| 来源： |
观点地产网 |
发布时间： |
2010年07月06日 16:07 |
作者： |
梁嘉欣;王小明 |
| |
万科对产品的一系列调整将提高万科面对市场波动时的风险抵御能力，而提高商业地产的比例，也是万科2010年提出的新策略。
观点地产网 梁嘉欣 王小明 7月5日，万科公布6月销售业绩，在降价策略的刺激下，万科“领跑”成功，6月实现销售面积85.7万平方米，销售金额87.7亿元，分别同比增加27.8%和27.9%。
综合之前万科公布的数据，万科今年上半年累计实现销售面积320.2万平米，实现销售金额367.7亿元，成为目前房地产行业中唯一一家半年销售超过300亿的企业。
降价抢先机
万科6月份的业绩显示其销售状况已经恢复到了新政出台之前的水平，其6月份开始实施的降价策略似乎取得了立竿见影的效果。
据了解，万科总部曾对各地一线公司提出了明确要求，即每个项目开盘一个月内，销售率力争达到60%以上。在市场萎缩的背景下，要完成这一要求确实难度太大，为达成这一“及格线”，降价未尝不是一个好选择。
万科早前透露，目前万科的定价策略是去“适应市场、发现价格”，公司将继续采取灵活策略和措施，始终将促进销售放在首位。“降价不丢人。”万科董秘谭华杰曾表示。
而价格调整最明显的区域均在一线城市。6月份，万科在北京、上海、深圳的多个项目都陆续传有出降价的传闻，万科副总裁毛大庆则直接表示，一线城市的降价压力最大，万科将根据市场情况适时调整新盘销售价格。
据消息称，北京万科新近开盘的项目五号公园中的万科五号公社，实际销售均价已从4月的5万元/平方米下降至4.55万元/平方米，万科在北京的四大热销楼盘也在降价促销。
随后，深圳万科也传出两楼盘深夜开盘降价发售的消息。万科清林径和万科第五园四期里城开盘价均低于市场预期。消息称，万科清林径开盘的当晚已经宣告售罄，万科第五园也于当晚销售近8成。
6月中下旬，上海万科亦传出降价消息，近期陆续上市的万科第五园、城花新园、花园小城三个新盘，实际价格与新政前的预报价相比下降近20%。
实际上，降价策略不仅使万科达到了迅速回笼资金的目的，也为万科抢占市场提供了良机。
根据今年以来公布的月度销售数据，政策出台后万科的销售均价相比新政出台前已经下降约有15%。与此同时，万科的市场占有率也在稳步上升。据万科透露，5月份万科在全国14个重点城市的市场占有率已经达到6.8%，较09年全年的3.5%有大幅的提高，而6月前三周的市场占有率更是进一步提升至了8.2%。
调整与抄底
去年“宁可错过，绝不错拿”的万科，今年已不愿再错过任何一个最好的时机。前五月，万科已获得35个新增项目，相当于09年首10月获得项目数量的总和。6月，万科依然在土地市场活跃。
公告显示，万科6月共新增4个项目，分别为中山坦洲坦神项目、宁波镇海新城绿核北部1-4号地块、苏州新区科技城武夷山路项目、青岛李家上流社区村庄改造项目，共需支付地价款20.2亿元。
6月8日，北京万科联通青岛金水源置业有限公司出资6.2亿元成功中标李沧东部李家上流城中村改造项目，万科需支付地价款5.8亿元。据悉，目前万科在青岛总共开发了7个房产项目，这是万科首次入驻李沧。
6月19日，苏州万科联手科技城以底价拿下苏州新区科技城武夷山路项目，该地块总面积达16万平方米，起报价4320元/平米，万科拥有该项目36%权益，需支付地价款2.2亿元。
而在6月的最后一天，上海万科长宁置业以总价21亿，楼面价4291元/平米，竞得了宁波镇海绿核北部的4幅商住、酒店地块，终入镇海市场。据悉，万科在该地块上将首次尝试运作酒店和商业项目。万科拥有该项目49%权益，需支付地价10.3亿元。
此外，万科还取得中山坦洲坦神项目。该项目位于中山市坦洲镇坦神路，项目净占地面积3.21万平方米，容积率4.0，计容积率面积约12.8万平方米。万科需支付地价款1.9亿元。
万科6月初表示，目前调控的环境下，在新项目获取上万科采取更审慎的态度，将选择选择收益确定的项目，目前没有设定新增项目数量目标。截止上半年，万科共39个项目需支付的地价款超过200亿元。
中投证券针对万科的一份研究报告认为，万科采取快速销售的策略，以争取更多资金获取廉价的土地资源、尤其是一线城市廉价的土地资源的策略是正确的选择。
新策略
面对萎缩的市场，万科仍如此大举拿地，让人不免对其资金链有所担心。事实上，受政策影响，不少房企的融资计划已搁浅，而万科112亿元再融资计划的实施难度也较大。
万科某管理人士日前表示，万科将积极开拓其他融资渠道，包括信托融资、境外融资和境外银行借款。
此外，在投资需求淡出、市场重新回到自住需求主导的市场背景下，万科的产品结构也在悄然进行调整，开始向中小户型方面倾斜。据万科提供的数据，2009年万科的所有住宅产品中，90平方米以下的小户型占比为57%，144平方米以下的普通住宅占比为86%。但到了今年上半年，万科的这两个比例已经提升至59%和89%。
同时，面对住宅交易市场和土地市场的调整，一直专攻住宅的万科也在开始伸出其商业地产的触觉。例如万科6月30日以成本价在宁波拿下的镇海绿核北部的4幅商住、酒店地块，万科将在该地块上首次尝试运作酒店和商业项目。
分析人士表示，万科对产品的一系列调整将提高万科面对市场波动时的风险抵御能力，而提高商业地产的比例，也是万科2010年提出的新策略。
|
| |
|
| |
|
| |
|
|
|
|
|
