| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2010年09月17日 10:29 |
作者： |
吴定平 |
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□吴定平
楼市最近又陷入躁动与不安之中：进入8月份以来，京沪穗深等一线城市楼市成交量首次集体飙升。
楼市成交量“回暖”，引发市场普遍担心：下一波房价会不会报复性反弹？微观来看，个别城市、热点楼盘不排除房价上扬，但就全国市场而言，下半年楼市价格不可能飙涨。
房价上涨，至少要满足两大要素：市场需求旺盛、政策相对宽松。对于这两点，下半年楼市都不具备。
市场方面。受先前积压部分刚性需求及“金九银十”传统销售旺季影响，下半年楼市市场需求会大幅上升。但与2009年迥然不同的是，本轮需求以自住型、改善型为主，投资投机性购房则因政策打压限制难以入市。当消费趋向理性，房价会相对稳定。
与2009年相比，今年下半年楼市供给相对充足。上半年楼市成交量下滑，为下半年积压了大量供应量，市场库存增加。有关统计显示：北京新政后4个半月时间内北京期房市场供应住宅总套数为29468套，而截至8月31日，签约套数仅为11956套。从全国楼市来看，也是如此。最新统计数据表明：1-8月全国商品房销售面积增幅总体继续回落，但房地产开发投资、住宅竣工面积增幅依旧在高位运行，下半年随着一批保障房入市，市场供需矛盾相对缓和，房价上涨缺少实质性支撑。
政策方面。本轮楼市调控政策目标明确、态度坚决、措施有力，既从市场监管又从土地、金融、信贷等领域进行全方位调控，针对性强，方式灵活多样，调控力度空前，能有效遏制下半年楼市价格飙涨。
更主要的是，政策从出台至今未现松绑迹象。中央高层及部委负责人在不同场合频频释放维持调控压力决心，明确表示中央确定的房地产市场调控政策不会放松。“坚决遏制部分城市房价过快上涨”，这是本轮楼市调控政策的硬杠杠、硬要求。无论从维护政府公信力、政策权威性严肃性还是从规避金融风险、保民生、保稳定等角度看，中央都不会容忍楼市价格突破政策底线。下半年房价一旦异常波动，新的更严厉的调控政策如开征房产税、监管预售资金等就有可能出台。
开发商方面。受楼市调控政策影响，4月份以来楼市成交量大幅下滑，开发商上半年销售业绩普遍不容乐观，部分企业负债上升，资金链面临一定压力。再者，目前市场观望气氛仍在，购房者还没到“见房就买”的疯狂程度。开发商要想顺利完成全年销售任务，尽快回笼资金，最现实的选择只能是“以量还价”、新盘低价入市。“枪打出头鸟”，在严厉调控政策面前，开发商也不敢贸然触碰政策“红线”。因此，下半年楼市在成交量大幅上升之时，房价会相对稳定，不可能出现飙升。
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