据北京市统计局最新数据：上半年商品房销量同比跌42.6%，6月环比价格下降0.4%。人们不禁要思考政府接连出台的房产政策都起到了哪些立竿见影的效应。

时隔一个月，三部委再次出台有关二套房认定问题的政策。

7月15日，《关于落实商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准有关问题的通知》出台，继6月4日三部委“认定二套房标准”之后，该新政以完善和细化的方式再度调控房市。

银行强力执行

伟嘉安捷的企划主管吴昊说，在本通知未下发前，京各银行也是均严格按照“京十二条”中规定，对第二套房借款人执行首付比例最低为50%、利率上浮1.1倍的政策，对第三套房借款人停止发放贷款。

此次新政，要求借款人在申请贷款时应填写《家庭拥有成套住房申报表》，从今年5月初开始，各银行已在陆续开始按此来审核和发放贷款。此次通知的下发，使得建委和银行在实际操作上更加明细化，更加有章可循、有理可依。

早在京十二条下发后，各银行已开始陆续通过北京市房屋权属交易管理系统来查询借款人家庭住房情况。不过实际落地操作仍有困难，因之前建委一直未表态，所以银行也只能以认贷为主，认房为辅的实际情况来操作。此次新政明确指出市住房城乡建设委两个工作日内反馈查询结果，实际上是对认房又认贷具体操作流程的梳理与统一说法，有利于宏观调整政策的真正落地。

伟嘉安捷指出，细则出台之前，或许会有银行实操政策松动迹象。根据新政，即使银行放松信贷政策，到建委过户的那一关也有可能因查出借款人名下购房的真实情况而被建委退单，这样对银行的实际放贷业务也不是很有利。

再者，此次新政首次提出惩罚标准：“借款人提供虚假信息的，贷款人应依法采取包括资产保全措施在内的相关措施，并经严格审慎程序进行认定后，在中国人民银行个人信用信息基础数据库中记录。”

伟嘉安捷吴昊认为，这一规定实际上是将建委和银行更加紧密的联系在一起，从根本上缓解以往实操难、钻政策漏洞的情况出现。

调控效果显现

其实在此之前出台的一系列楼市政策的调控效果已经显现。

中国指数研究院最新的房产分析报告显示，北京住宅价格指数在6月份结束了自去年5月以来连续13个月持续上涨的局面，首次环比下跌0.35%。然而写字楼和商铺市场较住宅市场仍显活跃，价格指数环比分别上涨2.08%和1.03%

同时，中指的数据也显示，6月份北京成交商品住宅43.08万平方米，环比下降7.8%，同比降幅接近7成，住宅成交量继续大幅下滑。

细则的出台将会持续影响北京房地产市场乃至房贷市场的交易量。

伟嘉安捷吴昊说，7、8月是传统的销售淡季，预计住宅成交量仍将低位运行，价格继续调整的可能性较大。

下半年整体交易走势或将处于走低的态势。原来观望情绪较浓的购房人将会继续观望，转战租赁市场，促使房屋租赁市场的交易攀高。再加上租赁传统旺季的带动，有可能将这种交易火爆的势头延续到今年年底。

考虑刚性需求

从2010年以来的调控政策来看，北京市政策一直侧重于抑制购房需求、打压房价等，政府相关部门再次重申要严格执行“认房又认贷”、“暂停第三套房贷”的政策使得银行收紧银根。伟嘉安捷吴昊认为这也使得部分自住改善型人群不免受到牵连，该政策无疑对部分合理的改善性购房需求，造成了打压和误伤。

一旦房地产市场趋于平稳后，一旦有利好的政策出台，那么这部分被压抑许久的购房需求很容易再度反弹，对房地产市场交易造成更大的冲击。

或许政府相关部门应充分考虑改善型购房需求人群。制定出台调控政策时，希望能够将自住、改善性和投资、投机性购房人群加以严格区分，从房贷政策上予以行差别化对待。更好的实行信贷化的差异政策，才能保障北京房地产市场和房贷市场的平稳健康地发展。