| 来源： |
卓越理财 |
发布时间： |
2010年11月16日 09:07 |
作者： |
黄芳芳 |
| |
市场对2010年的楼市二次调控政策有众多猜想，我们来看看专家怎么说？
房地产行业日益回归正常行业，暴利将逐步消退。
由于房价过高、上涨过快，政府出台了不少调控政策控制房价过快上涨。自新国五条出台以后，限购令、限贷令蔓延全国。
截至目前，我国已有十余个大城市出台住宅限购令细则，可见政府调控之决心。但限购令、限贷令究竟会对楼市产生什么样的影响和效果？近日本刊记者采访了上海易居房地产研究院综合研究部高级研究员回建强。
《卓越理财》：新国五条中规定，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。限购令对房地产市场会有何影响？
回建强：在住建部、国土部和监察部等国家部委的督促下，始于北京的"限购令"开始在全国蔓延。9·29新政之后，限购政策成为各地政府出台细则的必备项。深圳率先出台细则，限制居民购房套数最多为2套；10月7日，上海再出限购一套房细则，国庆后第一周，杭州、南京、宁波、福州、厦门等地，也纷纷出台本地住房限购政策。截至目前，已有十余个大城市出台了限购令。
从各地限购政策内容看，限购主要有两层含义：一是限制外地人买房，如果不能提供当地一年以上的纳税证明或社保证明，不能在当地购房；二是对于本地人自政策生效起只能再购一套或两套房子。如果进行"骗购"，相关人员将负法律责任。
限购政策属于力度比较大的行政措施，从短期看是利大于弊的。北京自今年5月份实行限购政策后，住宅销售量出现大幅度回落，5-9月份的成交量仅为去年同期的三成。上海实行限购令后，市场也出现了一定的变化，持币观望情绪增加。预计限购政策短期内不会撤销，除非出现重大经济变化，在中长期内限购政策将是地方政府抑制投机性购房的一个重要手段。当然，更加符合市场经济原则的信贷政策、税收政策也将发挥不可替代的作用。
《卓越理财》：除限购外，还有限贷令，即规定各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。这对打算贷款买房的购房者、银行有什么影响？
回建强：从政策效力角度看，"9·29"新政的重心依然是购房信贷政策。这与三年前的"9·27"新政有着异曲同工之妙。只不过，三年后的今天，我国楼市面临的局面更加复杂，房价上涨带来的压力更加大，因此这次新政中关于信贷政策的紧缩力度更加大。与四月份的政策差异是，首套房首付比例从最低两成提高到三成；暂停三套房信贷发放。这样的信贷调控很可能带来两个后果，一是首套自住型购房者买房更加困难，即买不起房的更加买不起。
二是虽然三套房及以上购房者不给予贷款支持，但有钱者照样可以买房，在市场预期依然乐观的情况下，房价依然上涨。特别是在现有的限购政策下，没有考虑购房者已有购房历史，不管是已有三套房还是十套房，或是没有房的，都允许继续买一套到两套房，这样的结果只能是让穷者更买不起。这种现象已经在市场上表现出来，所谓的中低价楼盘并没有高档楼盘卖得好。因此，信贷政策要更好地发挥作用，必须和限购政策结合起来，限购政策也应进一步调整，促进住宅市场的平稳运行，住房消费秩序的合理、公平。
《卓越理财》：在上海版楼市调控12条意见中，土地增值税预征比例大幅度调整引起了广泛关注。您对此怎么看？
回建强：总体来看，提高增值税预征率浮动范围并不会影响房价。
其实，土地增值税预征率按不同的销售价格确定。除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格按市房屋主管部门提供的数据为准。
提高土地增值税的预征范围，特别是将预征率与项目预售价格进行联动，其目的是抑制开发商随意提价销售的行为。提高预征率肯定会增加短期内开发商的财务负担，降低当年利润率。那么，土地增值税给开发商带来的成本负担会不会向消费者转移呢？从一般规律看，消费者和开发商都要承担一定的税负比例，根据市场情势的不同，这种税负分摊比例不同。
在市场上升期，或者是卖方市场下，消费者承担大部分税负，而在买方市场下，开发商则承担较多税负。分析当前及今后的市场，由于新政的出台，购房者将更加趋于理性，买方市场将逐步形成，在市场走势趋稳，及土地增值税预率大幅提高的情况下，开发商将慎重进行定价，争取较低的预征率。另一方面，房地产行业日益回归正常行业行列，暴利将逐步消退，因此，即便消费者承担一部分开发商转嫁的税负，但房屋价格依然会保持相对平稳，不会因为土地增值税的预征而产生推动房价上涨的现象。
《卓越理财》：房产税尚未推出，对此您有什么预想或建议？
回建强：应该说房产税试点将是下一步工作重点。虽然本次政策没明确说房地产税由空转转向正式启动，但全国推广已然说明这个传说已久的税种即将出台。国家正式承认房产税改革的存在。各地方政府的细则也说明了这一点。上海"十二条"中明确说要"按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。"预计很快，相关部委的指导意见将随机出台，首批试点将公布自己的具体政策，从而进一步推动房产税的落地。
个人建议政府积极而又稳妥地推进房产税的改革；建议试点城市在推进这项改革时，要广泛征求意见；在开征房产税的同时，要减少流转环节的税收，以鼓励有多余住房的居民将多余的住房推向二手房市场和租赁市场，这也有利于实现总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的调控目标。
|
| |
|
| |
|
| |
|
|
|
|
|
