| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2011年01月18日 15:29 |
作者： |
李淑娴 |
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2010年，上海全年房地产投资交易市场成交活跃。初步数据显示，上海主要大宗投资交易成交金额高达342亿元，同比2009年上升17.2%。
除了投资金额的同比提升，根据仲量联行最新发布的统计报告，上海全年大宗物业投资的交易主体，竟有高达7成的投资者来自于境外或香港。
对于境外投资者回潮抢滩上海交易市场，仲量联行中国区董事投资部贾梁认为，这主要源于境外投资机构对上海市场的信心正在逐步恢复。
外资回潮
自2008年金融危机之后，境外投资者开始大量抛售上海物业。2009年下半年，上海大宗物业的投资交易开始逐步复苏。而在2009全年的投资成交中，国内投资者曾一度独领风骚。历史数据显示，2009年上海物业投资市场中，国内投资者的投资额约占市场总成交量的88%。
进入2010年，随着国内经济的稳步回升，大量资金开始涌入市场。仲量联行数据显示，2010年上海主要大宗物业投资交易近20笔，总交易金额约为342亿元。其中境外投资者交易金额约为245亿元，约占总市场交易量的72%。
这一投资主体结构比例，直接逆转了2009年“内进外退”的基本格局。对于这一强烈的反差，贾梁认为，2010年的市场更像是一个投资市场，而非以自用为主的市场。
易城中国市场总监吴家仪认为，之所以2010年会出现外资交易比例很大的现象，主要原因是，中国经济在全球金融危机环境下的稳定上升增强了国际资本的投资信心，而上海作为中国的经济金融中心，物业具有更强的稳定性，可满足国际投资机构对于资产配置安全性的要求，同时由于国际经济波动形成了较多的国际流动性资本，再加上人民币升值的预期，吸引了大量资本进入上海。
同时，根据易城中国的资料，2010年上海大宗物业交易除了整体规模大之外，办公楼和商铺无疑最受追捧。
仲量联行报告中指出，在对需求和租金未来持续增长的乐观预期下，办公楼和商铺物业引起了市场的高度关注。预计2011年一季度仍将会有多宗办公楼资产交易完成。
办公楼租金的恢复、商业出租率高，吸引了机构投资。但是，决定商用不动产价格的预期投资收益率将受到利率调整的影响。
预期乐观
贾梁认为，2011年房地产投资市场将延续强劲的活跃度，预计2011年上半年将会有数个办公楼交易达成。其中多数买家仍然为海外基金。国际机构投资者也面临着及时利用所募集资金的压力。
同时，由于国内的紧缩政策，内资买家不太可能会占据主导地位，但对于下半年是否会出现一些变化，现在还比较难预料。
吴家仪对2011年的整体趋势，持审慎乐观态度。
他认为，从外部来看，随着国际经济预期持续好转，投资机构将加快步伐；从国内财政、货币及信贷政策来看，政府仍将在上半年采取相对紧缩的措施稳定市场，但商业地产的投资市场依然相对宽松，此类收购必将继续升温。
此外，保险资金获准介入房地产，其拥有的天量资金将推动房地产市场发展，并成为市场投资主力来源之一。
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