龙头公司万科8月销售金额同比下降12.6%

　　本报记者 陈美

　　目前，在政策调控下，房地产的销售金额已经露出了疲态。

　　行业龙头万科A（000002）昨日公布的8月数据显示，8月实现销售金额104.8亿，同比下滑12.6%。尽管今年1-8月，万科累计实现销售面积和销售金额仍然同比分别增长50.4%和47.8%，但单月销售金额的下滑已经引起业内的注意。

　　万科董秘谭华杰表示，8月份万科销售金额同比下降，主要是因为去年和今年的推盘节奏存在差异。同时，万科二三线城市的面积占比约达八成，使整体销售均价较去年同期有所降低。

　　那么，万科8月销售金额的下滑，是否意味着政策对房价的打压已见成效，未来地产行业是否面临业绩拐点？

　　以量换价大搞促销

　　《金融投资报》记者了解到，万科的成都楼盘在8月就已经出现降价现象。在七夕节时，万科·海悦汇城总价60多万元的房子就直接降到43万元。而且，海悦汇城还推出了各项诸如送厨房、送阳台以及按揭优惠的活动。如此，万科·海悦汇城对外每平方8700元的销售价格，在一系列优惠活动后，价格便降低在6300元至6500元之间。

　　“其实，现在房价表面上还维持着之前的价格，但实际上地产商已通过各种优惠活动变相降价了。”一位长期关注房价的市场人士告诉记者，“现在地产商即便是降价，也不能确保销售火爆，但不降价就意味着可能滞销。因为现在处于消费观望期，购房者的热情已经大大下降了。”

　　来自成都搜房网的数据证明了这一点。在“金九”的首周，成都12个楼盘加大了房源的推出，但在认购率方面，开盘当天认购率过半的楼盘占比约33.3%，总体来说认购情况并不理想。对此，搜房网认为，在严密且持续的调控政策下，购房者观望情绪加重，刚性需求尽管占据大部分市场，但开发商以较小优惠以量换价效果并不明显。

　　长城证券分析师胡杨在接受记者采访时认为，在政策趋严的背景下，地产商通过以量换价的促销方式日后肯定是一种常态。“但是由于‘金九银十’是销售旺季，且开发商也加紧备战，纷纷加大供应量，力促市场回暖，因此房价想要真正的降低或不能马上实现，一旦开发商的积极降价促销解决了存量和观望问题，那么地产商或与政策面再次陷入博弈状态。”

　　楼市进入洗牌阶段

　　实际上，限贷、限购政策已使一线城市的竞争加剧。数据显示，8月份包括上海、北京、广州等在内的十大城市平均价格15773元/平方米，与7月份相比下降0.41%，为去年9月以来首次下降。与此同时，8月25日浙江台州领衔发布首个二三线城市限购令。

　　在这样的背景下，搜房网数据监控中心针对全国46个城市的一份购房者调查报告显示，有超过半数的购房者认为今年的“金九银十”将不会如期而至，而认为“金九银十”仍会是销售旺季的购房者占比不足1/4。可以想见，如果开发商不拿出足够的优惠措施“以量换价”，今年的“金九银十”或将不复当年。

　　对于房价未来的趋势，中信证券房地产分析师陈聪的观点十分明确，他认为，即便是“金九银十”，但受制于同期高基数，因此未来几个月行业销售金额同比下降是大概率事件。虽然这种销售额同比下降不利于市场调高万科等龙头公司2012年以后的盈利预测，但有利于舆论压力进一步缓和与政策正常化。

　　中原地产研究中心认为，尽管龙头企业仍有利润上涨，但难掩部分中小房企已经进入亏损的现状。调控继续收紧，将促使部分中小房企在“金九银十”开始促销求量。另外，由于销售困难，特别是一些城市限购带来的库存积压，使企业资金流趋向凝固，负债库存激增，双双上涨39%，这将影响下半年市场。预计楼市在限购扩散到三线城市的背景下，可能开始明显调整。而在传统的秋交会前后，价格调整的空间和范围可能会更大、更广，这无疑使楼市加速进入洗牌阶段。

　　长期来看，胡杨表示：“由于房价关系到民生，且管理层态度坚决，因此高企的房价应该会跟CPI一样，一直受到管理层的调控，因此降价在未来应该是大趋势，只不过等待的时间具有不确定性。而在这一过程中，中小地产商被挤压出去，也是一个必然的过程。”