编者按：十年之后，又逢盛会。伴随房地产业走过黄金十年的博鳌房地产论坛，将于2011年8月16-19日在海南继续举办第十一届年会。上一个十年，中国房地产实现了成长与壮大的梦想；下一个十年，我们将继续甚至超越从前的辉煌。鉴于此，观点地产新媒体推出“2011博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

　　观点地产网 武瑾莹 在过去的这些年里面，瑞银投资银行和中国房地产行业的关系越来越密切。至少，香港上市的内房股中，有不少是由瑞银在背后充当推手，包括SOHO中国，还有曾经的首富碧桂园等等。

　　在忆及中国房地产过去的发展，瑞银投资银行中国区主席赵驹称，“过去十年，中国房地产行业的最大特点就是它成为了一个行业，叫做房地产行业，这在全球范围来讲，都是没有这个称谓的”。

　　赵驹坦言，房地产能够在GDP中、经济中有这么大的推动力，在全球的经济体中都是非常少见的。同时，他也指出，这种发展模式会受到资源的很大制约。

　　赵续指：“我们不可能把中国都建成房子，如果把中国全建成房子了，那中国的GDP就可能不是现在30多万亿人民币了，可能就是80多万、100万亿人民币这样的规模，但是这个规模肯定是受到资源制约的。”

　　“目前宏观调控在大环境下是必须要实施的。如果不实施的话，我们的资源，我们的发展是支撑不起的。或者这种快速的物价增长和通货膨胀压力，真的会吞噬大家的财富。所以在这种情况下，政府肯定要采取相应的措施和方法。”赵驹对观点地产新媒体表示。

　　2011年7月底，在2011博鳌房地产论坛即将召开之际，瑞银投资银行中国区主席赵驹接受了观点地产新媒体的采访。

　　以下为采访整理实录：

　　观点地产新媒体：过去10年是中国房地产发展最快的10年，您认为呢？过去10年从您的角度来看，房地产最重要的变化或者最重要的事情是什么？

　　赵驹：过去这10年，我们是跟一些房地产公司共同成长起来的，因为我们服务的房地产公司非常多，从首创置业到北辰、远洋、富力，包括招商地产、万科地产等等都给他们提供了很多融资方面的服务，也目睹了他们的成长。

　　我觉得这个行业过去10年，最大的特点就是它成为了一个行业，叫做房地产行业。从全球范围看，很少听说这个称谓。这个跟香港的发展相似，香港的大地产商都有非常深厚的背景，这里面都有着很多隐含的联系。其实我认为最大的变化就是它不仅成为了一个行业，还成为GDP增长和经济增长的主要推手，这也是过去10年形成的主要特点。

　　在这10年之前的10年，中国GDP成长的一部分是靠外资，包括台资带动的。国外公司进入到国内来设立各种各样的公司，使我们成为全球的工厂，然后国内各个开发区的发展也带动GDP的增长。过去10年房地产对中国GDP贡献是非常大的。一些相关的行业，比如说钢铁行业、建材行业等等，都受到了房地产很大的影响，也得到了很大的支持。

　　观点地产新媒体：目前有很多人认为，中国的房地产现在已经成为GDP最主要的支柱，这样的情况是不合理的，他们认为还是应该让第二产业成为GDP最重要的支柱行业，您觉得这样的变化是合理的吗？

　　赵驹：房地产能够在经济中、GDP中有这么大的推动力量，在全球的经济体中确实是非常少见的。但是这种发展会受到资源的很大制约，现在中国的水泥、钢铁和煤炭很大一块是被房地产行业的发展所吸收掉、消化掉。这种发展确实对资源要求很高，很容易对我们的经济产生大的瓶颈和影响，那么这种发展模式在持续性方面肯定是有问题的。

　　我们不可能把中国都建成房子，如果把中国全建成房子了，那中国的GDP就可能不是现在30多万亿人民币了，可能就是人民币100万亿以上这样的规模，但是这个规模肯定是受到资源制约的。另外如果资源方面能够敞开供应的话，那么这种发展模式是不是一定会受制约？我觉得也不尽然，因为中国毕竟人口多，达到人均的居住面积却并不多。在城市中，现在还有一半人的居住条件和居住环境并没有达到所在城市所达到的国际上中等收入的水平。而农村的生活居住水平比城市里还会更差一些，所以中国整体的GDP和人均GDP是有很大差距的。如果全球的资源包括中国的自然环境能够支撑的话，这个行业在中国的发展还是很有潜力的。但就是受制于外界的各种制约，如果不去制约一下的话，那么飞涨的原材料价格以及飞涨的物价都会把经济发展的成果吞噬掉。

　　观点地产新媒体：这两年外资的一些制造工厂越来越多的从国内的珠三角地区迁移到了越南等国外的地方，这证明了中国离实体经济的复苏是不是还有很长的一段时间呢？

　　赵驹：我不知道你是怎么区分的，我认为房地产本身也是实体经济的一部分，房地产是在实实在在得造房子，然后当商品卖出去，怎么能看成是虚拟经济呢？它不是虚拟经济。

　　像银行这些金融行业为我们提供资金，就属于虚拟经济。而房地产是创造生产的，它需要消耗钢铁、水泥、建材等制品。

　　我觉得全球实体经济也好，中国的实体经济也好，都应该是包括房地产的，它的发展就是受到资源的制约和影响。比如说外资到国内来投资，我们给了很多优惠条件，他们在中国能够享受到比较友好的气氛和比较好的劳工关系，甚至是比较低的工资报酬水平。同时他们还能享受到稳定的电力、燃料和原材料的供应。这些东西都受制于资源的供应。

　　另外，中国经济这几年迅速发展，在本届政府又特别强调民生的情况下，这些成本因素是有很大提高的。但从全球范围来看，我感觉外国在中国的投资环境还是相当好的。因为，我们不存在很强的劳工对峙关系，我们的工人也是非常勤奋的。尽管富士康去年出了很多问题，但是我们整体的工作效率和劳动贡献率还是十分高的，比如高于东欧一些国家，至于西欧国家就不用说了，因为它们的福利制度导致了效率是很低的。这在很多欧洲国家或者传统的欧洲工业国家都是一样的。所以他们都很乐意到中国来设厂，乐意到中国来做事情，因为我们这种环境能够保证我们能按时、按质、按量完成他们的相关需求。

　　最近我们在谈一个项目，奔驰准备把发动机厂放到中国来。这是从来没有过的，它从来不放到任何其他国家。那这是为什么呢？因为还是觉得中国有效率，这边能够提供很好的支撑。所以说，关键还是在于我们自身。但这些都是需要消耗资源的，而且从大的方面讲，这种发展资源能不能支持，我们自己能不能跟得上都是需要考虑的。资源的制约在未来的发展过程中会越来越严重，而这种严重的自然形势，就是对未来房地产发展的最大制约。

　　观点地产新媒体：从去年到现在的宏观调控，包括最近国务院可能出台的二三线城市限购，使得调控有越演越烈的趋势，很多人认为这次宏观调控可以使中国整个房地产行业的发展速度减缓，行业也可能出现一次大的洗牌，您同意这种说法吗？如果真的出现洗牌的话，您认为主要会在哪些方面呢？

　　赵驹：我觉得目前宏观调控在大环境下是必须要实施的。如果不实施的话，我们的资源，我们的发展是支撑不起的。或者这种快速的物价增长和通货膨胀压力，真的会吞噬大家的财富。所以在这种情况下，政府肯定要采取相应的措施和方法。

　　我们国家目前所采用的这些措施和方法，从国际经验来看确实比较特殊。我们动用了很多行政的力量、手段和方法来做相关的控制。但我们没有充分的利用金融、财政、货币等手段，当然现在也提高了利率。

　　从这方面可以看到政府艰难的选择：一方面既要保持GDP的平稳增长，因为GDP的增长对于中国的稳定是非常重要的；另一方面我们国家的地区、城市之间的发展是很不平衡的。在这种大的不平衡的情况下，获得一种各方都能够支持的发展速度和发展方向，相对来讲是非常的困难的。但是我觉得在目前这种调控下，因为整个速度放缓了，发展也就放慢了，行业需要一定的整合。我们看到太多的企业在搞房地产，这跟我们目前的财政状况，还有经营状况是有很大关系的。

　　中国的地方财政有相当一部分是来自于土地拍卖的收入，地方政府都希望有一个好的房地产市场，这样才能有好的土地拍卖收入。这种支持和做法本身也会使房地产行业成为盈利性比较强的行业。而且这个行业的技术含量并不是那么高，目前国内的建筑力量、建筑实力也是全球最强的，可以说中国的施工力量在全球范围内是没有什么可挑剔的。这样一种比较容易的盈利前景，真的会吸引大量的企业来参与。

　　在目前这种情况下，肯定会出现整合，一些大企业收购小企业会时常发生，比如万科现在就不断的买一些别人的项目。在这种大环境下，如果我们的发展趋势和模式不改变的话，只要调控放松，当整个经济需要房地产驱动一下的话，又会看到很多中小房地产公司出现。因为在利益的驱使下，这种并不需要花很大精力就能得到的盈利会吸引很多的企业，包括一些过去不做房地产的行业也会参与进来。因为他们可能有土地，有资源，所以会去做这方面的投入。因此，我觉得会出现整合，而这种整合在目前这种大环境下，只要认为这个行业还是有利可图的，很快会产生一批新的企业，也会有一些其他行业的企业来兼做房地产。

　　观点地产新媒体：现在这样大的经济环境下，适合用更多的金融手段、税收手段、货币手段做调控吗？

　　赵驹：关键是调控的方向，我们现在所受到的最大的制约和影响还是来自于资源。我们现在是资源配置上不是很合理，也就是说这方面出现了很大的方向性的资源配置不合理，才会导致目前这种状况出现。政府还是想维持一定的GDP增长，同时也想维持一定的对资源配置方面的疏导。但是现在中国经济太庞大了，我们不是像过去几万亿的GDP而是40万亿的GDP。在这么大的规模形态下，我们要形成很好的金融政策、货币政策、财政政策，也确实是需要探索的过程。关键是看我们想追求什么，希望达到什么样的效果。

　　观点地产新媒体：目前也有很多人也认为如果考虑了通胀等因素，中国楼市的上涨还是在合理的范围之内，不应该实施这么严厉的调控，您是怎么看待这种说法的？如果通胀继续发展下去的话，中国楼市的调控是否会更加的严厉？

　　赵驹：说房价如果扣除了通胀的因素以外上涨的并不厉害，我觉得这是不对的。大家都有体会：目前的房价跟5年前、10年前的房价相比上涨幅度还是很大的。这期间通胀并不是很高，整个工资水平上涨其实也没有这么高。比如说，10年前一个年轻人刚参加工作，一个月的工资可能能够买到的楼面面积，跟现在一个刚刚工作的年轻人一个月工资能够买到的楼面面积，肯定是有很大的差距，房价的增长相比工资和收入的增长肯定是不合理的。现在物价也涨了，别的消费品也涨了，实际上房价没涨，这个观点地产新媒体跟我们的体会是不一致的。当然，从另外一个角度来看，比如说价格涨幅是不是在合理的水平，这还是需要观察的

　　现在房地产是属于比较市场化的行业，有买卖、有需求、有供应等方面。当然现在的价格也是市场的供需所决定的，其实每年的供应也不是很多，但是需求却更加旺盛。所以，我们看到的需求旺盛在很大程度是由货币推动的。大家都认为房地产是投资工具，是具有比较保值的前景产品。其实房地产市场上，相当部分是投机需求。如果，确实能够把投机需求抑制一下的话，那么对居住需求和其他需求是有帮助的。因为房子应该是大家作为生活的必需品。这方面政府出一些政策实施调控，那是完全应该的。

　　政府应该在普通居民的住房需求方面还要有更大的投入，使得一般的居民能够有好的生活条件。其实对大城市而言，还是有一半左右的居民的生活居住环境没有达到人均GDP所应该达到的水平。