| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2010年07月29日 10:51 |
作者： |
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从2010年上半年房地产市场表现来看，调控效力初显成效，交易量出现明显下降，房地产开发投资、价格、景气预期等指标均已进入回调阶段。由于此次中央调控房地产的决心较大，预计下半年调控政策应该会维持高压态势，短时间内不会出现松动。因此，预计下半年市场总体上仍将呈现出下行态势。但受下半年宏观经济总体态势影响，后续房地产政策调控将以贯彻落实现有政策为主，不太可能进一步加力。
一、下半年房地产市场总体下行，但步伐会略趋稳。
1、投资增速继续平稳回落，且回落空间较大。
从房企资金实力来看，房地产开发企业2010年资金来源中,定金预收款和个人按揭贷款两项占到一半左右,5月份甚至高于一半。按照新政,住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、多套住宅停止贷款等措施,都对房企资金产生影响；如果这些政策有效地执行下去，就会对房地产开发企业的融资环境产生很大影响,各房地产公司资金链压力会不断上升。同时，其他资金中个人按揭贷款的增长率也逐渐降低，无疑也会加重资金压力。
房企资金链压力取决于现金流入和现金损耗之间的缺口变化，考虑到从政策出台到资金链压力加大需要一段时间，预计前三季度内行业风险不会很快体现，第四季度资金压力明显上升。在此背景下，预计房地产开发投资会持续回落，且回落空间较大。
2、价格显现下降趋势，但多重因素导致价格降幅不会很大。
从历史经验来看，2007年9月份出台调控政策之后，过了3个月后，2008年初70个大中城市房屋销售价格同比涨幅开始逐步下降。因此，根据这次调控措施判断，房价下降窗口已经打开，并且会在第三季度维持。但是，由于今年国内外经济形势复杂多变，对下半年更为准确的判断还应从前三季度来通盘考量。从目前来看，房价涨幅下降的速度不会太快。
预计下半年消费者继续观望，住房交易量持续减少；但另一方面，刚性需求加之来自于二、三线城市的改善性需求仍会构成较大基数。随着我国国民经济快速发展，城镇化步伐加快，刚性需求与改善性需求量巨大，因而住房刚性需求在短期内有增无减，使房价难以出现深幅回调。
3、交易规模继续回落，区域市场差异显著。
从历次调控作用来看，有效的调控政策必须依赖税收和信贷政策来调节短期过旺需求。此轮调控政策也是如此，如果维持政策力度不变，下半年成交量将继续减少。但是，从区域城市来看，区域房地产市场间的差异非常显著。北京、上海、广州、深圳、杭州等5个一线城市上半年成交量变化明显。
一些二线城市（如南京、武汉等）上半年同比变化也呈现上述趋势，但相比一线城市，有一个明显的滞后期。而且，二线城市成交量相比去年同期跌幅相对较小，这是因为二线城市房价上涨本身就没有一线城市那么快，且二线城市改善性需求较大，因而对调控政策敏感性要低一些。预计下半年房屋销售情况在很大程度上会延续第二季度的下降趋势，只是要因区域而异，不可一概而论。
二、受宏观经济总体态势影响，后续房地产政策调控不会进一步加力。
1、房地产调控政策会持续较长时间。
当前，高房价问题尤其一线城市高房价问题短期内无法从根本上得以解决，因而这一社会热点与矛盾问题将始终考验政府。受中央―地方财政体制关系影响，保障性住房建设近几年来一直没有达到应有建设目标，地方政府建设保障性住房力度不大、动力不足，因而市场价格难以下调。在社会对高房价越来越难以忍受的背景下，预计下半年甚至2011年以后，政府在房价问题及房地产调控上都不会放松，尤其是在政策口吻上更是如此。除非出现如2008年般的极端变化，否则遏制房价过快上涨，将成为今后一段时间内调控的常态。
2、未来房地产调控以贯彻落实现有政策为主，不会进一步加力。
在复杂的国内外形势下，下半年国内经济增长面临放缓，整个宏观调控的基调将以维稳为主，中央政府维稳的政策目标会在近期通过不同场合、渠道不断明确。结合房地产政策均已出台，所需要的不是出台更多的政策，而是贯彻、执行好已经出台的这些政策，尤其是保障性住房政策的落实是住房工作的重点。此外，中央政府会结合上半年调控的经验，对重点区域房价进行重点监控，并通过加大问责地方政府来提高政府调控楼市的效果。过去“一线城市感冒，全国跟着吃药”的情形也不大可能持续。中央政府会加大政策执行的监察和监督力度，通过政治、行政手段来辅助经济、市场手段，多渠道解决住房保障与房地产市场问题。
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