文前提要：决定房产投资收益率高低端主要因素有房价的涨幅、首付款的比例、房贷利率的高低等，在房价涨幅受到政策打压，首付款比例和房贷利率提高的情况下，房产投资是否还能取得良好的回报呢？

    在过去的十年当中，最成功的投资者绝大多数集中在房产领域，很多人初入楼市时，并没有多少资金，经过10年打拼，如今身价超过千万的不在少数。而同一时期进入股市的投资者，大多还处于亏损或是微利状态，除了靠公司上市发大财的人外，很难在身边找到炒股赚大钱的人。这是否意味着未来获得暴利的机会依然在楼市呢？

　　显然，我们不能因此轻易得出结论。因为，在股市刚起步的10年，也造就了一大批富翁，但由于股市严重透支了未来，导致后10年的涨幅基本可以忽略不计。现在的楼市会否重蹈股市的覆辙呢？我们还需要通过时间来检验。

　　经历了2009年的暴涨和2010年的调控，2011年投资房产还能获得意外的惊喜吗？要回答这个问题，我们需要对影响房产投资的三个主要因素房价的涨幅、首付款的比例、房贷利率的高低进行分析（国内的租金收益率太低，投资时基本上不考虑），才能得到更清晰的答案。

　　首付比例影响投资收益率

    在房产牛市时，对投资收益率产生重大影响的因素是首付款比例。首付款比例越低，资金的收益率越高。以上海市一套200万元的住宅为例，我们可以看一下在不同首付款比例的情况下，资金的收益率变化。假设购买这套住房的时间是2009年初，契税按3%计算，一年后以300万元抛出这套房，营业税为总价的5.5%，个调税为2%，交易佣金为1%，贷款利率为基准利率打7折为4.158%，贷款年限为30年。

　　按照2009年的政策，房贷首付比例最低为2成，也就是说首付40万元，就可以买下这样一套住宅，再支付掉60000元的契税，其余的160万元靠银行贷款，每月还款为7785.1元。一年的时间共需要支付利息66010元，卖房时需要支付营业税165000元，个调税60000元，交易佣金30000元，净利润为618990元，与40万元的首付相比，一年的收益率达到了154.75%。

　　如果购房者是首付3成购买的房产，在房价涨幅相同的情况下，由于首付款比例提高，贷款额减少，相应的利息支出也减少，最终净利润将上升8252元，达到627242元，但对于60万元的首付款而言，一年的收益率降低到了104.54%。

　　如果采用5成首付的方式购房，最终的资金收益率降低为64.37%；而如果用全额付款的方式，资金收益率近为34.25%。（见附表1）

　　目前，房产政策已经明确了首套房首付比例不得低于30%，二套房首付比例不得低于50%，而三套以上住房不得贷款，这也就决定了房产投资的收益率不可能像2009年那么高了。

房贷利率是核心指标

 在2008年全球金融危机的影响下，2009年并没有多少人对收入的增长抱有乐观的预期，可就在这样的背景下，房价却出现了大幅度的上涨，这又是为什么呢？主要的原因就是房贷利率的下跌。2008年房贷最优利率最高曾达到6.66%，而到了年底最优利率降为了4.158%，如此大的利率降幅，促成了2009年的房价大涨。

　　2010年4月以后，房产调控新政出台，二套房贷款利率要按基准利率的1.1倍计算，按12月25日加息后的基准利率6.4%计算，二套房贷的利率已经超过了7%，达到了7.04%，比2008年的6.66%还要高。此前，所有的银行都停止执行首套房贷利率打7折的优惠政策，普遍实行的是打85折的政策。近期，部分银行开始对首套房贷按基准利率放贷，使得购房的资金成本越来越高。如果2011年基准利率再提高1个百分点，即使首套房仍能享受85折的优惠利率，房贷利率也要达到6.29%，基本上回到了2008年的利率高峰期。由于国内实施的都是浮动利率贷款，利率的调高对购房者的压力将会持续相当长一段时间，不排除有投资者将面临资金链断裂的问题。

　　同样，房贷利率对投资房产的收益率也会产生相当大的影响。还是以上面那个例子为例，在房贷利率为4.158%的情况下，30年100万元贷款前两年需要支付的利息为81786元，如果按最新的基准利率的1.1倍计算，则前两年需要支付的利息将达到139425元，成本增加了57639元，对投资收益率的影响是显而易见的。

  房价涨幅趋缓投资未必合算

    2010年，虽然房产调控措施越来越严厉，但房价仍然在顽强地上涨，但从涨幅上来看，已经在明显放缓了。以中房上海指住宅为例，2009年上涨了42.36%，2010年1～11月累计上涨了9.19%，考虑到2010年最后一个月房价也在上涨的因素，全年的涨幅应该在10%左右。根据国家统计局公布的数字，2010年11月全国70个城市的房价涨幅已经回落到了7.7%，2010年12月这个数字还有可能更低。

　　在房价涨幅降低、交易成本居高不下的情况下，即使不考虑未来可能出台的房产税问题，房产投资是否仍然合算就需要认真分析了，如果房价年涨幅不能达到5%以上，贷款买房还甚至还可能出现亏损的情况。

　　仍以购买一套200万元的一首住宅为例，按照多数投资者平均持有物业2年来计算，如果房价的涨幅为每年5%，两年后这套住宅升值到2205000元。首付比例为50%，利率分别按基准利率的85折、基准利率和基准利率的1.1倍来计算，2年的利息支出分别是107368元、126589元和139425元，加上要支付3%的契税60000元、5.5%的营业税121275元和1%的交易佣金22050元，净利润全部是负数（尽管房价上涨了，但涨幅无法覆盖所有费用，所以个调税为0）。换句话说如果房价涨幅不大，短期内贷款投资房产将出现亏损的局面。

　　受银行限贷以及房贷利率较高的影响，部分投资者转而采用全额付款的方式买房，这样做虽然可以减少利息支出，但也降低了资金杠杆，收益率仍然不高。仍然是上面的例子，如果哦不采用银行贷款，两年后房价上涨了205000元，去掉契税、营业税和交易佣金后，余额为55675元，如果是按房产全额的2%缴纳个调税，需缴纳44100元，而如果按差额的20%缴纳，则只需缴纳11135元，显然后一种方式缴税比较合算，扣除后2年的净利润为44540元，按200万元的房款计算，投资两年仅获得了约2.227%的收益，平均每年只有1%多一点，不仅跑不赢CPI，比银行存款的收益还要低。即便房价涨幅能够达到7%，2年的投资回报率也只有3%多一点，平均每年还不到2%。像2009年那样短期内获得暴利的机会基本不存在。

　　自住可以关注保障性住房

    2011年是国家大力发展保障性住房的一年，2010年全国共建成370万套保障房，2011年将开工建设1000万套保障房，未来保障房的数量还会更多。因此，对于目前收入不高，打算购房自住的年轻人来说，完全可以稍微等一等，看看保障房的保障范围究竟又多大。根据上海的经验，凡是购买过住房的人都没有资格申请保障房。如果各方面都符合政策要求，完全可以走保障房这条路来解决住房问题；如果不符合要求，也可以通过资金的积累和收入的提高，来增加购房能力。大可不必在条件不完全具备的情况下，盲目出手当房奴。