| 来源： |
观点地产网 |
发布时间： |
2010年07月06日 16:34 |
作者： |
周静怡 |
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凌克则在谈及淡市下的销售策略时表示，金地将随行就市。降价并不是长久之计，更重要的是要加强产品创新。
观点地产网 周静怡 7月6日下午，金地召开新闻发布会公布了总裁张华纲离职的消息。随后，金地新晋总裁黄俊灿在答问环节与金地董事长凌克一同，就公司年内的投资策略以及销售计划作出了回应。黄俊灿表示，房地产金融与商业地产将在日后成为金地发展的两条重要支线，而到2015年，房地产金融为公司带来的利润贡献将达20%。
凌克则在谈及淡市下的销售策略时表示，金地将随行就市。降价并不是长久之计，更重要的是要加强产品创新。
尽管赵汉忠与张华纲接连离职给金地造成了一定的影响，但凌克在发布会表示，离开是个人的选择。去留已是过去的事情，展望未来将成为金地更重要的步伐。
Q：金地去年大力拿地，今年在拿地上是如何考虑的？
黄俊灿：作为以住宅开发为主业的房地产企业，拿地是非常重要的环节。我们希望能够在市场波动的时期顺应市场形势去拿地。去年，从年初在上海出手，到九月份市场大热之时，我们获取了很多项目。但九月之后，我们就放缓了拿地速度，一直到今年6月，可以看到金地拿地的数量很有限。
我们目前认为土地的机会在下半年，或者明年初，所以我们可能会在今年下半年考虑更多的投资机会。现阶段我们更多的是做好销售工作，管理好现金流，这样在适合的时候我们才能有更好的资金获取优秀项目。
更多是会通过谈判、协商去收购项目，也许比较少参加竞拍，因为成本很难控制。投资布局方面，我们会把握好一二线城市、高中端产品的平衡，这样在产品供应会更加平衡，对公司发展有更多好处。
Q：金地日后在产业基金的战略会不会有什么调整？
黄俊灿：产业基金是金地在几年前就定下的一个重要的发展方向，这也是集团未来要努力落实的，这个方向清晰明确，不会动摇，只会投入更多资源。目前金地有独资的子公司稳盛投资，是一家专业的投资管理机构，是金地集团开展房地产金融业务的重要平台，目前架构已经搭建，吸引到国内外20多名精英加盟。我们的起点还是比较高的。
Q：您刚提到，到2015年，房地产金融为公司带来的利润贡献达20%，目前金地在金融资产管理的成本大概多少？
黄俊灿：参照境外的数据，资产管理的成本主要集中在日常运营管理，如管理团队的日常开销。资产管理的主要业务模式是凭借专业和口碑管理投资者资产，这些钱是社会上看好你投资能力的投资者的。金地的资产管理是希望吸引社会上的资本，与金地公司共同开发房地产项目。这种模式在国外非常成熟，国内显得比较新鲜，对于投资者接受这样的产品还需要一个过程。
以前老百姓看好房地产公司，会通过买股票以及买房子两种途径进行，将来又多了一种渠道，就是与开发商一同做开发商。这种盈利模式有两个来源：一是资产规模固定的管理费，二是若资产盈利后有超额收益，公司会有一定提成。
对于金地集团来讲，除了公司管理资产的稳盛投资可以获得上述收益外，如果投资的项目也是金地集团的话，我们还会对项目公司收一定的管理费，这对于集团来说也有一笔额外费用。而目前，金地有多个可以管理的项目供开发，同时，目前市场仍处于被调控状态，进行资产管理可以使集团规模扩大，项目做得更多，品牌做得更响。
Q：金地下半年的开工量是否还会按计划如期进行？金地今年面对市场有如何的策略？
黄俊灿：金地肯定是如期开工，目前依然缺乏可售货源，今年预计有28个在售项目，有10个在下半年开工。
Q：金地上半年的销售大约55亿，如此看来金地下半年的销售任务比较重？
凌克：预计公司今年的销售在210亿左右，与去年持平，明年的销售估计可以有300-400亿间。今年上半年销售偏低主要是因为库存较少，主要推盘都是在下半年，下半年推盘量新增200万平米。
在市场调整的时候，我们下半年的策略是要把自己的工作做好，不能单纯的依靠降价来增加销售，同时也要把产品、营销、服务的工作做好。
我们在全国各地的产品都有创新。例如我们接下来会在上海推出一个空中别墅概念的项目。而我们在深圳上塘道二期的项目，利用30平米就可以做出50平米一房一厅的房子，70平米可以做出120平米的三房一厅，价钱也很合算，推出以后销售率达到65%以上。同时我们在西安、武汉等地的项目都有产品创新。
此外，金地也会随行就市。房地产市场的调整是好事，房价降一点也是好事，全国人民都高兴。因此对于完成今年销售任务，我认为问题不大，应该可以在逆市当中交出好的答卷。
Q：您认为企业降价并不是最好的选择，但金地也会选择随行就市。那您又是如何看待房价的？
凌克：前一段时间，二手房已经开始降价了。二手房是市场化最厉害的，因此衡量房价调整的原则，要看市场，不能看开发商。接下来，开发商会依据各自不同情况作出选择。
有的或许会愿意降价；有的不缺钱或许会选择控制售价；有的特别注重规模的则愿意冲销售，但总体来说，接下来开发商应该还是会继续降价。再过两个月，或许会更明显一些，房价降幅应该更明显。
其实我们怕房价跌，是怕地价太高，因为如果房价跌而地价高，我们就要付坏账。上市公司最怕的就是这些，但总的来说金地的地价不算太高，承受能力还可以。
Q：金地在上海区域的销售利润占了公司将近一半，金地是如何衡量这么一个高的比例？
凌克：金地在上海的投资占集团大概40%，而销售占比也是40%，这个比例很正常。大家去看看中国GDP，长三角占比大概也是40%。因此我们的投资比例与大的经济格局基本吻合。今后，长三角是中国经济重中之重，我们还将在长三角继续增加投资。上海区域目前的土地储备占集团30%左右，大概420万平米。
Q：金地的拿地标准是如何的，总部与地方公司会否产生矛盾？
凌克：最近的投资标准包括IRR（内部回报率），销售净利率。最近拿的地都是30%左右的IRR，机会挺多，我们都是优中选优。
我们目前还是要把考核工作做好，总公司在各子公司对投资考核是全项目长期的考核。项目完成时必须实现拿地时的承诺，否则会影响薪酬。而总部也要把短期发展的冲动与长期发展的关系整理好。因此公司既要注重一年的ROE（股权收益率），也要注重三年的ROE，同时也有留意长期的总资产回报率。
Q：金地早前表示要加大在商业地产的投入，目前公司在商业地产方面有如何的考量？
凌克：商业地产是中国很多地产公司发展的必经之路。长实、新鸿基发展早期主要是开发住宅，而目前商业地产的收入已可以为它们贡献半壁江山。商业地产发展必然有个过程，目前中国房地产产业已经发展到中期，已经包含有商业地产发展的机会。金地会投入更多资源做好商业地产的发展。
但商业地产发展不容易，一来需要资金，二来需要能力，金地都不具备，因此公司必须加强开发商业地产的融资能力。比如说开发持有商业地产的基金，或者将商业地产拆分上市，这些都是可以考虑的。金地也在国内外寻求机会，看有没有做的好的商业地产公司来实现收购和兼并。
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