| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2010年08月20日 09:34 |
作者： |
胥会云;査多 |
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对于北京将出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》一事，《第一财经日报》记者昨天致电上海市住房保障和房屋管理局，该局办公室相关人员表示并不知道此事，而来自《上海证券报》的报道援引业内人士说法称，早在去年底今年初，上海市住房保障和房屋管理局曾对沪上部分房地产企业进行调研，主要了解商品房预售的各个环节及流程、资金流向及操作方式。
上海世联房地产顾问有限公司分析师袁鸿昌表示，确实听到过上海市住房保障和房屋管理局进行调研的说法。但中国房地产信息集团分析师薛建雄认为，即使要推出预售资金专项管理制度，上海也不会走在前面。
1994年《城市房地产管理法》出台，确立了商品房预售制度，但是大部分楼盘的预售资金都没有被严格监管，开发商总是提前支取，甚至将资金挪作他用。“开发商多是通过预售款来补充资金，还银行贷款、土地款、工程款等。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，如果只有等到交房时才能拿到预售款，对房地产企业影响将会很大。
袁鸿昌称，预售资金专项管理还处于谈论阶段，开发商都在静观其变。预售资金专项管理政策如果出台，会改变房地产市场的游戏规则，“现在开发商都是多项目运营、扩张式发展，三个盖子盖六个瓶子、八个瓶子，资金的运转就显得特别重要。未来资金的运用就会不取决于市场反应，而取决于工程节点。”
薛建雄称，监管并不是一个简单的事情，国外的做法是通过银行来进行，购房者先把钱存在银行的一个监管账户，银行可以贷款给开发商赚取利息，同时去监管开发商来保障质量，也确保自身的资金安全。
如何才能确保行之有效的监管？薛建雄建议称，可以提高土地增值税的预征比例，自1994年以来,中国对房地产土地增值税一直实行“预征制”:事前预征,事后清算,多退少补,预征税率一般在1%~3%之间。他认为，可以将预征比例提高到10%甚至更高，“这样开发商会形成卖房压力，快速把房子卖掉，资金压力比较大，同时起到有效的监管，如果房子质量出现问题，增值税清算会有很大的空间。”
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