| 来源： |
地产中国网 |
发布时间： |
2011年08月19日 12:41 |
作者： |
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房企销售“千亿俱乐部”或于年底再添新丁，从万科领衔的“第一军团”亮丽的半年报和一路飘红的销售业绩可管窥一斑。
暴风骤雨式的调控，难压房企大鳄强劲销售势头。于去年创造千亿神话的万科，7月份销售揽金超过90亿元，同比增长接近8%；今年前7月，其累计销售超过740亿元，稳坐行业第一把交椅。
万科恐难高枕无忧。紧随身后的追兵，足以让“行业领头羊”跑得气喘吁吁。头戴中国首富的桂冠的许家印挟恒大地产一路狂奔之后，第一个站出来公开叫板，“有望突破千亿”。虽与行业老大有一定的差距，但许首富底气很足。
挑战不仅来自许首富，还有两家实力不可小觑的央企，中海和保利。一个经历香港市场跌宕起伏的洗礼后，练就的无与伦比的盈利能力，在业界无人可敌；一个身着央企铠甲，通过超大规模和高周转率的双轮驱动，正在飞速成长。目前，二者正在千亿路上奋力前行，且来势汹汹。
千亿之战酣畅进行，硝烟味儿正浓。但令业界担忧的是，严厉限购已使一线城市的成交量大幅缩水，接下来限购政策可能席卷二三线城市，而将销售主战场已下沉的房企巨头，其千亿蓝图或将受阻。
比拼出货量千亿之争硝烟起
虽然调控一波胜于一波，但地产行业在惯性的作用下，继续沿着“黄金十年”狂飙突进的态势上演调控时代的“大跃进”，表现最为突出的当属房企寡头一路上扬的销售量。
2010年，拜时代所赐和顺势而为，万科顺利突破千亿。尽管其董事长王石和总裁郁亮，不止一次地强调“要从规模增长转向注重质量和效益”，但这艘巨舰转身并不容易，今年以来，还是顺着既有的方向高速行驶。
最新销售数据显示，今年前7月，万科累计销售额超过740亿元，同比增长接近64%，相较2010年全年增长70%而言，微幅下调，但增长速度依然偏高。对此，郁亮在半年业绩说明会上表示：“上半年，我们有意少买，是肯定的，下半年还会有更好的一些机会，我们将持续关注。”若按照王石年初下的死命令，“全年增长不超过40%，控制在1400亿元以内”来看，目前，万科的增长是超标的，而随着下半年推盘量的不断加大，其增长速度可想而知。
“领头羊”刹车失灵，而追随者则是踩着油门向前冲。恒大地产表现最为积极，由去年全年销售（527亿元）排位第四，跃升至目前的榜眼。前7月，其销售累计揽金510亿元，较去年同期增长几乎翻了一番，为95.7%，此种爆发力，在全行业中也较为罕见。至此，已完成全年700亿元目标的7成以上。许家印则在上半年业绩发布会上公开表示，完成全年目标已无悬念，根据市场情况可能做出调整。
而一位接近恒大的业内人士告诉地产中国网：“恒大下半年推盘数与上半年旗鼓相当，按目前增长情况来看，突破千亿应该不成问题。”以规模化效应著称的万科与恒大销售节节攀升，而以稳健闻名的中海亦不例外。前7月，其累计销售602.9亿元港币（约合494.42亿元人民币），同比增长超过82.4%。而中海在上半年报中称，全年预计销售面积为630万平方米，根据7月份销售均价（接近1.4万/平米）来看，全年销售接近900亿元，距离千亿元一步之遥。
值得注意的是，中海今年的销售步伐迈得较快。去年，以578亿元夺得销售探花，全年仅增长40%；而今年以来的销售额接近去年总数，同比增长超过了80%，若按此计算今年可突破千亿。
一位不愿具名的业内金融分析人士认为，万科突破千亿，客观上刺激了其他房企的神经，因此，很多房企似乎被这个梦牵引着，都在有意无意地向这个方向努力。
去年以销售揽金660亿元的保利地产，夺得行业榜眼。而今年以来，却被恒大、中海摔在了后边，尽管如此，到目前为止，保利还是取得了不俗的成绩。1-7月份，其累计实现销售445.18亿元，同比增长75.5%。
对此，保利地产相关负责人向地产中国网表示，上半年公司推盘力度不大，对销售有一定的制约，而下半年则会集中推盘。言下之意是，保利地产在后半年销售额可能与上半年旗鼓相当，以此计算，全年距千亿亦只有一步之遥。
此外，万达、绿地两个非上市公司今年都有望突破千亿。
“千亿是一个阶段性的目标，大房企都会争先恐后地去实现。”上述金融人士认为，但要量力而行，不能唯销售业绩而动，现在可以看到，千亿争夺战才刚刚开始，正因为如此，更要提醒大家，不能拣了芝麻丢了西瓜，其实，房地产企业还有很多值得提升的地方，比如，成本控制、服务等等，这些才是最真实的内功。
限购再度来袭千亿图谋或遇阻行业的深度调整，给房企大鳄千亿之梦带来了许多变数。
始于2010年的限购政策，如套在房企身上的紧箍咒，愈念愈紧。尤其在一线城市，楼市成交量大幅缩水，众多房企将销售主战场下沉至二三线城市，不巧的是，这些区域也将被限购。
7月12日，国务院常务会议召开，其中强调房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。据了解，目前，住建部正在紧锣密鼓地拟限购城市的名单，预计8月底将会公布。
山雨欲来风满楼。在此打击下，7月份，房企大鳄销售额环比出现了不同程度的下跌。
首当其冲的就是领头羊万科。7月份，其实现销售90.8亿元，环比6月份的132.3亿元下跌68.6%。对此，万科给出的答案是，因地方政府违规卖地造成香河项目销售被剔除，对销售有一定的影响。但在业内人士看来，主因还是在二三线城市传出被限购，从而对购房者信心造成影响，观望情绪再度高涨。
为了备战限购，万科在深圳推出了最大规模的营销活动“万团大战”，吸引购房者眼球，以刺激趋于疲软的销售。郁亮预计，随着限购政策的蔓延，下半年市场竞争更加激烈，在定价上一直较为积极的万科，希望保持良好的销售速度。
万科如此，其他房企也难独善其身。7月份，恒大销售额为86.8亿元，环比大幅放缓，仅增长了1%；中海实现81亿港元的销售额，环比下跌超过3成；而保利则从6月份的113.54亿元下跌至7月份的50.6亿元。
上述金融分析人士表示，限购扩大，不可避免，对房企下半年销售，可能会造成巨大影响，尤其以二三线城市为销售主战场的房企，销售量可能会迅速下降，到时候，有望在今年冲刺千亿的企业，这个梦想或会落空。
在这种情形下，只能以价换量。“降价促销，将成为必然。”该人士认为：“目前，房企正在试探性促销，但限购真的来了，价格战将会一触即发。”“销售额只是一个经营指标排名，没有多大的实际意义。”兰德咨询公司总裁宋延庆认为，目前，严厉调控下，房企更应关注抗风险能力和盈利能力，这才是王道。
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