| 来源： |
观点地产网 |
发布时间： |
2010年12月31日 17:07 |
作者： |
梁嘉欣 |
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岁末已到，上海土地出让亦到达尾声，在最后一波的推地浪潮中，早前上海嘉定两宗闹得沸沸扬扬的“退地”也再次入市。
12月30日，上海嘉定区真南地块及百安地块正式出让，其中真南地块由绿地集团以19.35亿元底价摘得，折合楼板价9774元/平米。
百安地块则由上海隽翔、上海外冈、国际汽车城新安亭联合体以7.01亿底价获得，折合楼板价5252元/平米。据悉，上海隽翔是路劲地产集团的子公司之一。
资料显示，真南地块东至真南路、佳通路，南至走马塘，西至规划道路、基地边界，北至棉伯浜；出让面积79165.9平方米，容积率在2.0至2.5。
百安地块东至百安公路，南至纬二支路，西至吴塘，北至恒荣路；出让面积133473.9平方米，容积率1.0。
退地二嫁
这已是该两块地的二次“出嫁”。今年年初，真南地块及百安地块就曾先后出让，分别由上海宝华、莱蒙宝山以总价24亿元及11.05亿元竞得，溢价率各高达336%及360%。
但在不久之后，这两块地就闹出一场“退地”风波。业界猜测，这或与该两家房企资金出现问题有关。
据了解，真南地块的总投资金额预计在40亿元左右，为了保证该地块的后期顺利开发，上海宝华在拿地之前就引入合作伙伴，但奈何调控持续不断，合作方融资受阻，而宝华自身资金亦不足，又找不到筹资办法，退地是唯一的选择。
据悉，退掉真南地块后，宝华损失了约6000万元，其中约5500万元属于竞买保证金。事实上，就算宝华不退地，其面临的后续开发及销售压力也非常大。
当时真南地块的楼面价就高达1.25万元/平方米，倘若加上建安和财务成本，最终出售的成本就高达1.9~2万元/平方米，相较于周边1.8~2.1万元/平方米的房价，真南地块几乎没有多少利润。
至于莱蒙宝山，或许也面临同样的困境。据了解，莱蒙宝山与正赴港IPO的房企莱蒙国际有关，长期以来，莱蒙国际因融资渠道狭隘，企业的快速发展受到极大的制约。
11月30日，上海国土局发布第104号土地出让公告，宣布将该两宗地块重新出让。但此次重新挂牌，两地块的底价均比之前高出3倍。据了解，真南地块原起拍价仅为5.5456亿元，百安地块则为7.01亿元。
内定风波
市场似乎对退地再入市热情不大。竞拍申请截止时，两宗退地由于都只有1家开发商申请竞拍，一度招致了“内定”的嫌疑。
坊间有传言，和记黄埔曾在一个月前打听两幅退地上一次出让时参与竞拍的开发商情况，另外更传出内定上海城投的消息。有人士指出，出让方敢大幅提价，主要是因为有开发商已有明确的接手意向。
最终，该两地块均以底价成交，较之前的成交价有所回落。绿地集团相关负责人表示，此次出让的价格实际上就是目前该片区的市场价格，“不便宜，但也不贵。”
相关人士指出，没有出现激烈的竞价，主要因为起始价较高，而且很多企业在年底资金都会出现一点问题。另一个原因则是要配建经适房。
出让文件规定显示，两幅地块需向区政府提供占该出让地块建设总建筑面积5%的限价商品房，并且均价应为住宅楼板销售均价的60%。
与此同时，该两幅地块均有对住宅面积及开发建设进行严格限制，这无疑提高了竞拍者的门槛。
嘉定布局
绿地集团透露，此次拿下真南地块主要是为了加强在该片区的布局，目前集团在嘉定区域至少有五六个住宅项目。据了解，真南地块北侧正在建设的正是由绿地集团开发的上海市经济适用房南翔基地，总建筑面积达10.8万平方米。
嘉定区一向是绿地集团在上海的布局重心之一，自2009年开始，绿地集团就斥资百亿参与嘉定新城建设。
据悉，绿地主要参与嘉定新城现代服务业综合项目、江桥老镇改造、轨道交通站点及周边大型社区等五大项目的建设。项目总占地面积约1050亩，总建筑面积约150万平方米，总投资约100亿元，建设周期为五年。
在今年的7月7日，绿地集团再次与上海市嘉定区政府签署合作协议，计划投资30亿元在嘉定区建嘉定城北站大型居住社区项目。
绿地相关人士指出，目前嘉定片区的成熟度越来越高，随着11号地铁线的开通，该区域的市场认可度也高，供销两旺，集团对该区域未来的发展前景相当看好。
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