| 来源： |
新闻晨报 |
发布时间： |
2010年06月25日 10:30 |
作者： |
陈三月 |
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改善型购房者就近租房等时机
日前，二套房界定新标准出台。这一标准遵循了“认房又认贷”的原则，将二套房购房者范围拉大。在此情况下，来不及追加预算，或难以承担高税率的购房者暂时搁置了购房计划。他们在目标小区内暂时租房居住，以密切关注市场变化，寻找入市良机。
外围大户型成交占比降低
进入6月，200平方米以上的大户型房源成交重心向中心区域倾斜。据易居臣信市场研究中心统计数据显示，5月份，内环内200平方米以上二手房成交占比为2.93%，而到了6月上半月，这一数字已经上升到了3.95%。与之相反的是，中外环和外环外区域内此类房源成交占比则分别从5月份的1.46%、4.1%下滑至6月上半月的1.08%和3.43%。
易居臣信市场研究中心杨晨青认为，造成这一落差的主要原因是购房群体的差异。市中心200平方米以上房源购房者主要为高端置业者。该类购房者对银行贷款依赖程度较低，甚至完全不需要贷款。 21世纪不动产上海锐丰天通庵路分行经理黄雄伟透露，政策调整前，门店交易案例中全额付款的购房者只有2-3成，但6月以来成交的案例则都是全款支付。近期楼市新政对这部分买家的实际影响相对有限。
相比之下，外围区域大户型购房者以改善型需求居多。近两年来由于中心城区房价高涨以及轨交铺设不断向外延伸，不少改善型购房者和初次买婚房的年轻置业者更倾向于选择在成本相对较低的外围区域购买较大户型居住。新政出台后，一方面二套房标准从严，另一方面二套房首付标准和利率提高，导致部分资金不足，还款能力较弱的自住购房者暂时退出市场，进而造成外围区域大户型成交占比的下滑。
置换型购房者租房过渡
在改善型购房者中，置换型购房者的购房意愿通常更强一些。由于已经把原有住房卖掉，为避免无房可住，这类购房者往往会在交房之前尽快出手买进新居。但在当前二手房行情低迷的情况下，不少已经卖出原有物业的置换型购房者也退出市场，通过租房解决暂时的居住需求。
据21世纪不动产上海锐丰三林店相关人士表示，目前在三林板块的租客中，因置换房源而产生的过渡型租客已经达到60%左右。他们比较倾向于选择品质较好的1室1厅或2室1厅房源，租金预算普遍在1500元-2500元/月。
21世纪不动产相关人士透露，这类购房者大多已经有目标房源或者目标小区，但房东与购房者对价格的预期尚处于磨合阶段。因担心房价回调或错失高性价比房源，这类购房者往往在目标小区内租房，以便时刻观察二手房买卖市场走势，在遇到合适房源时第一时间下单。目前，在三林板块杉林新月小区内就存在不少过渡型租客。
成交量走低未影响房东心态
在整体市场处于僵持局面的情况下，自住比例较高的区域房价抗跌性凸现。尽管当前二手房成交量仍旧在低谷徘徊，但房东主动降价寻求成交的情况仍然十分少见。
以松江九亭板块为例，易居臣信九亭店经理钱明光表示，板块内挂牌业主中置换型客户居多，在贷款政策收紧的情况下，该类业主购房首付比例大幅提升，置换计划被迫搁浅，故对于手上房源也并不急于出售。目前，南九亭板块平均房龄较长，二手房均价在13000元-14000元/平方米，而北九亭板块楼盘相对较新，均价在16000元/平方米左右。
易居臣信市场研究中心表示，在整体市场仍处于僵持局面的情况下，投资需求集中的楼盘和区域价格容易出现松动。其中，在去年四季度至今年一季度这段时间内跟风入场的投机者是当前降价套现的主要群体之一。但在自住型板块内，在政策出台前，大部分房东的观望情绪仍将持续，房价相对坚挺。受此影响，市场僵局短期内很难被打破。
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