| 来源： |
深圳特区报 |
发布时间： |
2010年07月09日 10:53 |
作者： |
宏雯 |
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年中萧瑟的成交数据在意料之中，在信贷紧缩的背景下，昔日争先恐后的需求群一夜消失，代之而来的是强大的“抄底”期待。尽管房价还仅是有所松动，但哪个的地区成交缩水最多、谁的影响又相对较轻，这样的追问在大众的眼中，总容易被换算成下半年哪个区域房价会大幅下探、那个地方房价会小幅调整诸如此类的判断。
楼市退潮时，地产资产虚实必然逐步清晰，但在中国楼市，成交和开发商心态只是市场后续被影响的因素之一。笔者要提醒的是，置业者在对文内这些数据、描述保持关注的同时，对政策细节动向、融资环境等这些前沿性因素，更要保持高度的敏锐。
而对于本文的定位，则可姑且视为，２０１０地产严厉政策效应的“半年展”。
一线城市成交半年挫半
今年上半年，全国主要城市楼市成交面积相比去年同期大范围、大幅度下跌，上一次如此深度的调整还得追索到２００７年。
根据中国指数研究院日前披露的信息，今年上半年，一线城市中，深圳楼市成交下滑最甚，共成交１２６．５３万平方米、１４４５２套，成交面积仅相当于去年上半年总成交面积的３２．９％；其次为上海，成交缩水一半，上半年共成交６２０．２８万平方米、５９８４０套，成交面积同比减少４９．７５％；剩下的北京（不含政策性住房）和广州成交面积也分别有着４３．７３％和４５％下探表现，上半年楼市共成交了４８３．２９万平方米和６１０．０２万平方米。
事实上，一线城市离去年同期的销售成绩的距离是在不断扩大，２－４月，一线城市楼市成交同比去年下降的幅度是４０％左右，而在５月、６月，在地产新政作用下，成交同比下滑分别达到７２％左右。
相比之下，二线城市同比数字变化虽然也有此趋势——持续下降且不断扩大，但二线城市成交量的这种同比变化率是从４月开始的而非２月，相比一线城市，具有一个滞后期，且二线城市成交量相比去年同期跌幅相对较小。
“一线城市对楼市调控政策的反应，无论是时间还是幅度，都更为迅速和显著。这预示着，这轮调整中，下半年打开降价缺口的，还是一线城市首当其冲，透支过度必然率先回归。”有业内人士分析。
就二线城市上半年楼市成交总体成绩而言，除武汉和青岛分别以成交７０４．１２万平方米、同比涨１０％和成交３６７．９０万平方米、同比涨９．６０％的成绩“例外”于楼市，其他二线城市成交普遍步入下行通道，较典型的有杭州、福州、南京、成都、苏州，成交面积和同比跌幅分别为：１３２．１１万平方米和６３．２３％、１０５．５９万平方米和６３．７２％、２１６．５３万平方米和５０．９４％、４３５．２６万平方米和２７．６７％、１９１．３３万平方米和５２．６４％。
６月成楼市量价演变节点
６月，作为年中时点，虽然全国楼市成交与去年相比的差距仍在扩大，但环比５月，整体成绩相当，这意味着４月新政细则出台后对成交的制约已在５月充分显现，６月暂无加深迹象。
中国指数研究院对全国３０个城市的监测数据显示，６月北京、天津等多数城市楼市成交量仍继续下滑，贵阳、南充跌幅最为明显，环比下跌幅度超过５０％，武汉成交量环比下跌３５．９８％；上海、南京等部分城市止跌回升，但成交量仍处于低位，在重点城市中，杭州成交面积涨幅最大，接近３０％，深圳为２８．１８％。结论是６月全国楼市涨跌区域各半，总体持平，结束了５月几乎全线下泻的局面。
同样平稳的还有价格，６月各城市成交均价并未出现期望中的大幅下降。重点城市中，杭州、深圳成交价格环比下跌１０％左右，部分城市有较小幅度的上调，其中，宁波成交均价跌幅最为明显，达到２７．８９％。大部分业内人士将之归咎于观望期不可或缺的滞涨阶段，这在２００７年的楼市调控已经得以演示。
“降价潮未到，但降价信号和趋势已经非常明显，那就是开发商小幅度下调售价试探市场，直到市场有一定反应；或者通过‘暗降’来达到预期目标。”某地产研究人士说。
据爱房网统计显示：上海万科，万科第五园、城花新园、花园小城三个新盘上市，实际价格与楼市新政前万科预报价相比下降近２０％。还有上海龙湖在嘉定的新盘郦城国际公馆，以１５０００－１７０００元／平方米出让。在此之前，原来的初步预报价坚挺在２００００元／平方米左右。赠送物业费、装修费、车位等较为隐蔽的优惠也陆续重现楼市，不过从结果上看，依然没能力挽楼市成交现状。
下半年拉开“走量”序幕
毋庸置疑，房价实质性下跌趋势已成定局，只是滞涨期的时间长短尚待时间观察。
“如今开发商心态很微妙，无论是制定价格还是客户累积上会表现出比以往更谨慎，观望心态的不在少数。”有研究人士表示。
但多位业内专家接受记者采访时表示，６月份将成为这一轮调控的拐点，并判断７月初部分城市楼市有可能会迎来大范围降价，而在２００７年那次楼市调控之中，新政后一年市场才出现实质性降价。
“首先，部分地区楼市交易惨淡，众多开发商龙头逐步加入打折降价行列，这是一个信号，接下来的７月正是这一态势的预演期；其次，”羊群效应“显现，其他地方的开发商必然跟风北京、上海进行大规模降价；最后，也是最重要的，开发商对资金链、机会成本等方面的考虑会越来越多，特别在７月，市场方向、政策方向、同行的应对方向，都将完全明朗，继续采用拖延观望策略，在大部分开发商看来，都已经不合时宜。”某研究机构人士告诉记者。
“下半年将进入走量阶段，降价潮将不可避免地来临，对于开发商来说，不是降的问题，而是降多少的问题。”他说。
二套房认定标准无疑给炒房者带来不利，相当部分楼盘将不再具有投资价值。但刚性需求面对投机投资的暂时离场以及日趋明朗的政策，符合条件者在购房心理顾虑打消后买房预期或将提前到来，市场成交量有望在一定程度获得激活，关键在于置业者心理价位与开发商价格定位的对接。
目前而言，这一下降幅度显然是远远不够的，对楼市成交量的回升毫无贡献。而房价定位与市场心理价位的对接时间，关键在于下半年楼市对政策的细化和坚持程度。
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