曲线”：一边是空置率的逐渐下降，一边则是租金水平屡创新高。
根据高纬环球最新发布的报告，第三季度北京甲级写字楼有效净租金达到每月454元/平方米，超过了412元/平方米的上海甲级写字楼的租金，创出历史新高。
多个机构的研究报告均表明，北京的甲级写字楼市场表现强劲。
一个季度租金涨10%
仲量联行的统计显示，今年第三季度，北京甲级写字楼整体市场租金继续增长，环比涨幅达到10.5%。“从今年初到现在，北京甲级写字楼租金的累计涨幅达到了29.7%，相比去年同期的涨幅更是超过35%，接近40%。”仲量联行北京董事覃晓梅对《第一财经日报》表示。
根据世邦魏理仕的统计，2011年第三季度，北京金融街区域写字楼租金较上季度上涨14.9%，租金报价为每月374.4元/平方米。同时，该区域已经连续三个季度没有新增供应，区域空置率只有1.2%，几乎没有空余面积可租赁，市场需求则保持平稳。
北京CBD写字楼在经历了上半年需求大幅增长、租金涨幅同比创历史纪录后，进入三季度市场趋于平静，需求放缓，租金涨幅缩小。现CBD优质写字楼平均租金报价为每月371.3元/平方米，较上季度上涨7.1%。同期，中关村写字楼平均租金报价为每月245元/平方米，录得6.8%的升幅。
据了解，第三季度，北京有两个优质写字楼项目落成并投入租赁市场。分别是位于燕莎区域的凤凰置地广场二期和位于酒仙桥地区的颐堤港写字楼，共为市场提供10.2万平方米的写字楼面积，市场供应短缺的局面暂时得到轻微缓解。2011年前三季度，市场整体累计新增供应已经达到60万平方米，截至目前，北京甲级写字楼整体市场存量达到600万平方米。
“一方面，中国业务增长迅速的跨国企业需要更多办公面积来推进公司扩张，另一方面，拥有充裕现金的国有企业及私人持有的公司对于写字楼的需求也在持续上升。”覃晓梅介绍，2011年前三季度，市场累计净吸纳量超过78.9万平方米，其中40%的市场净吸纳量来源于自用需求。
从各机构反映的情况看，金融机构、咨询公司、律师事务所、高新技术类公司以及生产制造型企业依然是市场需求的主力。在市场空置面积有限和租金高涨下，一些有扩租计划的公司选择在原有的办公楼续租或扩租；而有些办公预算有限的企业则不得不在外部写字楼寻求搬迁与扩租，这类情形在CBD、第三使馆区、东长安街区域尤其明显。据了解，大众汽车与国际中心签署租约租赁了1.2万平方米写字楼面积，阿尔斯通租赁位于酒仙桥地区的颐堤港写字楼4000平方米；管理咨询公司埃森哲则承租了环球金融中心3700平方米写字楼面积。
租金上涨的挤出效应
与此同时，北京城市周边的工业园区办公楼再次受到市场关注。据世邦魏理仕介绍，由于近期写字楼新增供应逐渐减少，北京优质写字楼整体空置率大幅下降，同时租金大幅上升，部分有大面积需求客户以及预算较低的公司，不得不将选择方向转向位于城市周边的办公型物业。“例如，2011年第三季度，惠普和英特尔分别租赁了位于酒仙桥地区的恒通商务园的中央大厦9000平方米和5000平方米面积。”
“实际上，北京的写字楼租金在2008年金融危机之后出现了大幅度的下降，到2009年底跌至低谷，从2010年开始涨起来，今年一年涨的速度也是非常快，经历了一个从低谷开始反弹的过程。”覃晓梅如此解释。
截至目前，北京甲级写字楼整体市场的空置率继续保持历史低位，环比下降0.1个百分点至8.2%。
据世邦魏理仕监测，第四季度将仅有一个甲级写字楼项目竣工，为市场带来7.5万平方米的新增供应，新增量明显不足，供应吃紧的压力将依然持续。而需求总量将在高位运行的趋势表现明显，市场空置率将随着空置面积逐渐减少而持续走低，这也预示着北京写字楼租金在第四季度仍将呈上升势头。
不过，仲量联行则认为，当前北京的写字楼租户已对增长的租金成本越发敏感，同时租户扩张办公面积的需求正在减缓，这将抑制未来几个季度租金的增长速度。
仲量联行北京写字楼服务部主管贺睿珂表示，尽管中国经济增长速度的预测有微小下调，但仍对整体市场需求持乐观态度。
贺睿珂预计，2011全年，北京甲级写字楼市场新增供应预计达到67万平方米，市场净吸纳量将达到87万平方米，继续推动平均空置率降低至8%左右，而全年市场平均租金有望实现超过40%的增长幅度，“今年将成为北京写字楼市场租金增长最快的一年”。
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