理财周报零售银行实验室研究员 邹婷/文

　　12月20日最后期限，房地产信托全面自查如火如荼。

　　“地主家也没余粮了”，这是这个冬天的橙色警报。

　　“你知道浙江绿城的负债率有多高？”12月15日下午，在一次私下交流中，华东一家信托公司的中层语带神秘地说道，说出来你都不敢相信，“不是100%，也不是200%，而是更高！”

　　事实上，多位业内人士告诉理财周报记者，“绿城缺钱的事情在业内已经不算秘密。”另外一家房地产上市公司财务总监向记者分析，因为资金问题，绿城集团已经主动开始了战略调整。今年下半年，绿城已与浙江能源集团、浙江铁投、浙江国信、西子集团、海尔集团等建立长期稳定的战略合作模式。

　　合作模式是指战略合作伙伴出钱拿地，绿城负责规划设计、开发建设、营销管理甚至物业服务等工作。从而可以从很大程度上绕开资金短缺问题。

　　理财周报零售银行实验室监测到，目前以绿城房地产为主体在运行的有6款信托产品。成功为绿城输血近42.6亿资金的信托投资者，如果看到如此高的负债率，不知作何感想。

　　绿城这6款理财产品其中有三款是纯贷款投资信托类型产品，另一款则是房地产投资类型。上海国际信托为绿城募集贷款投资信托达8亿，平安信托以房地产投资方式为其筹集6亿。

　　中融国际信托公司一个人士向记者分析，“房地产相关的信托产品中，风险较低的是股权类产品，风险较高的是房地产类及贷款类产品。”按此来估算，绿城的6款信托产品，都属于风险偏高类型。

　　其实，缺钱的又何止绿城一家——这是中国诸多房地产开发商的冬天。

　　而银监会要求本月20日前所有信托公司上交房地产信托产品自查报告，则进一步加重了深冬的寒意。

　　“地主家也没余粮”

　　资料显示，泛海建设（000046）对外担保金额是31.2亿元，但三季度净利润只有1.79亿，相当于万科的1/16。

　　泛海建设于12月1日发布公告称向方正东亚信托公司募集6亿资金。此外，理财周报记者从信托业内人士得知，上周泛海建设欲向中融国际等多家信托再次募集资金，其资金量也在6亿左右。

　　上述信托业内人士指出，泛海建设今年一直在信托市场中筹集资金，现已运行4款权益投资信托产品。其中有三款的委托人是中融国际信托。另一款的委托人则是昆仑信托，募集资金是4个亿。而理财周报记者研究公开信息后发现，泛海建设发行的信托产品公开信息少之又少，这也是房地产信托产品的一个通病。

　　除泛海建设外，近期另一家著名开发商金地集团（600383）的信托产品也引起了业内关注。

　　正常的房地产类信托产品的收益是9%左右。中信信托为金地集团在北京发行的聚信汇金地产基金3号信托产品，其年收益是12.5%，整体高于其它信托产品的收益水平。同时该产品存续期是5年，也异于其它同类型的产品。

　　“一般正常的产品存续期是1年至2年半，这种产品是最受投资者欢迎。存续时间越长，其风险性和不可控性即会加大。华润深国投一位人士向理财周报记者分析，这款产品5年的期限，应该是开发商急于需要稳定的资金来源，而12.5%的收益是弥补长达5年的续存期的风险。