| 来源： |
观点地产网 |
发布时间： |
2010年07月14日 14:12 |
作者： |
梁嘉欣 |
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编者按：2010年8月11-14日，中国房地产界最重要盛典“2010博鳌房地产论坛”将在博鳌绽放。观点地产新媒体正式推出“新政：2010 博鳌房地产论坛特稿”系列报道。2010年，是博鳌房地产论坛的第十年，也是房地产面临最严厉调控的一年，在新政下，谁是预言者？谁又能独善其身？
作为此次调控中的“幸免者”，观澜湖对目前房地产市场出现的种种变化有着如“旁观者”般的见解。
观点地产网 博鳌专稿 梁嘉欣 即便调控未停，楼市下行，深圳观澜湖房地产开发有限公司上半年还是录得近20亿的收入，销售速度维持在正常的水平，与新政之前相差无几。据了解，今年观澜湖接近50亿元的货量推向市场，下半年观澜湖还会有一些公寓和别墅项目陆续推出。“下半年预计回款20多亿左右，集中推盘量主要是因为工程进度的问题，跟回款要求没有太大的关系。”观澜湖副总经理洪刚表示。
如此有信心，皆因在观澜湖的眼中，此次调控对其影响并不大。“虽然新政下来，但我们认为新政的目的是打击投机以及一些恶意投资，因为投机带来市场价格的波动性和市场的不稳定性。对于观澜湖很多物业，很多客户已经不再是靠房地产投资来赚取利润，所以从销售来讲，对我们也没有太大的影响。”洪刚如此表示。
尽管说没有影响，但观澜湖还是做足了应对调控的准备。“我们的产品都是以高端产品为主，价格都高于周边一倍左右。所以我们一直用好的销售手段应对，并没有针对市场做一些降价或打折行为。观澜湖豪宅的价值就摆在这里。目前我们唯一做的就是让意向客户去瑞士感受一下瑞士的生活跟观澜湖的体现在环境上，在生活品质上的一种一致性。”
作为此次调控中的“幸免者”，观澜湖对目前房地产市场出现的种种变化有着如“旁观者”般的见解。日前，观点新媒体与深圳观澜湖房地产开发有限公司副总经理洪刚进行专访，从房地产开发商的角度剖析新政下的楼市。
以下为深圳观澜湖房地产开发有限公司副总经理洪刚专访内容：
观点地产新媒体：据了解，观澜湖没有降价的打算，房地产市场在严厉调控政策的威慑下开始调整，目前多家房企打出降价大旗，您对目前房企降价的现象怎么看？在您看来，接下来大幅降价是否将会发生？
洪刚：房企降价主要是因为价值回归，在市场投机行为高涨的前提下必然会造成发展商的价格提升，追求利润。在这种追求利润的行为的基础上，发展商定价的时候会把价格趋高，并高于本身价值，就是在这个基础上，降价也是理性回归至其本身的价值所在。另外，目前中国的很多楼盘并不是每一个都符合所定的价钱，只是在市场上这种气氛烘托下，被拉到豪宅的价位，或者拉到一个价格高度的产品上。
我觉得下半年应该不会出现大幅降价，所谓降价只是媒体上宣传的一个概念，本质上楼价并没有降。以深圳为例，有些片区的项目新政前能卖到3.8万元/平方米，现在所谓降价也只降到了3.5万，但再含上装修，其实这个价格难以判定是否有所下降。所谓降价和大规模降价，到底降价幅度在哪里？20%还是30%？从5万降到4万，还是从5万降到了市场消费者能够承受的层面呢？所以降价在某种概念上说只是理论性的，有些发展商一直是处于低价促销行为，像恒大一直是走量的行为，并不能把它拉到所谓市场降价的大潮里面来。
实际上，有些发展商降价只是对相对项目的促销，并没有所谓大幅的降价。大规模降价可能是大家根据前两年的市场走势的一个预期或者期望，最近的政府也发出些信息说调控楼市误伤经济，这说明调控在某种程度上或会进行放宽，很多地产商就利用这个机会。
所谓的降价其实就是通过促销行为来加大出货量，我们曾经做过对比，按真实价格来讲，价格并没有降，只是概念上的炒作。而且还有很多发展商在下半年需要完成报表，在这前提下，开发商才会提所谓的一口价。
观点地产新媒体：7月12日，国家统计局也披露了上半年全国房地产市场运行情况，数据显示，6月份全国房价同比上涨11.4%。
洪刚：现在是房价有所提高，但成交量并不活跃。房价有所上升，只是大家有钱进入换房的刚性需求，换房就肯定要找比现有居住环境更好的产品，那么价格肯定要比现有的居住房子要高。现在城郊或稍远的房子的销售速度已经降下来了，剩下市中心的一些房子。大家认为市中心的房子好所以还会去买，多选择市中心、豪宅区或是位置相对好的产品。
实际上，目前销售价格并没有增加，只是低价盘的比例减少了，这就变成从供应量和成交量的相对比中，不是一个均摊。大家在解读统计局数字的时候，应该结合市场和成交量以及成交的具体的位置进行一个综合性的判断，而不是单纯的看数字。
观点地产新媒体：目前，楼市成交处于胶着状态，在你看来，这种僵局需要多长时间才能打破？
洪刚：所谓胶着状态，更多是政府的宏观调控而不是市场机制带来的。如果政策不松动，房企再促销，市场也会维持在一种相对持续的胶着状态下。如果在政府的政策引导下出现松动，市场就会马上转向卖方市场了，消费者、投机者就会重新入市。
中国目前除了房产之外，没有太多的投资渠道让投资获利。股市基本上也让很多人倾家荡产，或是损失惨重，剩下的，唯一就是楼市。所以从中国的消费行为及投资心理层面来讲，地产还是看作势将来一个持续的关注的产品。所以，只要政府在适当的宏观调控稍有松动，必然会让市场再次启动。
观点地产新媒体：这几天市场传言银行的三套房信贷可能会取消，这一度被市场视为新政将出现松动的信号，地产股这几天也异常反弹，大幅上涨，您对此的看法如何？
洪刚：我觉得不能叫松动，这只是政府的一个信号，告诉市场政府并不是要把房地产市场摁死，而是让市场健康有序的发展。换句比较通俗的话说，就是让发展商喘口气。
地产股大幅上涨也是提振股市的一个手段，现在楼市跟股市不能说不相连的，某种程度上，政府在调控楼市的时候，也把股市顺带打击下来了。股市本身就是一个投机行为，在这种双重投机的基础上，政府进行了调控和控制。在双控的前提下，无论是发展商或是投资者，资金基本是被锁定的，而游资则流入民生产品中，造成炒大豆、炒大蒜等事件，这样就形成一个恶性循环。本来该些民生产品的价格并没有这么高，由于投资渠道不多，结果却变成炒作民生产品，这无疑给老百姓的生活带来更直接的冲击，这比楼市带来的冲击要强得多，而且更加直接。
我个人认为，政府今年对地产的政策在目前的调控基础上，应该更多的是疏导而不是堵漏，因为现时经济结构经过这么多年的发展所造成的现状，用堵漏是堵不完的，只能进行疏导，在楼市的健康发展和投资的市场环境下，让每个人都能找到一个合理的出口。只要把经济的多元素的投资性的市场拉出来，让资金拥有者能够有一个投资合理预期的前提，这样他不会将资金地集中在某一个产品上。
政府应该是在投资渠道上进行梳理和拓宽，这样才能便于将来楼市作为一种投资产品的一种价格的合理性。
观点地产新媒体：预计今年下半年的楼市走势如何？此次政策调控对地产行业的运行轨道有何影响？
洪刚：今年下半年楼市会趋于平稳，发展商经过这轮调控以后，在第三季度、第四季度都会处于一个平稳状态，不会说再暴涨。
此次调控对房地产行业来说是有利的，能让房地产市场能够更加健康可持续性地运作。发展商是趋利的，但趋利市场总是是一窝蜂，具有一定的羊群效应。在这种基础上容易造成哄抢，哄抢必然导致了物价提高，物价提高导致了很多社会问题，从而形成恶性循环。所以我觉得宏观调控是对房地产可持续健康发展的一个有效的手段。如果不调控的话，我不知道今年的楼价应该是多少钱了。
观点地产新媒体：您预计，中央未来是否会出台更严厉的政策？这一轮的新政什么时候会退出这个市场？
洪刚：我倒觉得其实政府不是把地产市场打死，只是说让地产市场更健康、更可持续地增长、发展。如果国家不对楼市进行宏观调控，市场按照09年年底的涨幅，到现在就基本上就已经成为天价了，不仅仅是一、两个盘天价，而是基本上普遍性天价。所以国家必须要进行调控，这种调控的目的不是打击合理的投资，而是打击投机。因此国家不会把房地产市场一棍子打死，而是让他能健康有序、可持续性地增长和发展。
我觉得不要考虑新政退出的问题，宏观调控是一个持续的政策，只有在市场出现过热，或者出现危险信号的时候，政府才介入干预，在这个基础上，新政是否退出，在于市场的是否降温，是否大家和消费者双方的心态回归到理性。而不是在于过去的一、两年迅速每平方米上万或30%、50%的增长率，包括定价。因为国家在定价体系并没有一个明确的规定。你说我要买一套房，你要定房子，市场自有定价，但是这个房子是否值这个价，谁来评估？在此基础上有没有科学性、合理性的定价，还是暴利掠夺性的定价？所以宏观调控政策怎么退出？我个人觉得调控是永远存在的，只是说什么时候释放出什么样的手段而已。
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