| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2011年01月18日 15:41 |
作者： |
庞一涛 |
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2010年度，相较于普通商品住宅成交量的环比几近腰斩（下跌47％），上海市豪宅项目的成交量却大幅上升。
数据显示，2010年，上海有60个均价超过5万元以上的楼盘共成交了2342套房源，成交总面积共计53.78万平方米，总成交金额360.45亿元；2009年则只有33个均价5万元以上的楼盘成交了1639套房源，成交总面积43.12万平方米，总成交金额297.11亿元。其中，单价过5万元豪宅的成交总额比2009年上涨21%，成交套数上涨40%。
业内人士认为，房产税将针对新增房屋开征的预期成为助推豪宅成交量上升的重要因素。同时，2010年，上海确定“十二五”期间住宅用地供应7成指向保障性住房，商品住宅用地数目锐减以及低密度地块的限量供应，都使得上海未来商品化住宅倾向豪宅化。
房产税效应
2010年4月，“新国十条”出台后，已经空转多年的物业税再次被提上日程。2010年5月13日，上海房管局正式回应房产税，称有关部门正在操作。官方的回应使得上海将开征房产税的传闻尘埃落定，引发市场的共振。
尤其是以任志强为代表的开发商对存量房征收房产税可行性的质疑。他们认为，存量房的面积统计、价值评估等工作量过大，在较短的时间内不可能统计完毕。这一观点得到业内人士的认同，房产税仅仅面向增量房征收的预期也随即弥漫楼市。
上海市宝山区一高端住宅项目营销负责人对记者表示，市场预期上海将试点的房产税针对新购房起征，这一预期刺激了高端客户抢购大户型住宅的欲望，2010年下半年大户型高端房的成交明显高于上半年，尤其是到了2010年年底更是出现一波高端住宅成交的翘尾行情。
同策咨询研究机构日前发布的统计数据显示，上海2010年10~12月成交的大户型数量远远超过8、9月份。该机构重点抽样调查的10个主力房型在120~150平方米的大户型项目中，有8个项目成交套数超过2009年的8、9月份。
“受房产税出台预期影响，2010年年底，上海中高端商品住宅成交十分活跃，一些之前持观望态度的买房人开始积极出手，一些开发商也借机扩大推盘量。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟对媒体表示。
商品住宅豪宅化
已经举办过五届国际高端物业展的上海优博集团负责人对记者表示，5年来参加高端物业展的展商数量逐年增加，不仅仅是因为豪宅展的规模扩大，市场上豪宅项目的增加也是一个重要因素。
来自中国房地产信息集团的数据显示，在2010年的上海新房住宅市场上，成交均价在10万元/平方米以上的楼盘数量已经从2009年的3个增加到目前的7个，而在2008年之前，一直只有汤臣一品一个楼盘的售价超过10万元/平方米。
同时，上海豪宅价格的涨幅也值得关注。
网上房地产数据显示，汤臣一品2010年成交房源的均价达到154168元/平方米，比2009年成交房源103828元/平方米的均价上涨了48.5%。
汤臣一品房价的大幅上涨并非特例。中国房地产信息集团分析师薛建雄表示，新鸿基的滨江凯旋门和襄阳市场项目都已提到上市日程，这两个项目的售价将会直追汤臣一品，而黄浦江沿线的一些楼盘已经在向10万元的单价冲刺，其它内环内优质地段新盘的售价也都在向10万元冲刺。
薛建雄认为，预计两年后上海豪宅的门槛就将从现在的5万元以上提高到10万元以上，各环线各档次的房价格局也将会重新洗牌。
上海豪宅数量增加、价格攀升的趋势还在加剧。2010年开始，上海土地供应结构改变。商品住宅供地仅占全年住宅供地比例的13.6%。同时，2010年底，国土资源部发文禁止容积率小于1的低密度宅地供应，低密度宅地更加紧俏。
随之而来的就是商品住宅用地，尤其是低密度住宅用地的价格持续攀升。上述宝山高端住宅项目负责人对记者表示，地价上涨必然导致房价上涨。如果上海保障性住房的供应大量增加，这将使得保障性住房市场与商品房市场互相剥离，豪宅或将成为商品房市场主流。
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