| 来源： |
证券日报 |
发布时间： |
2011年07月15日 08:01 |
作者： |
谢静 |
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北京出台新规拟针对房租大涨实施必要干预
■本报记者 谢 静
正所谓“按下葫芦起了瓢”，北京市实施限购一年多，房价未降而房租先涨。
7月13日，北京市出台《北京市房屋租赁管理若干规定》的修改文件（以下简称“《规定》”），指出若房租在短期内出现较大波动等异常变化，市人民政府可以授权市发展改革、市建设（房屋）等行政部门采取必要的临时干预措施，稳定租赁市场。
与此同时，《规定》中首次提及北京市鼓励个人投资建设公共租赁房。不过，7月14日，伟业我爱我家副总裁胡景晖接受《证券日报》记者采访时表示，所谓个人投建公共租赁房，本身就是一个悖论――个人往往要求盈利最大化，而公共租赁住房则强调公益性，“政府怎么去平衡呢？”
北京二居室平均房租
半年上涨了8.6%
适值毕业季节，小刘寻找到一份月薪5000元的工作。拟与同学在单位附近寻找合适的房租，开始“合租”生活。
小刘知道，北京市内大部分的租房信息都被中介垄断。而一旦通过中介找到合适的房源并签订租赁合同，就要向其支付一个月的成交租金作为报酬。所以，小刘想方设法寻找由房主自行出租的房源信息。
终于，小刘找到一个位于朝阳区慧忠里的房源，因为是房主刚刚装修过的新房，两室两厅，家电家具全新且极为齐全，房主报价4200元/月。小刘和同学兴冲冲的找到房主，双方谈好了以每月3800元的价格签署租赁合同。就在小刘打算和房主谈一下合同的细节时，几批中介带着客户也冲了进来，房主示意小刘先行离开，第二天再行过来正式签署合同。
混乱之中，小刘和朋友只好“撤退”。可是，就在晚上九点钟的时候，房主通知他们该处房子已经以每月4500元的价格租给另外一个客户，并且房主称该名客户将会以年付的形式付清租金。第二日，小刘再行登陆网站去搜寻同一小区、同等装修的房屋时发现，租金已经变成4500元/月――一夜之间，相似条件的房屋租金至少上涨了7%！如果再加上需要支付的中介费，小刘每月的租房成本涨幅逾13%！
事实上，除去像小刘这种新增的租客，很多已经与房东签署长期租赁合同的租户均经历过、或正在经历房租上涨的困扰：今年2-3月份，北京市迎来2011年第一轮房租上涨行情，链家地产数据显示今年2月份是2009年以来历次租赁高峰期的最高幅度，平均租金环比上涨5.6%。而截至今年上半年，一居室、二居室以及三居室平均租金分别为2482、3103以及4372元/月。其中，鉴于二居室“合租”性价比最高，涨幅也最快，上半年累计涨幅达到8.6%。
除此之外，大兴、亦庄地区，随着地铁开通和社区逐渐成熟，今年上半年租金同比涨幅分别高达22.8%和32.4%。
都是“限购”惹的祸？
“事实上，北京这些年来房租都很稳定”，7月14日，伟业我爱我家副总裁胡景晖对《证券日报》记者表示。“去年上半年房租开始上涨，到7月份达到一轮租金上涨的峰值，今年的3月份则是房租达到第二轮上涨行情的高点”，胡景晖进一步表示，6月份则是因为毕业季的原因，房租又开始新一轮向上行情。但是到了7月份又有所回落。
“一般来说，房租随着房价的上涨而上涨”，中国社科院工业研究所投资与市场研究室主任曹建海对《证券日报》记者表示。但是，为何房租会在“史上最严厉”调控时期、房价有所松动的阶段开始其“逆势飙升”之旅？
“一方面是由于我国一直以来存在着租售比不匹配的情形”，曹建海解释道，此时租金上涨也是使得租售比向正常化回归的一个过程。另一方面，他认为地产中介的垄断并致使租房信息不对称，是租金在一年内数次上涨的原因之一。
而伟业我爱我家副总裁胡景晖显然不认为是因为中介对信息的垄断，才致使北京市房租大幅上扬：“有很多渠道，尤其是网络让承租方获得房源信息”。与此同时，他表示北京市“限购令”是催生房租上涨的重要原因之一。在其看来，很多外地人即使有钱，也因为丧失购房资格而不得不转向租赁市场，从而使得需求方进一步增加。
链家地产市场研究部统计数据显示，今年1-6月份外地人租房占比持续攀升，占全市租赁总量的63%。其中1月为55%，3月为59%，6月涨至67%，为历年来的外地人租房最高水平。
一个共识在于，租赁住房供给不足是房租上涨的另一理由。上述两位专家在接受《证券日报》记者采访时表示，鉴于调控力度和效果有限，大量的空置住房依旧未进入租赁市场，是以供给增长相对有限。
个人投建公租房：
远水能否解近渴
此次修改后的《规定》中提及，“市和区、县人民政府应当制定计划，通过建设、收购等多种方式提供廉租房、公共租赁房。”以及“本市鼓励企业、个人投资建设公共租赁房。”
有报道指出，这是北京市政府文件首次提及出要鼓励个人投建公租房。然而，伟业我爱我家副总裁胡景晖觉得，上述政策的实行尚存在很多问题：
“房租上涨过快，同样是因为供求不平衡所导致”，胡景晖表示，因此增加供给是根本解决之道。公租房的建设，不过是“房东”变成了政府而已。
但是，胡景晖进一步对《证券日报》记者表示，在“过去的三年，北京市新增公租房不过3万套”，而有市场供应的租赁住房却高达240万套。由此看来，还是市场的力量足够强大。
“新建的（公租房）远远跟不上需求的增长”，胡景晖指出，而所谓以收购的方式提供公共租赁住房，更是需要大笔资金支持――“即使按照每套租赁房60平米、每套均价2万元计算的话，每收储一套公租房要花费百万元以上”――这意味着，以收储的方式增加公租房供应，需付出成千上万亿的资金。
至于，《规定》中鼓励个人投建保障性住房，却面临着公租房相对较低的资本回报率问题。胡景晖对《证券日报》记者表示，公租房的确会平抑日前高涨的房租，但是若想从根本上解决供需问题，还需进一步的制度创新来为之保驾护航。
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