一些权威统计显示房价确有回落，专家预测下半年房企将降价出货

　　在国家统计局发布３月份７０个大中城市新建商品住宅变动情况之前，一线城市陆续传来房价下降的消息。虽然一些权威统计数据显示房价确有回落，但购房者似乎对此并没有明显的感知，房价真的降了吗？

　　一线城市传来降价消息

　　“国十条”出台将满一年。一年来，楼市调控层层发力，在限购、房产税、限价等手段的多重作用下，“遏制房价过快上涨”已取得明显成效。

　　国家统计局数据显示，２月份７０个大中城市新建商品住宅环比价格下降、涨幅缩小的城市个数明显增多；同比价格下降的有１个城市，同比涨幅回落的有３１个城市。

　　正当购房者因一线城市房价松动而松一口气时，上市房企一季度销售业绩再次绷紧了市场的神经。数据显示，万科、保利、金地一季度销售金额分别同比上涨１３５％、７２％、８２％，销售面积分别同比上涨１４４％、３０％、４５％。

　　合富辉煌首席分析师黎文江说，加紧布局二、三线城市和商业项目，是房企一季度销售业绩“亮眼”的主要原因。然而，细看房企销售数据，却发现房价涨幅超标的问题。

　　按照各地政府出台的“限价目标”要求，今年房价涨幅上限大约在１０％至１５％。而上述３家上市房企中，保利和金地的销售均价同比涨幅分别高达３２．６１％和２６．１４％，远超政策“红线”。

　　一边是一线城市成交量、成交均价现新低，一边是上市房企在二、三线城市实现“大丰收”，而记者走访则发现北京房价依旧“坚挺”。由此可见，房价走势并未明朗化，依旧处于僵持状态。

　　对此，北京大学公共经济研究中心研究员韩世同说，“３月份一线城市楼市成交均价下滑是受结构性变化影响。限购政策抑制了中心城区的成交，市场陷入观望导致成交萎缩，开发商无意推盘，即使有成交也是一些尾货。而郊区房则趁势推盘，由于价格较低成交量放大，导致整体均价下滑。实际上，并没有出现实质性的降价，只是结构性降价。”

　　能感受到降价的才是真降

　　虽然目前房价走势处于僵持状态，但有几个方面值得注意，一是“结构性价格变化也是一种变化，而且往往是房价将要发生实质性变化的前兆”，韩世同说。二是相对于各地政府已出台的“限价目标”，房企一季度销售均价涨幅超标，意味着之后的三个季度其销售均价回落幅度必须加大，才能做到全年达标。三是房企在现金流不足、高存货、流动负债大量到期的情况下，极有可能选择降价出货以回笼资金。

　　陆续公布的２０１０年年报已经暴露了上市房企现金流不足的问题。Ｗｉｎｄ统计数据显示，截至１１日，８４家已公布２０１０年年报的上市房企２０１０年末的经营性现金流量净额由正转负，为－７０５．９亿元，同比大减１１５０亿元。

　　在现金流量大幅下降的情况下，上市房企的存货却大涨。Ｗｉｎｄ统计数据显示，８１家上市房企２０１０年末的存货总量达７５２０亿元，同比增长４２．３％。

　　黎文江说，“２０１０年房企流动负债增幅很高，今年下半年将出现还贷高峰。届时房企资金链将处于紧绷状态。”

　　“国内贷款”和“定金和预收款”一直是房企资金来源中的“两条腿”，各占１／４左右。然而，在多次上调存款准备金率和加息的背景下，“国内贷款”这条腿顿时被砍短，房企资金压力不断上升。因此，如何填补“国内贷款”下滑带来的窟窿，是房企要共同面对的问题，而存货变现无疑将是最容易，也最现实的方法。

　　黎文江说，“下半年，房企将处于有存货没现金的状态，因此很有可能选择降价出货以回笼资金。”届时，购房者或将真正感受到房价下降。

　　（据新华社北京４月１３日电）