| 来源： |
观点地产网 |
发布时间： |
2010年05月24日 15:37 |
作者： |
周静怡 |
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健康是最重要的，健康才可以持续地发展，如果整个楼市垮下来，就像香港1997年之后垮了7年，那付出的代价会很痛苦的。
“健康是最重要的。”瑞安房地产主席罗康瑞在瑞安09业绩发布会上，如是评价近期的房地产市场。坚持认为房地产市场没有泡沫的罗康瑞，表示支持二套房贷首付50%的政策，并认为土地缺稀，将使上海的房价有进一步上涨的空间。
或许是因为饱受囤地传言的困扰，罗康瑞再三表示，公司的许多旧改项目因动迁迟迟未能开工，而最近这些项目均已开工。瑞安的财务总裁尹焰强则表示，预计2010年公司在重庆、武汉以及佛山的天地项目，会使得瑞安的销售均价略有下降。
以下为瑞安房地产09年业绩发布会实录：
Q：瑞安很着重三年计划，表示要加快土地开发，因为不希望让国家误解公司有囤地行为，是否曾经国土局或者地方政府给瑞安施压？公司接下来由今年到2012年的资本支出情况大概是怎么样？
罗康瑞：首先瑞安从来没有试过囤地，以前主要是土地没有交付给我们。现在加大步伐是由于形势不同，一方面是市场比较成熟，我们自己做的项目也开始成熟，还有就是瑞安觉得如果不把我们已经买到的土地尽快建起来，吃亏的是我们自己。加快步伐是配合市场和形势的需要，这也是我刚刚讲的，我们是认清时势和配合形势。
因为08年的金融风暴告诉我们，即使一个公司的资产负债表很健康，但如果市场有大变化，也还是会受到影响。所以现在我们很重视现金流，会加快开发步伐。
尹焰强：公司的资本支出大概是2010年115亿，2011年107亿，2012年也是大概107亿。
Q：今天国务院正式发通知，规定二套房首付是五成，而且加大经济适用房的推量。瑞安目前是如何看待今年楼市的整体表现的？对瑞安有何影响？会否担心政策会影响瑞安的信心？
罗康瑞：二套房50%的首付，我觉得是好事。因为我们不建议、不坚持炒卖房子，我们真的希望楼市健康发展，楼价可以上升得慢一点。健康是最重要的，健康才可以持续地发展，如果整个楼市垮下来，就像香港1997年之后垮了7年，那付出的代价会很痛苦的。
如果房子卖不动了，当然影响会有一点。但是去年成交价格这么高，不一定是健康的。如果说以后每年的成交量都保持在4万亿元，那市场是没有问题的。我们总是以长远眼光来看这个问题。
Q：中央的措施出台，瑞安是赞同的。但之前中央出台的一系列政策，依然觉得对楼市降温作用不大，是不是未来还会出台更加严格和大力度的措施呢？瑞安认为这些措施会不会有效地打击楼市呢？而二套房首付收紧对瑞安的中高档的楼市是否有影响呢？
罗康瑞：提高了二套房首付，可能会减少成交量，但应该不会打击楼市。内地楼市刚性需求很强，譬如现在，一个人有钱，放银行利息不高，买股票担心下跌，有什么值得做的呢？买楼是最好的选择。同时我一再强调，中国的经济增长很强，土地资源很不够，大家认为出路在哪里呢？所以我认为楼价一定可以稳步上扬。包括建设部长也说未来20年楼价上升压力是很大的，因此楼市长期看好的。
至于政策对高档项目影响是有的，但很小，因为高档项目并不看重银行的信贷，有三分之一的人仍然是用现金买房的。
Q：今年上海楼价升势是否会像去年那样？瑞安也很多旧城改造项目，未来瑞安的发展项目，是否会偏重于旧城改造，而少去参与招拍挂拿地？今年在旧城改造项目瑞安打算投入多少钱？而瑞安是否会有发债的考虑？
罗康瑞：上海的价格会继续向上，我们仍然看好，因为上海土地很不够，特别是市中心。其实像新天地项目，我们也不希望价钱那么高，但是基本上上海没有楼可以买，因此奇货可居。
瑞安去年底到今年初在原来项目的附近已经买了一些地，而且土地面积都不小。目前我们不会刻意寻找新的城市开发，因为我们已经进入的城市有很大发展空间，有机会的话是在原有基础上发展。策略上来说，我们会找一些适合做的项目。
尹焰强：刚才说到我们今年会有115亿的资本支出，其中有67亿用于旧改项目的所需费用大部分是动迁费。刚才也说到我们需要加快开发速度，但是我们也暂时没有打算要大量增加土地储备。
发债的可能性不排除，但需要清楚的是，现在发债成本比较高。瑞安的融资可以向银行借贷，银行愿意借，利息比发债低，银行借贷肯定比发债好。我们还是会留意市场发展，再作最后决定是选择银行还是发债。
Q：09年年报显示瑞安现金是49亿，预计2010年资本支出是115亿，会否担心出现资金问题？公司今年销售目标是多少？
尹焰强：瑞安今年需要的支出是115亿。其中我们有一些现金是可以通过售楼预售款回笼的。目前我们的借贷加起来接近90亿，可以足够应付年内的支出，其实银行很愿意帮助我们的。
罗康瑞：内地银行业很乐意做房地产融资，这方面我们没有任何的压力。公司今年的合约销售金额目标是60亿左右，销售面积目标是42.9万平方米。
Q：瑞安今年以12.6亿元在上海杨浦五角场购入的地块是以底价成交的，公司是否可以具体介绍一下项目？此外，瑞安之前提过有关分拆地产项目上市的问题，现在进展如何？
罗康瑞：该地块是跟创智天地连在一起的。这是瑞安即将为复旦大学建的一个商学院，此外还有一些酒店、写字楼做科研的配套。那一块地很适合创智天地，政府看到瑞安正好是适合而且有能力做这个项目，因此我们很侥幸能作为唯一一家投标公司，以底价获得该项目。
商业地产拆分上市，就进展情况来说，我们现在有计划，但没有具体的时间表，我们相信在适当时候会将商业地产分拆出来。
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