根据中国指数研究院最新发布的报告，2011年上半年全国楼市总体低迷，多数城市商品房成交量下降，房价回落。在监测的30座主要城市中，有17座城市上半年商品房成交量下降，且多数降幅明显。

　　上海方面，虽然上半年楼市成交量同比保持增长，但月均成交量明显低于平均水平。随着一系列政策叠加效应的发酵，成交均价尽管没有明显下滑，但环比下滑趋势渐明；去年火爆的土地市场今年也归于平淡，成交额和溢价率同时走低。

　　量价下行趋势显现据21世纪不动产上海区域市场中心统计，上半年全市新建商品住宅共计3.4万套、同比增长14.5%，其中在新政出台后的2、3、4月里，成交套数同比呈下跌之势；5、6月由于去年基数较低的原因，成交量同比出现较大幅度提升。不过，永庆房屋研展部的统计数据显示，2007年到2010年期间，上海一手住宅市场月均成交量分别为13896套、6333套、13132套、7085套，而今年上半年的月均成交量仅4909套，不及2007年和2009年数据的一半。

　　从价格来看，21世纪不动产数据显示，今年1月本市一手房成交均价为2.3万元/平方米，在新政出台后的2月份，成交均价降至2.06万元/平方米，环比大幅下降10.4%。随后，在经历3月份的小幅反弹后，4月份成交均价首次出现同比负增长，5月份更出现同环比双降。6月份，一二手房市场同时出现量价齐跌走势。来自永庆房屋数据和汉宇地产的数据显示，当月一手房成交6953套，环比下跌5.2%，成交均价环比微跌2%；二手房成交13117套，环比下滑7.26%，成交均价环比下跌1%。

　　随着调控深入，自住需求成为市场主导。据21世纪不动产上海区域对旗下300余门店成交数据的抽样调查显示，投资用途的购房套数由去年四季度的7%—10%降至4%，首次置业则由38%—40%增至48%。综合来看，自住类购房目前占比已近95%。同时，对应自主需求的小户型房源热销，上半年90平方米以下一手房共成交1.32万套，占总成交套数38.8%；90平方米以下二手房累计成交更达到5.83万套，同比上升25.6%，占总成交套数70.5%，较去年同期提升3.4个百分点。

　　土地市场风光不再数据显示，本市前6个月土地出让面积为1053.35万平米，比去年同期增加17%，但居住类地块成交仅141.95万平方米，同比下降44%，且一度出现近两个月零成交。同时，溢价率在100%-200%和200%-300%的成交幅数占比，较去年同期分别降低36.87和4.70个百分点，溢价率在300%以上则已绝迹。受此影响，尽管成交量同比上升，但上半年本市土地成交金额仅463.36亿元，同比减少27%。

　　在住宅类土地遇冷的同时，商业和商住类地块成交亦双双下滑，上半年累计成交面积分别为13.15和35.51万平米，同比分别减少78%和17%；成交金额分别为19.19和20.83亿元，同比降幅为41%和54%。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，上半年土地成交趋冷大局已定，下半年土地市场走势也会相对冷清。一方面，在2011年保障性住房建设指标压力下，土地市场中商业用地的份额受到挤压；另一方面，在通胀高企尚未缓解、货币政策收紧下，受累于资金面影响，开发商仍将延续理性拿地策略。

　　房价或进一步松动汇丰中国首席经济学家兼经济研究亚太区联席主管屈宏斌表示，虽然三季度末紧缩周期可能接近尾声，但不包括房地产政策，房地产调控是逐步加码的过程，尤其进入今年后，整体信贷政策收紧，因此未来政策叠加的效果会越来越明显，这是一个大趋势。

　　在调控持续背景下，开发商的去化受阻、存量上扬都是可以预见的。事实上，上海楼市供过于求的趋势正在加速，数据显示，到6月底，本市新建住宅供求比达到1.3：1左右，去年同期该值仅为1.15：1；一二手房库存量也较去年末有10%左右的增长。因此，业内人士认为，未来开发商“以价换量”的案例将逐渐增多，三季度楼市可能呈现平稳波动态势，在成交量维稳的基础上，价格可能小幅回落。