| 来源： |
深圳特区报 |
发布时间： |
2011年10月13日 10:58 |
作者： |
钟合 |
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１０月１１日，广东佛山市住房和城乡建设管理局出台《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》，其中多条措施放松了此前对购房者条件的限制，使其成为大规模限购政策出台以来，首个限购政策放宽的城市。不过，极具戏剧性的是，就在１１日当晚，佛山市住房和城乡建设管理局又宣布暂缓执行该通知，称“为进一步征询社会各界意见，并综合评估政策影响”。
佛山在限购政策上的“一日两变”虽然只是个体现象，但却释放出明确的市场信号：二、三线城市在房地产调控的问题上已开始出现松动迹象。
调控成果面临挑战
在业内人士看来，政策松绑、政府暖市的行为，极可能会导致未来二、三线城市楼市调控决心的动摇，一旦形成连锁反应，房产调控成果将面临巨大挑战。业内人士估计，此举如果施行，将有５０％到８０％的普通住宅成交量会因此受到带动。
佛山突然间的政策“松绑”其实并不意外。根据链家地产市场研究部的统计，佛山市２０１１年第三季度商品住宅成交９７２９套，同比下降２４．１１％，二手住宅成交４６１３套，同比下降５１．６１％。
链家地产首席分析师张月认为，在三季度这样一个传统的销售佳季，佛山市整个一手、二手房住房市场成交量同比下降幅度已经十分显著，整体降幅为２５％。其限购导致成交量的萎缩已经超过了一线城市。
“作为一个二、三线城市，房地产市场的突然萎缩对地方经济发展的影响之大必然会超过一线大城市。从限购政策的松弛程度看，也无疑是政府进行暖市的行为。”张月说。
令人担忧的是，佛山的政策“松绑”一旦真的实施，其带来的示范效应很可能引发同类城市的连锁反应，进而动摇地方调控的决心。“这可能会断送未来二、三线城市新一轮限购的出台，或增加二、三线城市房价回调的难度，也有可能带动价格上涨的城市房价继续上扬。”张月说。
国家调控态度坚决
事实上，由于土地财政、投资拉动等多种因素的影响，地方政府对房地产市场的依赖在短期内很难发生变化。出于地方经济发展需要，地方调控与中央调控之间的博弈始终都在进行。
根据上月国家统计局公布的７０个大城市中价格指数显示，８月价格同比上涨幅度超过５％的城市共２５个，其中已限购城市为１２个，仅比未限购二、三线城市少１个，二、三线城市楼市调控的深入程度远远不如一线城市，导致其价格的回调难度较大。同时，自７月传出二、三线限购城市扩容后，也仅有台州和衢州出台相关政策。可见，虽然国家调控态度坚决，但落实到地方后，仍然存在一定的现实阻力。
国家统计局的数据显示，８月全国住宅销售面积为６９８１万平方米，环比７月份上涨３．４％；开发企业资金来源环比上涨，环比略涨０．４％。与此同时，根据中国银行１１日发布的２０１１年第四季度《中国经济金融展望季报》预测，随着房地产企业资金压力进一步加大，预计商品住宅价格调整拐点可能会在２０１２年春节前后到来。
从房企资金和成交量规模来看，历时一年多的房地产调控已开始收到显著成效，但与调控的目标相比，目前的中国房地产市场仍处于将转折未转折的关键时期。
“在当前楼市调控深度博弈僵局将破未破之际，一旦‘调控决心不动摇、政策方向不改变、调控力度不放松’这三项原则出现松动或者异动，市场很可能出现逆转而导致前功尽弃。”中国房地产学会副会长陈国强表示。
（据新华社北京１０月１２日电）
存量房贷7折优惠取消引担忧
“倒挂之说”不准确，尚无取消可能
据新华社深圳１０月１２日电近日，由于存量房贷款７折利率与当前存款利率发生倒挂，导致有关存量房贷７折利率优惠或将取消的消息“满天飞”。然而记者采访发现，与钱打交道的银行并不会做亏本的买卖，“倒挂”一说并不准确。业内人士表示尚无取消可能。
目前，人民银行公布的５年期贷款利率为７．０５％，７折后为４．９３５％，而５年期存款利率为５．５％，从数字上来看，两者相差０．５６５％。这个差距导致了银行或将取消存量房贷７折利率优惠的猜想。
一位银行业内人士称，如今享受７折优惠的存量房贷款利率确实与５年期存款利率存在倒挂问题。他说，“银行放贷时，存贷款基准利率并不是如今的标准。银行放贷只能将已吸收的存款放出去，因此放贷之时并不存在倒挂的问题。”
２００８年，为了应对金融危机、促进住房消费，央行于１０月２２日推出了“首套房贷款利率７折、首付２０％”的政策。而该政策执行期间，五年期存贷款利率分别为３．６０％和５．９４％的政策自２００８年１２月２３日起执行了近两年，也是大多数享受首套房贷款利率７折优惠者所面对的基准利率。照此计算，在该基准利率期间，首套房贷款利率７折后，仍高于存款利率，不存在倒挂问题。
事实上，今年以来，各地银行陆续传来了取消首套房贷款利率７折优惠的消息。目前，很多银行执行的首套房贷款利率为基准利率及以上。显然，银行并不做亏本的买卖。
对于一些仍肯在倒挂情况之下放贷的银行，业内人士表示，“银行对于很多房地产项目都是开展房地产开发贷款和个人房贷捆绑业务，从开发建设之时便介入了。在发放房地产开发贷款的过程中，已经赚了一笔。所以，即便发生所谓的倒挂问题，之前的开发贷款收益也可以补足倒挂差额。”
对于近期银行是否可能取消此前存量房贷款利率７折优惠这一问题，中原证券银行业研究员陈曦和银行业内人士均认为暂无可能。“一是要做调整的话，必须承担系统升级的成本，这是一笔不小的费用；二是要承担法律风险，并要对合同进行排查，在执行方面也会有一定的难度；三是要承担声誉风险，若取消必然引起贷款者的不满。”
招商银行总行已向记者明确表示尚无取消存量房贷款利率７折优惠的打算，而工商银行深圳分行员工也说“从未听说行里有这一计划”。
相关调查
上海消费者
购房意愿大降
深圳特区报讯根据上海财经大学应用统计研究中心最新调查结果显示，消费者对于购房的消极情绪有所加剧，第三季度，上海市消费者买房意愿指数为２５．１点，环比下降３．５点；购房时机预期指数３５．１点，环比大幅下降７．１点，同比下降１３．０点，是调查以来的最低点。
业内人士认为，这反映了消费者期待第三轮调控能有一个较为长期的效果，但预期指数超过意愿指数１０．０点，反映出购房者对于楼市调控效果具有一定的向好预期。
上海财经大学应用统计研究中心主任徐国祥教授分析认为，房地产第三轮调控政策实施的一年中，国家对房地产市场的调控坚持不放松，陆续出台了严厉的“限购令”以及房产税等政策。各地高企的房价受到一定程度的遏制，同时楼市调控已经步入常态化，这些都促使消费者对楼市的预期悄然发生变化。
本季度调查结果显示，５．５％的消费者认为当前是购房的“好”时机，环比下降２．０点，认为时机“不好”的则为８０．４％，环比上升１．５点。相对应的，消费者在未来六个月对房产的购买预期也有所下降，认为时机“好”的消费者为９．４％，相对于上个季度下降２．６点，而认为时机“不好”的消费者为７７．９％，环比上升４．５个点。
徐国祥表示，这些说明一方面调控政策的叠加效果开始显现，虽然还没有引起价格的明显变化，但成交量明显减少，多数人预期楼市会出现合理的调整；而另一方面，高通胀的经济环境加大了房地产调控的难度，消费者的判断正是这些因素综合作用的结果。（钟合）
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