引言：在新政出台，住宅投资受到打压后，商业地产能否脱颖而出，成为投资者关注的焦点。
　　导语：目前不少城市里住宅和商业地产售价倒挂，在住宅投资热情遭到抑制后，商业地产以内能带来较高且稳定的租金收入，可能成为投资者的避风港和价值洼地。
　　

2010年4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（又称房地产“新国十条”）。此次新政的关键指向是住宅市场，目的在于抑制全国性住宅价格的过快上涨和平抑房价；新国十条限制银行对第三套房和外地购房者发放住宅按揭贷款，但对商业地产并没有明确做出同样的限制。
　　在新政出台，住宅投资受到打压后，商业地产能否脱颖而出，成为投资者关注的焦点。
　　自2007年，全国住宅市场出现新一轮快速上涨，而商业地产市场的表现令部分投资者感到诧异，不少城市出现住宅和商业售价倒挂的现象。
　　细察历史就会发现，通常伴随着经济的复苏，住宅价格的涨幅会超过商业地产。在20世纪的70-80年代，日本也经历过类似情形。一方面，从历史规律看，“工业化-城市化-服务化”发展的顺序，决定了住宅市场的发展先行于商业地产市场，人口的积聚衍生出商圈；随着第三产业不断的发展，商住售价倒挂的现象将会消除。另一方面，现阶段，国内的地产商偏好通过物业销售回笼资金，而不喜持有型的物业，这跟散卖后的商业物业价值容易缩水有关。
　　不过住宅租金和售价的背离将属于阶段性的现象。住宅随着售价快速上涨，其投资回报率持续下跌。以上海为例，在2003年上海市住宅的投资回报率约6.0%，2005年下跌至4.4%，2010年初的投资回报率大致在2.4%左右。住宅物业的投资者更多看重资产价格的增值部分，而非租金收益。
　　与之相比，2010年第一季度，上海市甲级办公楼的租金回报率约7.5%（IRR约17%）；商铺的租金回报率约6%-7%（IRR约15-20%）。商业地产租金稳定，能够提供持续的现金流，可以有效的抵御外部冲击。
　　由于租金回报率的倒数大致和股票市场的市盈率相当（市盈率=1/投资回报率），2010年上半年中国股票市场的动态市盈率约15倍。上海市商业地产的“市盈率”约16倍，办公楼的“市盈率”约13倍。
　　与住宅市场相比，商业地产市场可能成为投资者的避风港和价值洼地。