| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2010年12月24日 08:36 |
作者： |
马可佳 |
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3月时购房者都说房价太贵，10月则说价格偏低
时下已经进入冬季最寒冷的时期，但北京楼市里的销售人员还是在岁末感受到了一丝暖意。
“也不知道是从什么时候，怎么开始的，买房人逐渐又开始多了。”对北京西三环公主坟某高档公寓的售楼员李雯（化名）来说，这一波岁末的购房市场让她喜出望外，她告诉《第一财经日报》，她所在的项目“连样板间全都卖光了”。
不仅仅是李雯，在本报记者采访调查的过程中，多家楼盘销售员几乎都对年末回暖达成了一致的共识，“在北京市场经历了一年严厉调控而房价无明显下跌后，持币半年待购的购房者已经压制不住购房需求。而年底开发商拿地的成本来看，未来的房价还将更高。”
从沸点到冰点
回顾这一年的销售状况，不少销售人员都对四五月份北京的“限贷”、“限购”政策记忆犹新。
“我记得3月份是今年销售的最好月份。” 李雯回忆说，在年初，北京房价持续上涨，李雯所在的项目，从去年的每平方米2.8万元上涨到每平方米3.2万元。
为了让购房者有购买的紧迫感，该项目一度还酝酿进一步上涨到每平方米3.6万元。“以房价上涨为契机，是楼盘常用的促销手段。”这一个月，李雯销售了8套高档公寓，成了该项目的销售冠军。整个项目也在该月销售了40套住房，成为全年销售最好的月份。
在北京通州一个老城区核心地段的项目，该楼盘的销售经理黄先生同样感受到春季热销的旺盛。由于是每平方米1.6万元的中低端项目，该项目4月初20多天销售了80多套。价格也从每平方米1.6万元快速上涨到每平方米2.4万元。
但随即而来的“限贷”和“限购”马上将楼市打入冰点。“调控政策一下来，通州大部分楼盘几乎就没有销售量了。一个月能走一两套就不错了。”黄先生介绍说。
“这一政策出台后，很多投资需求的购房者都退场了。”黄先生这样告诉记者。李雯销售的高档公寓也同样感受到了政策调控的压力。“调控以后，6、7、8月全是冰点。全售楼处可能一个月只能卖一两套。”这是一段难熬的日子。以提成为主要收入的销售员都感受到了经济上的紧张。
但李雯所在的高档公寓并未降价，反而一直逆市上涨，“中间涨过很多次价，从年初每平方米3.2万元陆续上涨到3.6万、3.8万元。最高点是每平方米4.18万元。”
楼市年底回暖
10月份，北京不少“挺不住”的楼盘开始变相降价。“我们的楼盘，10月份开始变相打折。表面上看均价还是每平方米4.18万元，但实际打完折是降到每平方米3.8万元。”即使按3.8万元的单价计算，该项目去年至今的房价涨幅也高达35.7%。
在北京通州区的项目，降价的趋势似乎更为明显。黄先生说：“表面看大家都挺着不降价，但实际上不少楼盘都增加了赠送装修、赠送物业费。市场不好，开发商的表现也各不一样，有的捂盘惜售，有的明升暗降，有的低价入市。明显打折的楼盘只有1家――京贸国际城。在通州区域，这一时期最高的是每平方米降价6000元。”
楼盘价格的略微松动，和不断上涨的CPI，让这场开发商和购房者之间的拉锯战逐渐瓦解。“我认为11月就开始回暖了。”黄先生这样表示，“调控的降价达不到购房者的心理预期，而持币待购的消费者已经不愿意再等了。北京毕竟是首都，每年不断增加的人口，带来的是旺盛的刚性需求。”
李雯销售的高档住宅，回暖的迹象更为明显。在销售停顿了几个月后，李雯看到的是更加猛烈的购房需求：“3月份虽然卖得多，但很多客户一听价格直摇头，说太贵了。而10月以后，来的客户都认为楼盘价格偏低，出手也是雷厉风行。”这时候，这一高档公寓剩余的大部分是200平方米的大户型。
谈到这一批客户出手之阔绰，李雯也忍不住唏嘘：“大部分都是一次买两套房子，而且是一看就买，当日付款，两套房子的总价大概1600万元。一下付清全款的客户比例也较3月大幅提升。”
李雯说，“我认为这次调控是对穷人的调控，对富人没有影响。连通州的楼盘单价都超过2万了，购房者对北京城区的房子非常认可。以前我们都要引导客户，告诉他们以后会涨价会升值。现在的客户已经不用做引导了，他自己就认为经过了这些年的调控，以及未来通胀的趋势，房子必然升值，买了很占便宜。我们最新卖的两套样板间，连样板间里的家具也卖出去了，折算后每套房子的均价都超过每平方米4万元了，而且供不应求。”
“我想北京楼市的价格几年内都不会降的。”李雯告诉记者。“好的位置尤其如此，现在在不少位置优越的区域，已经没有新房了，都是二手房经纪在运作。二手房的利润更高，前景更大，以后可能成为住宅市场成交的主要力量。”
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