| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2011年08月26日 09:46 |
作者： |
于骁 |
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房地产的市场化，给中国带来了什么？又给中国的人民带来了哪些变化？
大到对全国经济发展的拉动效应，长长的房地产产业链对吸纳大量劳动力的作用，以及地产开发带来的居住环境的改善、生活品质的提升，这些都是最显而易见的好处。
但与这些好处相对应的，是房地产价格的飙升导致越来越多的老百姓买不起房而引发的矛盾，尤其是在保障房制度尚不完备的最初几年；此外，地产开发的暴利吸引了无数的产业资金以及民间资金投入到这个市场，又进一步拉动地产价格的攀升，使地产成为一个资金“黑洞”，无形中也阻碍了整个产业转型的过程。
这一切，正是楼市调控愈加严厉的深层次原因。
中国房地产正处于市场化以来最煎熬的时期。
地产企业们面临着一个必须解答的问题――是继续专注于调控频繁的住宅开发领域，还是转型突围？
限购、限贷、限价……一系列限制性的楼市调控政策已经把市场打入“冷宫”。连续的市场调控带来行业发展的不确定性，住宅之外的商业地产、旅游地产、工业地产以及养老地产等之前不被市场所关注的方向现在又重新进入地产企业的发展视野。
但是，这种被迫的转型对于很多地产企业而言，成功与否仍面临着诸多风险。以最近受到大多数开发商追捧的商业地产为例，包括万科在内的多家大型地产商都已宣布将进入商业地产开发领域。
万科的转型在地产界具有风向标的意义。在此之前，它是以专注住宅开发而闻名，甚至还宣称过不会介入住宅之外的开发。如今，在政策及市场的压力下，万科也“从”了。
但是，当越来越多的开发商进入商业地产开发，商业地产的泡沫也将随之而来。有消息称，仅成都一个城市，就有90个城市综合体项目正在规划及建设。试想，成都的人口及消费水平能否容纳90个城市综合体的正常运转？更遑论这些项目的赢利了。
更重要的是，商业地产与住宅的开发理念及运营模式都是截然不同的，昔日在住宅开发领域能“叱咤风云”，并不意味着在商业地产开发上也能获得同样的成功。
那些转型成所谓的旅游地产及养老地产的企业更是如此。到目前为止，还没有一个公司能够解释清楚，什么是旅游地产，什么是养老地产？这两者的特点是什么？如何区分？又如何运营？其赢利模式与住宅、商业地产开发又有何差别？
从这一点来说，那些宣称将开发旅游地产、养老地产的地产企业，其转型不乏盲目性。
事实上，突围并不意味着一定要转型，或者一定要寻求一个新的发展方向。一心专注住宅的开发商，也并非全无出路。
保障房毕竟只能保障少数人的居住权利，商品房市场仍然是房地产市场的主流。只是，在更加激烈的市场竞争中，企业所关注的重点，应该从以往的重营销转向重品质，以优质的产品品质吸引目标客户。
选择转型的企业，必须考虑清楚的一个问题是，如何让新的业务方向为公司创造稳定的现金流，由此与企业原有的住宅开发业务形成互补。这是迟早要做的事情。
从这个意义上说，被迫的转型对地产企业而言，也意味着一次实现新的飞跃的机会。
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