| 来源： |
卓越理财 |
发布时间： |
2010年11月16日 09:08 |
作者： |
季志 |
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引言：由于各地新政细则不断出台，再加上加息突然而至、公积金贷款利率提高，楼市重归观望期，9月量价迅猛反弹的景象不再。
导语：从多家机构的调查结果看，楼市成交量大幅下跌，短期内房价高速上涨的态势得到遏制.
10月19日晚间，央行宣布加息，就在加息出台的5个小时后，某金融网站展开调查，在12万份提交的问卷中，认为加息后资金流向将会回流至银行储蓄的有44291人，占总数的34.95%，表示会因此影响购房计划的有59936人，占总调查人数的47.3%。10月20日，住建部宣布住房公积金存贷利率进行相应调整，这对于已经遭遇销售瓶颈的楼市来说，无疑是雪上加霜。
其实在"十一"新政出台第一周，楼市已大幅降温。中国指数研究监测的数据显示，新政后第一周楼市交易量普遍下滑，35个城市中，28个城市楼市成交面积环比下跌，海口环比下跌75%。重点城市中，北京、深圳的跌幅都在40%以上。
成交量急跌
近期新浪乐居进行的一项调查显示，目前有近七成网友表示暂缓买房。而在加息消息公布前，来自搜房网数据监控中心的调查显示，认为新政出台对近期购房会有影响占受访者的56.2%。
在新政影响下，不少人暂时放弃了买房计划。某地产中介称，"十一"前预约看房的三百多组客户中，两成客户未能如约看房。客户给出的理由除了十一期间另有安排外，多是"想等等看房价是不是会下跌"。另外八成客户虽然看房，却没有明确买的意愿，与9月时的积极态度形成鲜明对比。
由于二轮调控政策的出炉时间与买房人下定金、交首付的时间存在"时间差"，刚刚置业的买房人更为被动，出现了退订、退购现象。比如在深圳，据深圳中原推算，因限购令而被困的房产大约占总成交量的两成，退房纠纷主要集中在签了认购书而未网签者，以及交了定金而未过户者。
退订或退购的原因大同小异。北京房地产交易管理网数据显示，北京二手房市场在"9·29"新政后的退房比例高达12.8%，主要原因是新一轮调控中增加的契税及首付款。
购房者的观望情绪也直接体现在成交套数上，成交量下跌显著。从北京市房地产交易管理网统计数据看，今年10月上旬，商品房除经限房外的住宅总成交量为2060套，相比9月上旬的3219套下跌了36%，而17日、18日更是连续两天跌破500套大关，为近两个月来新低。沪市同样如此，10月中旬的前五日里，沪市商品住宅日均成交量为5万平方米，与之前的7.1万平方米相比，环比下降31.5%。
在二手房市场上，成交量也出现急跌现象。根据北京房地产交易管理网数据统计，10月上旬二手房总成交量为1948套，相比9月上旬创造了新政后的最高峰--5322套，下调了63.4%。在其他"限购"城市，市场反应最快的也是二手房市场。在杭州，有中介透露几天内二手房成交回落了近一半。在深圳，也是至少50%的减幅。
至于二手房交易量下跌的原因，据某房地产中介公司调查，首付提高到3成并不是影响二手房交易量的主要因素。二手房交易中首付平均比例一向在6成左右。真正影响二手房市场交易的是信贷政策的调整，尤其是"国五条"政策当中提出的不允许将房屋抵押贷款或消费贷款进行购房。商业银行纷纷加强了对房屋抵押贷款使用用途的审查。此举使得部分二手房投资者资金链断流，迫切需要抛售手中持有的房产。而大量因改善住房需求而卖房的人，则因再购买房屋将被禁止或受限，暂停了卖房。
房价微降
新浪乐居对70余家房企的调查显示，面对严厉的楼市调控政策，七成房企开盘计划不变，且近期开盘的受访房企均无降价打折的计划。新政后，郊区楼盘成为开盘的主力。高达69.23%的房企新开楼盘位于郊区，位于城区的开盘项目仅占30.77%，且多数新开楼盘为中小户型。
从楼价看，目前仍未出现明显下跌。10月12日，链家地产和新浪乐居联合发布的2010年第三季度北京二手房价格趋势指数显示，北京市二手房价格已经连续三个月"停涨停跌"。北京是最早实行"限购令"的城市，一向作为楼市价格"跟涨领跌"信号的二手房房价，连续三个月环比持平，一直维持在2万元/平方米的均价。
北京链家地产副总裁林倩认为，"国五条"出台以后，北京二手房市场供需比从1:3.1迅速下降到1:2.7，打破了1:3的供需比平衡。她认为，接下来几周供需比及成交量的表现将成为影响后市的关键，如果供需比持续在1:3以下，成交量又从9月的17000套回落至12000套以下，那么年底前二手房房价出现再次下跌的可能性便大增。
考虑到由于今年以来商品房开发投资和新开工面积一直保持较高的增速，四季度供应量加大已是趋势，房价压力将越来越大。数据显示，前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积35.54亿平方米，同比增长28.1%；房屋新开工面积11.94亿平方米，增长63.1%。
业内人士认为，资金链的紧张将成为开发商第四季度甚至更久一段时期的主旋律，特别是到年末，在借贷与偿贷的双重压力下，开发企业将对资金回笼格外关注，势必会逼迫逆市推售，这将很可能会催生出新一轮降价潮。
不过，从目前多家机构的调查结果看，由于在往年的多次调控中，房价越调越高，大约有一半的人认为此次调控不会使房价大幅下降。机构对北京在售的100个项目的监测也证实，除了纯新盘采取低价入市之外，绝大部分项目价格并没有下调。
插排：考虑到由于今年以来商品房开发投资和新开工面积一直保持较高的增速，四季度供应量加大已是趋势，房价压力将越来越大。
链接：土地供应加大
新政之后，各地的土地供应也在加速。10月中旬，北京市土地整理储备中心挂出四季度将推的50个地块，其中绝大多数都是居住用地。北京要完成全年土地供应目标，还需在最后一个季度推出700多公顷的有效供地，而这将比前三季度总和还多。
其他城市也有着加大土地供应的冲动。根据相关统计，截至9月初，北京市仅完成全年2500公顷供地计划的26%，上海完成全年计划的74%，广州和深圳分别完成全年计划的18%和33%。二线城市中，重庆、南京和杭州分别完成全年计划的11%、52%和29%。
不过，由于二次调控会让地价有所下降，而大开发商手中"粮草"充足，开发商的拿地豪情不减。
10月8日,雅戈尔、华业地产和张江高科三家公司发布拿地公告,合计动用资金逾57亿元。同一日，招商地产和保利地产以10亿元获得厦门集美地块，华业地产以21.94亿元价格竞得北京通州地块。
10月11日，绿城公告称将与海尔共同开发济南市历下区项目，其中绿城出资9800万元，青岛海尔以贷款方式向绿城提供11.62亿元，作为收购该项目所属公司股权的资金。收购完成后，绿城须以每股3.01元向青岛海尔转让该公司51%的股权。
12日，汤臣集团公告称，其全资附属公司天津汤臣就收购津湾房产建设和津湾置业的部分权益，已向天津产权交易中心提交受让申请，同时支付了5.175亿元的诚意金。若成功收购，汤臣集团将完全控股这两个项目公司。
14日，SOHO中国宣布，将以12.12亿元的价格收购上海卢湾区一个商业项目48.48%的股权，该项目位于淮海路商业区中心，总规划建筑面积约13.74万平方米。
同一天，武汉华氏实业集团表示，将在武汉投资建设最大的城市综合体项目中国中华城，该项目总建筑面积为120万平方米，总投资达120亿元。
多家房企负责人表示，"低点拿地，高点卖房"是房企开发的一大经验之谈。而当楼市受到政策调控影响时，正是不少企业在土地市场上"抄底"的大好机会。
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