2011年10月13日，由观点地产新媒体主办的“2011城市观点论坛文登行”在山东省文登市开幕，本次论坛主题为“走进国家战略中的滨海养生之都”。

　　以下为建设部政策研究中心主任秦虹女士的演讲实录

　　秦虹：关于当前房地产市场的发展，大家都很关注，为什么关注？我觉得中国房地产目前正在处于一个转折的时期，因为我们刚刚过去的十年，应该说是房地产业快速发展的黄金十年。

　　大家想一想，2010年全国商品住房的销售额是2000年的十倍，开发企业的融资额是十年前的十倍，一年等于过去十年的规模。所以房地产市场快速的增长，在过去的十年得益于我们非常良好的外部环境。应该说过去十年是中国经济增长最快的时期，质量最好的一段时间。

　　我们过去十年有六年GDP增长速度在10%以上，有三年在9%以上，只有一年的GDP增长速度为8%。这么高的经济增长速度，在中国经济增长发展史上是没有的。中国经济增长直接带来财富增加，我们对收入的提高，对房地产业的一个投资和消费的需求影响是非常的大。

　　因为住房就是一个家庭最大的财产，如果没有钱，我们不可能支撑这样一个产业的发展，这是第一个。经济增长这个大好的环境，为房地产业发展创造了良好的机遇。

　　第二个，制度红利在过去十年释放的非常充分。中国建国六十多年，有五十年里面是计划分房时代，我们住房制度改革一下子释放，人民在自由市场上可以有选择住房的机会，所以住房市场快速增长，制度给我们带来了红利。

　　第三个原因，过去十年中国的城镇化，是中国这些年来增长速度最快最有质量的十年。实际上，过去的十年，中国实际的城镇化速度比我们想象的要快，怎么知道比我们想象的快呢？去年年底，中国做了第六次人口普查，我们第六次人口普查的结果显示，中国的城镇化率到去年年底已经达到49.68%。

　　而按照国家统计局每年给我们统计的数据结果，去年年底中国的城镇化率是47.6%。实际上，中国的城镇化率不是47.6%，人口普查的结果告诉我们是49.68%。

　　我们原来预计在“十二五”末的时候，中国的城市化是50%，城乡人口各一半。实际上中国城乡人口格局各一半的格局在十二五初，今年就实现了。

　　城市化的快速增长，对房地产的确是有了很大的推动作用，大量的人进到城市里来，要工作、居住，需要各种各样的工作和生活的条件，对房地产带来很大的需求。

　　农民到城市里来，能支撑住吗？房地产有多大的贡献，我们注意到，不仅仅是农民到城市里来工作、居住这一件事情，伴随着城镇化的进程。

　　实际上，这几年来伴随着大中小城市之间的人口流动，小城市人到大城市去，大城市人到省会去，省会人到一线城市去，这样一个定居和流动的过程，规模是非常的大，这个过程和城镇化的过程是同步进行的，这个因素也是房地产业发展的一个必不可少的支撑因素。

　　第四个因素，就是过去十年，中国整体上货币环境是比较宽裕的。我们多数年份是一个富裕的情况下。特别是2009年之后，这两年货币增发的速度特别得快，2009年我们为了保增长，一年发了三年的钱，也就是货币宽松一下刺激了价格上的上涨，也带来了房地产快速价格成交量的猛涨。

　　从过去十年看，为什么说我们现在正处于房地产的一个转折时期，我觉得，未来十年，中国房地产业不具备前十年发展的四大环境。

　　一个环境都不具备了，大家想一想，谁还认为今后的十年，中国经济的增长速度还会有六年10%以上的速度、三年9%以上的速度？不太可能的。

　　“十二五”确定了整个国家增长速度是7%。虽然今年我们有望实现经济增长速度9%的速度，但是国家在主动的调整经济增长的速度，所以我们在高经济增长的速度下所带来的这种经济的繁荣情况，今后的十年可能不太具备，这是第一点。

　　第二点，住房制度改革所释放的制度红利虽然还在释放。比如说现在仍然有很多人需要改善性住房，住在过去房改房里面，过去十年改善程度已经非常大了。

　　剩下的主要是靠一些新增年轻人的刚性需求，新到城市里来定居的刚性需求，而不是过去住房改、换房，也存在不是完全没有，但是在过去十年已经释放很多了，社会红利不存在继续的放大。

　　第三点，我们现在的城镇化还有空间，至少还有二十个点的空间，但是今后的城镇化空间最有质量，最有活力，年轻力壮，富有创造能力，最有创新能力的年轻人大部分进城了，我们看现在的农村、妇女、老人、小孩农村空城现象非常严重，下一步的城镇化会不会还会进城，一定还会进程，但是最具年轻劳动力的进城速度我觉得会下降。

　　另外货币增长，我们可以判断，今后的十年，中国不可能再持续的通过超发货币来制造一些非常非常宽松的货币环境，这也是不可替代的，中国的货币政策逐步要回归一个正常化、中国的人均收入是美国的十分之一，中国的货币发行量超过了美国，这种持续性也是非常难以持续的，所以我们说中国的房地产目前正处于一个转型时期。

　　所以，房地产行业对企业来讲，转型也是个必然的选择，形势变了，外围环境变了，开发企业的转型也是一个必然的选择。开发企业转型向哪里转？我觉得开发企业转型除了原有的开发住宅产品结构的升级，产品的升级换代，提高产品的本身的适应性以外，我们要向更广阔的一些房地产领域，比如深度的开发和投资市场的挖掘是非常重要的。

　　刚才说过去十年房地产行业的发展，其实发展速度最快，支撑着市场主要的推动力还是住宅物业。现在开发物业开始主动的转型，大家说这个选择是暂时性，国家现在在住房市场上限购，调控政策，所以大家才选择其他的非住宅领域。

　　但是我觉得，这个选择不是一个暂时性的，就是一个长远的发展，但住宅方面的空间还是比较大。

　　大家都说，我们今后的发展方向是旅游地产，未来旅游产业的发展是个什么样的格局？总体上来讲，我们今后的旅游发展，是国家在大力推动消费产业发展的一个核心内容，这是一个非常确定的问题，没有存在含糊疑问的问题。

　　大家知道，关于“十二五”的发展，国家的发展规划已经公布了，国家“十二五”发展规划脉络实际上是非常清晰。怎么个清晰法？

　　第一，坚持科学发展观，总书记提出来的。怎么坚持科学发展观？就是要加快经济发展方式的转变，因为过去发展方式不可持续了，怎么加快经济发展方式的转变，核心问题和主攻方向是经济结构的战略性调整。

　　经济结构的战略性调整，不是指的我们过去第一产业、第二产业、第三产业的调整，主要是指的消费，国内内需和外需结构的调整。也就是说“十二五”规划希望通过发展扩大内需，启动国内的消费来带动中国经济的发展，把中国打造成世界最大的消费市场，这样中国的经济发展才不看外国人的脸色，我们有自身内升的动力，这样的条件我们实际上还是具备的。

　　中国的旅游在内的服务业，和我们经济发展水平相比还是非常的滞后。消费潜力非常大，别看现在中国人有钱了，富裕的人多了，但是能够满足这些收入水平提高之后，它的消费服务型的品种我们还是非常欠缺，包括商品，包括服务都非常的欠缺，我们还远远不够。

　　所以从发展趋势上来说，旅游产业是我们“十二五”规划大力发展的，国内消费是一个非常重要的环节，非常重要的一个领域，这是确定无疑的事情。