在未来，如何继续完善土地招拍挂制度，解决土地财政的沉疴，加大执法问责力度，让囤地倒地的行为真正进入历史，这些仍是横亘在调控部门的一道难题。

　　土地调控：恩威并济政策仍需加码落实

　　作者：■见习记者 石俊 来源：中华工商时报 字数：3402

　　今年的楼市调控中，土地市场始终扮演着重要的角色。

　　从提高土地出让保证金、清算土地增值税，到增加土地供应数量以及调整供地结构，再到查处和通报各地违法违规用地行为，严格监管加大问责等，国土部门打出了一系列土地调控的政策组合拳，紧紧扼住开发商的“地根喉咙”，在终结“面粉贵过面包”历史的同时，整饬市场中的违规违法行为。

　　另一方面，对于楼市的复杂现状，国土部也已从对土地调控的单兵作战转变为联合作战，频频与住建部、银监会、证监会等部委联手出台相关政策进行调控，“地根”与“银根”的联动效应正逐步显现。

　　但令人担忧的是，尽管处于调控中，土地市场仍不乏闪现“地王”的身影，尤其是在土地供给放量的年末，不仅一线城市的地价继续保持高位，二三线城市的地价也在迅速升温，这也导致各地今年的土地出让金收入再创新高。在未来，如何继续完善土地招拍挂制度，解决土地财政的沉疴，加大执法问责力度，让囤地倒地的行为真正进入历史，这些仍是横亘在调控部门的一道难题。

　　促增量与调结构

　　如何通过调控土地市场来解决高房价？增量供应成为今年国土部率先祭出的措施。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌曾表示，近年来我国房地产市场存在房屋销售面积超过土地增加面积、土地供应量远落后于房屋销售量的现象，北京、上海、深圳尤为明显。“要想加大供应量，做大蛋糕，首先即须加大土地供应量。”

　　根据国土资源部公布的数据，今年住房用地计划供应18万公顷，与去年实际供地7.6461万公顷和前5年平均供地5.465万公顷的数据相比，有大幅度提高。值得注意的是，今年中小套型商品房供地将会放量，计划供应8.0431万公顷，比去年实际供应的全部住房用地规模还大。“在房价持续快速上涨的前提下，各地政府要拿出土地家底，调控住房用地市场。”

　　对于今年的供地结构，国土部有关负责人还表示，房价上涨过快、过高和商品住房空置率高的城市，要严格控制向大套型住房建设供地。各地务必把保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不得低于住房建设用地供应总量70％的供地要求，分解落实到拟供宗地。

　　在土地供应力度空前的同时，地价的暴涨仍不能忽视，而其背后直指“招拍挂”制度的价高者得的原则。

　　而在今年的楼市调控政策中，均重点提到要合理确定土地供应方式和内容，尤其是4月份出台的“新国十条”，更是明确指出，在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。

　　国土部部长徐绍史在全国两会期间也提到，招拍挂制度最大的好处是防止暗箱操作，但它也需要在实践过程中不断完善，比如说拍到土地后，首付要达到50%，一年内要全部付清土地使用权证所需要的款项。另外，还将从综合评价的指标、房地产企业的资质门槛等方面，不断完善招拍挂制度。

　　国土部今年3月也首次公开表示将选择城市作为试点，进行土地招拍挂制度的改革，并选择北京、上海、广州等一线城市作为试点，改革的方向是着重完善招标制度，增加招标在土地出让中的份额，改变价高者得的游戏规则。此后，“土地出让未必要价高者得”的字句频现国土官员的讲话中。

　　而北京早在今年2月出让朝阳区常营一幅地块中，首次采用“暗标”的出让形式，成交地价相比预期少了近20亿元。上海、广州也开始将“勾地”模式搬上舞台。此外，北京、深圳多地“限地价竞房价”、“限地价竞面积”等出让新模式开始试行。

　　问责土地违法违规

　　在强化前期土地供应的同时，后期的监管也成为国土部调控的另一抓手。

　　早在今年2月初，国土部就向外界展示了“土地动态监测系统”，通过这个在线监测系统，全国105个主要城市的每宗土地的出让、开发进度等均能被国土资源部实时掌握，监管土地出让金缴纳、交地、开竣工情况，动态把握土地开发利用状况。

　　与此同时，国土部也开始在全国范围开展土地执法检查工作，而房地产开发当中的闲置地、囤地、炒地的问题，是此次土地执法检查中新的任务。

　　“必须高度关注地产市场出现的问题。”徐绍史也在3月份的一次会议中指出，一些地方签订土地出让合同内容不规范，合同履行不规范，市场监管难度进一步增大；一些企业拿地后违规囤地、炒地，已供土地不能及时形成有效住房供给；土地供应、开发、利用信息公开不够，社会公众和舆论监督无法实现。

　　在国土部随后下发的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》中，也提出切实加强房地产用地监管，包括实施住房用地开发利用申报制度、加强土地开发利用动态监测、强化保障性住房用地供后监管、严格依法处置闲置房地产用地和加强房地产用地开发利用诚信管理五项重要措施。

　　土地违法问责在8月份达到最高潮。8月19日，国土部公布的数据显示，截至5月底，全国共上报房地产违法违规用地宗数3070宗，其中，闲置土地宗数2815宗，从清理数据来看，闲置土地成为房地产用地违法违规的主要问题。而截至目前，全国已开展查处的各类房地产违法违规用地共计2208宗，总面积约13.25万亩。

　　国土部也同时表示，将约谈部分土地违法严重地区的市政府负责人，挂牌督办一批重大典型案例。“‘约谈’只是预警，如果大量土地违法违规问题仍得不到解决，国土部就可能动用其他手段，土地违法违规比较严重的地方政府负责人将受到党纪政纪（处罚），有的如果是触犯刑律的话还会受到刑事处罚。”

　　对开发商的土地违规行为也更加严格。9月26日，国土部、住建部联合发出通知，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。

　　不仅如此，国土部还在今年两次上调土地出让保证金比例至30%，并限定在一个月内缴清成交额50%的首付款。同时还联合证监会、银监会等部委，在上市融资和银行贷款方面收紧开发商的“银根”。

　　土地调控仍需加码

　　尽管今年的土地调控前所未有，但地价与房价相互“抬轿”的话题仍绕不过，尤其是在目前“地王”躁动的时候，地价是否会进一步推高未来房价？而土地问责又是否能落实到位？

　　在全国工商联今年的《我国房价何以高居不下》报告中指出，中国房地产行业目前存在成本和费用结构严重失衡、税费明显偏高且征收不合理的状况，土地成本在企业开发直接成本中所占的比例最高，达到58.2%。刚性的土地成本不仅导致了房价的居高不下，同时也是造成当前房地产市场低迷的重要原因。住建部有关负责人也表示，各地区影响房价的主要因素之一是土地成本。

　　事实上，身处调控中心的楼市，正是在全国两会闭幕后的首日，在北京一日诞生了3个“地王”。“要治理高地价问题，就要改变土地获取方式，房价和地价绝对有因果关系。”万达集团董事长王健林表示。

　　“无论是采用招标还是‘勾地模式’，是否能保证其中评标环节的透明和公平？”对于今年部分省市试行的新的土地出让模式，有开发商说出其中的担忧。此前上海的“勾地模式”就因流程繁杂、评标过程不透明而饱受诟病。

　　“在招标、拍卖、出让土地过程当中，程序方面还需要进一步严格规范，要更加严谨，防止串标、防止招标过程当中运作不规范造成的一些不公平。”国土部有关负责人对此回应。

　　尽管如此，国土部此次出重拳防控地王，对招拍挂制度进行改革，但之后能否起到效果，仍需要经过市场的考验。

　　另一方面，业内人士还担心，今年计划土地供应数量明显大于往年，如果不改变土地市场管理的现状，会不会出现“边供应边闲置”的情况？

　　在上述8月份国土部公布的资料中显示，政府和客观原因导致六成以上闲置土地。“由于政府原因造成闲置的比例大、协商查处难度大，再加上较早出让的‘毛地’拆迁难，以闲置土地为主的房地产违法违规用地查处结案率比较低。还有一些地方认识还不到位，清理摸底不够全面深入，查处力度、声势不够大，工作比较滞后。”

　　全国政协委员、民建中央秘书长张皎对闲置用地处理力度的建议，除了执行国家的相关法律法规之外，目前尚需明确的是，各级土地主管部门应该抓紧研究制定闲置土地处置的操作程序，制定《土地管理法》的实施细则、“闲置土地处置操作程序”等配套法规。

　　但住建部副部长仇保兴近日也指出，房地产市场调控的难点之一就是，地方政府对土地财政的依赖，使得房价越高，土地价格越高。而土地价格越高，地方政府用于城市基础设施的钱就更多。

　　事实上，11月以来，全国地王频出，遍及武汉、杭州、温州、南京等多个二线城市。12月，全国多个城市将再次出现“地王”争夺。数据还显示，截至11月22日，北京等几个主要城市今年卖地收入已经突破1000亿元，还有更多的城市在冲刺年底卖地成绩单。