| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2011年05月16日 09:17 |
作者： |
魏静 |
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接连的调控重拳好像并未摧毁房价的“生命线”。一季度以来，地产成交虽然出现大幅下滑，但成交价格依然坚挺不动。目前市场普遍预期房价将稳中有降，出现大幅波动的概率不大。不过，在紧缩政策仍孜孜不倦进行之时，房价的确也存在挣脱调控“缰绳”选择大幅向下或者向上的可能，只是小概率事件发生后，市场究竟该何去何从。
假设一：房价超预期下跌。在加息及限购令等调控重拳接连出台之后，今年以来地产成交的确下来了。不过，在开发商改变策略暂缓推新盘以躲避调控的背景下，地产供应量并未显著提高，由此房价也有了坚挺的底气。然而，事实上，开发商普遍在2010年都进行了大量投资，大部分的在建项目终将逐步推向市场。据相关数据显示，今年5、6月份开发商将有大批新盘上市，再加上年初以来成交持续下滑，库存早已处于缓慢上升的过程中，预计接下来地产供应将出现一次集中的释放，而这或将成为地产价格出现大幅下挫的导火索。
众所周知，房价出现超预期的大幅下滑，其对经济及市场的影响逻辑很清晰：房价大幅下滑，对房企的业绩影响会较大，进而会影响到房地产投资，对本来就已显现下滑迹象的经济来说会更雪上加霜，届时市场将很难摆脱戴维斯双杀的局面，趋势性的熊市将出现。市场结构方面，此前热议的周期复辟只能成为浮云，有色、煤炭等资源股首当其跌，银行股所受冲击也将很大，而地产股在经历初期的恐慌性大跌后将逐步回到低位震荡的格局；至于仍在调整途中的中小板及创业板更将遭受“暴风雨式的洗礼”。
不过，值得注意的是，如果房价下滑的幅度在经济承受范围之内，或者说在房价刚出现下滑的初期，市场在经历初期的恐慌性大跌之后，却也存在反转的可能。其背后的逻辑在于：在紧缩政策处于后半场的背景下，房价出现预期中的回调，可能会给市场调控到位的信号，并由此引发调控放松的预期，从而令市场出现预期反转下的涨升行情，届时房地产将自然而然地成为行情的主力军。
假设二：房价超预期上涨。今年以来，房地产量价特征一直为价滞量缩，持续的重拳出击并未撼动坚挺的房价。那么在坚挺的房价面前，房价出现超预期上涨的概率又是否存在呢？
从政策层面来看，央行此次“提准”，虽然时点上超预期，但在另一方面也令紧缩政策进入尾声的预期大大加强，从这个角度而言，压制房价的政策性效应正逐步降低。
从地方政府的层面来看，在各地限购令相继出台之后，各地地产成交都陷入了低迷的状态中。需要指出的是，前一段时间已有媒体披露部分二线城市的调控政策出现放松迹象，再加上通胀回落的趋势逐步在确立，而经济减速已成为现实，因此预计地方政府的调控政策出现放松的可能性较大，届时僵持的房价再度出现上涨的概率将增大。
不过，当房价出现超预期的上涨，其对市场而言也将是一只“黑天鹅”。房价大幅上涨，则意味着调控政策的失效，这势必会引发进一步的更严厉的调控，对经济的误伤难免会更大，在此背景下，市场预期将转向极度悲观，趋势性的熊市也将尾随而来。市场结构方面，泥沙俱下可能是最好的写照。
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