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光大证券研究所 |
发布时间： |
2010年12月23日 14:59 |
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1季度成交是全年低点，政策真空期到来
由于季节性因素，一季度住宅的投资和成交通常都是全年最低点，占比12%左右，这一阶段楼市活跃程度较上个季度要下降很多，楼市上行压力比较小，不太可能会出现量价齐升从而导致楼市出现调控失效的现象，加上明年一季度将出现新开工增速的大幅下滑，我们认为，一季度将出现政策调控的真空期，此外，从历史上看，往年几乎所有严厉的房地产调控政策都出自于成交活跃的2季度和4季度，1季度的交投冷却往往也导致了地产行业在一季度长期处于政策的真空期。回顾房地产这十几年的历史，这一现象是有其内在合理的逻辑的。我们认为明年一季度仍然会呈现这一特点，一季度调控政策出现真空期，地产股将迎来大反弹。
◆房地产税不可能很严，若出台将强化地产股反弹
房产税一定会出台，但力度会比较小。原因有二：一是房产税的目标不是降房价，而是建立起长期制度，解决地方政府财政收入长期依靠土地收入的问题，这是终极目标，过程将较为漫长，短期不可能全面铺开。第二个原因是严厉的房产税将导致房地产行业崩盘。我国目前城镇住宅方面约为180亿平方米，虽然没有统计数据显示这些住宅的分配状况，但通过对各个侧面情况的了解，我们相信住宅的分配差距不会比收入分配差距小。因此，假如房产税征收力度达到使得持有多套房产者悉数抛售的程度，将有众多二手房流向市场，假设只有存量的5%在短时间内流向市场，这批供给就比2009年全年成交量还要大，楼市难以承受，这也是政府难以接受的。因此，房产税不会对楼市产生根本性影响，出台后反而将强化地产股的反弹。
◆推荐“亿万荣华江首招”组合
本轮反弹的促发因素是政策的真空期，并不是政策终止，行业的调控中长期仍将严厉。因此，本轮反弹的主力我们认为将是在过去调控中销售表现优异，保持较好的激励机制，未来行业持续调控中将扩大市场份额以及家底殷实的企业。推荐“亿万荣华江首招”（亿城股份、万科、荣盛发展、华业地产、滨江集团、首开股份、招商地产）。
◆风险来自房产税严厉超预期，致楼市崩盘，但这可能性几乎为0.
（具体内容请见附件）
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